Методы прямого сравнения и моделирование цены при оценке машин и оборудования.
Данный метод применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, для которых цены известны. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов.
В общем случае восстановительная стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле:
Свосст = Цан * Кмо \(1 – Кфи) * К1 * К2 * … * Км * Кком + Цдоп + Цтз , где
Цан -цена объекта-аналога на момент продажи;
Кмо - коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки;
Кфи - коэффициент физического износа (обесценения) аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;
К1,К2,…,Км - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;
Кком - коэффициент различия коммерческой привлекательности объектов;
Цдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты. Эта цена берется на момент оценки.
Цтз - цена товарного знака.
Коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки Кмо показывает, во сколько раз изменились цены на подобные машины за период с момента продажи аналога до момента оценки , этот коэффициент представляет собой отношение индекса цен на момент оценки к индексу цен на момент действия цены для рассматриваемой группы оборудования. Кфи может определяться разными способами: либо как отношение периода эксплуатации до момента продажи к нормативному сроку службы, либо как произведение темпа снижения рыночной стоимости подержанного оборудования за единицу наработки или ресурса, на объем наработки или ресурс за период эксплуатации
Корректирующие параметрические коэффициенты (К1,К2…Кп) рассчитываются по следующей формуле:
К1=(X1\Хан1)A1 , где
X1,Хан1 - значения 1-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;
А1 - показатель степени, характеризующий силу связи цены объекта от 1-го параметра.
Чем больше А1, тем больше крутизна зависимости цены от параметра. В частном случае при А1 = 1 получаем прямо пропорциональную связь: К1 = Х1\Хан1.
Внесение корректирующих параметрических коэффициентов дает удовлетворительные результаты, если технические параметры у оцениваемого и аналогичного объектов различаются не более чем на 20 %.
Кком - необходимо включать коэффициент коммерческой привлекательности. Он должен учитывать различия сравниваемых объектов по эстетическим и эргономическим характеристикам, дизайну, удобству управления, комфортности в кабине машины, бесшумности, экологичности и т.д. Кроме того, с помощью данного коэффициента учитываются изменения стоимости вследствие морального износа, а также воздействия таких факторов как, условия гарантии и технического сервиса.
Расчет данного коэффициента выполняют по формуле:
Кком = {(Б1 * в1 + Б2 * в2 + … + Бп * вп) \ (Ба1 * в1 + Ба2 * в2 + … + Бап * вп) }Ak , где
в1- коэффициент весомости 1-го свойства, причем в1+в2+…вп =1;
Б1 и Ба1 - оценка 1-го свойства, выраженная в баллах, у оцениваемого и аналогичного объектов соответственно;
п - количество свойств, характеризующих коммерческую привлекательность объекта;
Ak - коэффициент степени для фактора коммерческой привлекательности.
Аk = 0,9 - 1 – для товаров массового потребления, Аk = 0,5 - 0,8 – для объектов производственно-технического назначения.
Вносимые в цену аналога корректировки подразделяются на два вида: коэффициентные, вносимые умножением или делением на тот или иной коэффициент, и поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. При применении метода прямого сравнения необходимо соблюдать определенную последовательность при внесении корректировок: сначала выполняют коэффициентные корректировки (по индексу цен, износу и параметрам), а затем - поправочные (по различным дополнительным устройствам).
256. Особенности определения рыночной стоимости при переоценке, ликвидации, утилизации и лизинге основных средств.
Под воздействием инфляции и структурных сдвигов в экономике основные фонды предприятий обесцениваются, механизм амортизации не обеспечивает нужных накоплений средств для простого воспроизводства основных фондов. В соответствии с ПБУ «Учет основных средств» ПБУ 6\01переоценка основных фондов предприятия – это определение их полной восстановительной стоимости ОФ.
Полная восстановительная стоимость – это величина средств, которую пришлось бы затратить предприятию на приобретение данных основных средств на дату переоценки (по действующим расценкам на СМР, материалы, конструкции, торговым наценкам, транспортным тарифам и т.д.) с целью замены имеющихся изношенных ОС на новые.
Необходимость переоценки ОС связана с инфляцией. Переоценка периодически осуществлялась в СССР : 1 раз в 10 лет- это переоценки 60-х и 70-х годов. После 1991г. в связи с интенсивными инфляционными процессами переоценку проводили каждый год по Постановлению Правительства РФ. Это переоценка в 1992г. - на 1.07.1992; в 1993- на 1.01.1994г.;, в 1994г. – на 1.01.1995г.; в 1995г. – на 1.01.1996г. и так до 1998г., далее было решено, что переоценка будет проводиться в соответствии с ПБУ 6\01 «Учет основных средств» , по п.15 этого ПБУ «Коммерческая организация может не чаще одного раза в год переоценивать ОС по восстановительной стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам. При принятии решения о переоценке следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость ОС не отличалась от восстановительной.».
С 1994 г. к процессу переоценки основных фондов стали привлекаться организации российских оценщиков. Это стало возможным после того, как постановлением правительства было допущено осуществление переоценки не только на основе разрабатываемых Госкомстатом индексирующих коэффициентов, но и путем прямой оценки рыночной стоимости. Такую работу могут выполнять только независимые организации оценщиков.
Независимые организации оценщиков имеют право определять только полную восстановительную стоимость как рыночную стоимость замещения, по которой на дату переоценки можно приобрести новые объекты, аналогичные имеющимся на предприятии. Если идентичных объектов нет, то ориентируются на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости их стоимость путей сопоставления технических и товароведческих характеристик.
При участии в переоценке основных фондов оценщик не должен определять реальную степень износа и соответствующую ей остаточную стоимость. Степень износа (в процентах) каждого отдельного объекта после переоценки должна оставаться равной его же степени износа до переоценки по данным бухгалтерского учета и накладываться на оцененную восстановительную стоимость.
Оценка объектов в условиях ликвидации бизнеса и вынужденной продажи.
При ликвидации функционирующего бизнеса по тем или иным причинам (банкротство, раздел имущества, реорганизация, отчуждение государственными органами) возникает необходимость оценки ликвидационной стоимости отдельных частей распродаваемого имущества.
Ликвидационная стоимость - рыночная стоимость объекта при его вынужденной продаже, т.е. денежная сумма, которая может быть получена от продажи объекта в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в сравнении с определением рыночной стоимости.
Под ситуацией ликвидации понимается определение обязательств должника и перевод его материальных активов в денежные средства через их распродажу. При этом, может быть несколько ситуаций. Ситуация первая. Кредитор хочет знать, сколько можно будет выручить за имущество в случае несостоятельности (банкротства) должника (залогодателя). Ситуация вторая. Инвестор приобретает комплекс оборудования или предприятие в целом и хочет оценить потенциальный риск от такого приобретения. Ситуация третья. Прежде чем приобретать комплекс оборудования для аукционной продажи и назначать начальную цену, владелец аукциона заказывает оценку ликвидационной стоимости.
Ситуация четвертая. Оценку ликвидационной стоимости имущества обанкротившегося предприятия может заказать конкурсный управляющий для того, чтобы осуществить процедуру банкротства и соблюсти установленную очередность в удовлетворении исков со стороны кредиторов.
В отличие от обоснованной рыночной стоимости ликвидационная стоимость всегда предполагает вынужденную продажу, означающую потерю права собственности в установленные сроки. Поэтому ликвидационную стоимость называют рыночной стоимостью в условиях вынужденной продажи и непосредственно она проявляется в ценах на аукционе. При этом оборудование продают срочно "в том виде, как оно есть, и в том виде, где оно находится".
Ликвидационная стоимость оборудования несколько ниже его рыночной стоимости по следующим причинам:
• приобретаемое на аукционе оборудование не имеет никаких гарантий;
• у покупателя мало информации об объекте из-за срочности сделки;
• при заключении сделки не принимается во внимание наличии ноу-хау, изобретения, товарного знака, часто имеет место неполная комплектация оснасткой, инструментом, запчастями и т.д.;
• покупатель обычно своими силами демонтирует и доставляет оборудование, при этом ему приходится решать проблему сохранности оборудования.
Факторы, под влиянием которых формируется ликвидационная стоимость:
• низкая психологическая привлекательность активов обанкротившегося предприятия;
• большую роль играет внешний вид оборудования, при срочной продаже этот фактор действует сильнее, чем при обычной продаже;
• на результат продажи оказывают влияние отраслевые и территориальные факторы.
Если процесс ликвидации не слишком жестко ограничен по срокам, то говорят о планомерной ликвидационной стоимости. Например, при банкротстве предприятия конкурсный управляющий может иметь резерв времени до одного года для вынужденной распродажи имущества. Хотя в данном случае влияние фактора времени на величину ликвидационной стоимости и ослабевает, но зато все остальные негативные факторы продолжают действовать.
Информационной базой для оценки ликвидационной стоимости служит мониторинг аукционных продаж. На основе этих сведений можно вывести процент уценки в случае аукционных продаж в сравнении с обычными сделками.
У сильно изношенных объектов ликвидационная стоимость иногда приближается или даже совпадает с утилизационной стоимостью.
Оценка объектов при их утилизации.
Если оборудование достигло предельного состояния вследствие износа или чрезвычайного события (аварии, пожара, взрыва и т.п.) и его капитальный ремонт нецелесообразен или когда оборудование потеряло полностью свою полезность, на него невозможно найти покупателя, а его реконструкция нецелесообразна, то такое оборудование подлежит списанию и возникает потребность оценить его утилизационную или скраповую стоимость. Если какая-то часть деталей и узлов машины пойдет на вторичное использование, то говорят об утилизационной стоимости. Если все детали и узлы машины подлежат переработке в металлолом, то говорят о скраповой стоимости.
Скраповая стоимость – это вторичная стоимость основных материалов, из которых состоит машина или единица оборудования (сталь, чугун, цветные металлы и сплавы, специальные сплавы. иногда драгметаллы).
В принципе возможен и такой случай, когда скраповая стоимость окажется отрицательной, если затраты на демонтаж, подготовку и транспортировку лома превысят стоимость массы материала.
Оценка объектов при лизинге.
Лизинг – это вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) лизингодатель обязуется приобрести собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополуча-телю за плату во временное пользование для предпринимательских целей.
Обычно в лизинговой сделке участвуют три стороны – лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик). Лизинговая операция протекает следующим образом. Предприятие, которое нуждается в каком-либо оборудовании и не имеет для его покупки свободных средств, обращается к лизинговой компании с деловым предложением о заключении лизинговой сделки. Согласно этой сделке предприятие как потенциальный лизингополучатель выбирает продавца требуемого оборудования, а лизингодатель приобретает его в собственность и передает лизингополучателю во временное пользование за оговоренную в лизинговом договоре плату. Причем продавец поставляет оборудование сразу лизингополучателю, минуя лизингодателя, т.е. собственника, и все организационные вопросы (комплектность, сроки и месту поставки, гарантийные обязательства, порядок приемки и др.) решаются между поставщиком и лизингополучателем, а лизингодатель выполняет только финансовое обеспечение сделки.
По экономическому содержанию лизинг схож с кредитными отношениями и инвестициями.
Когда говорят о лизинге, то имеют ввиду прежде всего финансовый лизинг, когда срок временного пользования оборудованием примерно равен его нормативному сроку службы и лизингополучатель выплачивает лизингодателю за этот срок лизинговые платежи, которые возмещают стоимость оборудования и приносят некоторую прибыль. Финансовый лизинг нужно отличать от оперативного лизинга или простой аренды. При оперативном лизинге (аренде) срок договора лизинга (аренды) короче нормативного срока службы оборудования и арендодатель может несколько раз сдавать это оборудование во временное пользование разным арендаторам. Нормативные документы по лизингу, принятые у нас правительственными органами, относятся прежде всего к финансовому лизингу.
Хотя сумма лизинговых платежей превышает рыночную стоимость оборудования и сумму банковского кредита с процентами, тем не менее лизинг для лизингополучателя оказывается выгодным по ряду причин: при денежном кредите расчеты с банком начинаются обычно еще до того, как оборудование поступит и начнет эксплуатироваться; лизинговые сделки доступнее, чем банковские кредиты; лизинговое оборудование не облагается налогом на имущество; лизинговые платежи списываются на расходы, уменьшая тем самым налогооблагаемую прибыль.
Особенности оценочной работы в отношении лизингового оборудования состоят в следующем.
1. При оформлении лизинговой сделки оценивают первоначальную стоимость приобретаемого оборудования, так как объектом финансового лизинга может быть только новое оборудование (Гражданский кодекс РФ, часть 2. статья 666). При этом речь идет об оценке рыночной стоимости оборудования таким же образом, как при любой коммерческой сделке купли-продажи. Моментом оценки является момент заключения сделки. Специфика такой сделки проявляется в том, что активную роль в данном случае играет не столько будущий собственник (лизингодатель), сколько пользователь имущества (лизингополучатель). Последнего интересует прежде всего сумма лизинговых платежей, которая зависит от стоимости оборудования и условий расчетов по лизингу. Если оценку заказывает лизингополучатель, то оценщик оценивает в комплексе и стоимость оборудования, и сумму лизинговых платежей.
2. В процессе выполнения лизингового договора оценщик может быть приглашен для определения остаточной или ликвидационной стоимость и лизингового оборудования. Это может произойти в следующих случаях.
Во-первых, при наступлении неплатежеспособности лизингополучателя или при грубых нарушениях в использовании оборудования, его порче лизингодатель может расторгнуть лизинговый договор и у него возникнет необходимость оценить остаточную или ликвидационную стоимость оборудования,
Во-вторых, по истечении срока действия лизингового договора лизингополучатель вправе либо вернуть оборудование лизингодателю, либо заключить новый договор, либо приобрести имущество в собственность, т.е. осуществить выкуп. В двух последних случаях возникает необходимость оценки остаточной стоимости оборудования.
3. Стоимость лизингового оборудования, отражаемая как в договоре купли-продажи, так и в лизинговом договоре, является отпускной ценой и не включает транспортные, складские и установочные расходы. Эти расходы берет на себя лизингополучатель. Таким образом, оценивается стоимость оборудования независимо от места его использования.
4. Основными методами оценки стоимости лизингового оборудования являются методы, использующие затратный и сравнительный подходы. Применительно к машинам и оборудованию большого спроса открывается возможность применения методов доходного подхода. Ведь рыночные ставки на лизинговые платежи образуют текущие доходы для лизинговых компаний.