Понятие и сущность девелопмента

Деве́лопмент («совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Сущность девелопмента – управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости, включающее в себя:

· выбор экономически эффективного проекта;

· выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

· получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

· определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

· поиск и привлечение инвесторов;

· отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

· реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

17.Основными участниками девелоперского проекта являются – заказчик, застройщик, инвестор, генеральный подрядчик. В зависимости от структуры организации выстраивается модель взаимодействия между участниками девелоперского проекта, обязанности и условия взаимодействия регламентируются подписанными договорами. Необходимо ранжировать заказчиков по категориям, так как в зависимости от того, к какому типу относится заказчик, и какие функции в проекте он выполняет, определяется уровень ответственности участников проекта и формируется стратегия управления портфелем проектов. Принято выделять несколько основных категорий заказчиков, ранжированный по уровню имеющихся компетенций – активный и пассивный.

· Активный – «Заказчик-застройщик» привлекает к реализации проекта проектировщиков, поставщиков материалов, нанимает генерального подрядчика, если таковой не входит в структуру организации.

· Пассивный – «заказчик», не имеет в свой структуре «застройщика», для реализации этих функций привлекает «технического заказчика», который в свою очередь взаимодействует с генеральным подрядчиком, проектировщиками и другими участниками строительного процесса.

Принято выделять два типа заказчиков – профессиональный и непрофессиональный заказчик.

· Активный профессиональный заказчик – заказчик, имеющий полный набор компетенций и способный самостоятельно реализовать девелоперский проект.

· Пассивный профессиональный заказчик – чаще всего компании занимающиеся спекулятивным девелопментом и привлекающие к реализации проекта сторонние компании

· Активный непрофессиональный заказчик – компания, реализующая не профильный для ее деятельности девелоперский проект

· Пассивный непрофессиональный заказчик – как правило государственные учреждения, а также компании для которых девелоперские проекты не являются профильными и не обладают необходимым набором компетенций.

18.Существует три вида девелопмента:

Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

Девелопмент жилой недвижимости

Девелопмент коммерческой недвижимости

Девелопмент загородной недвижимости

Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

21) Под сервейингом понимается профессиональная коммерческая деятельность хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости, включающая широкий комплекс экспертных и управленческих ус- луг, обеспечивающих эффективность процессов создания, эксплуатации, реновации и ликвидации объекта недвижимости.

Сервейинг как вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости вобрал в себя целый ряд специализаций: землеустройство и кадастровое дело, инженерные и геологические изыскания, геодезию, различные виды экспертиз недвижимости и страхования, оценку недвижимости.

Современная концепция сервейинга заключается в системном подходе к управлению недвижю на всех фазах жизненного цикла объекта. Сервейеры как профессиональные участники рынка недвижимости выполняют функции по сбору, обработке и предоставлению информации о земле и других объектах недвижимости, планированию пространственного развития городов и населенных пунктов, подготовке, обоснованию и внедрению проектов развития недвижимости, определению стоимости проектов и оценке объектов недвижимости, управлению объектами недвижимости, инспектированию и контролю, а также комплексной технической, правовой, управленческой и финансово-экономической экспертизе

В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей компанией, можно выделить несколько функциональных моделей сервейинговой деятельности:

• управление проектом (Project Management), включающее технико-экономическое обоснование инвестиций в проект создания или развития объекта недвижимости, выполнение функций технического заказчика, приемку объекта в эксплуатацию;

• управление объектом недвижимости (Property Management), включающее управление зданием, управление финансовыми потоками, связанными с эксплуатацией объекта недвижимости, администрирование и брокеридж, дополнительный сервис для арендаторов и посетителей;

• управление недвижю как инвестиционным активом (Asset Management), включающее разработку инвестиционной стратегии; маркетинговые исследования рынка недвижимости и инвестиционного рынка; оценку рыночной стоимости и инвестиционного потенциала объекта, технико-экономическое обоснование инвестиций в объекты недвижимости; управление рисками портфеля недвижимости; финансовый менеджмент;

• управление технической эксплуатацией объекта (Facility Management), включающее техническое обслуживание объектов недвижимости, оценку его состояния и проведение ремонтов, управление инженерно-техническими системами зданий, в том числе организация текущих, капитальных и аварийных работ по ремонту инженерных систем, организация систем безопасности;

• санитарно-хозяйственное обслуживание объекта (Cleaning), включающее услуги по уборке помещений, уходу за мебелью и внутренним оборудованием, уходу за фасадом здания, уборку и благо- устройство прилегающей территории. Базовой функциональной моделью управления недвижю является Property Management.

Однако все модели между собой взаимосвязаны и могут интегрироваться, что является отличительной чертой сервейинга.

23) Управление объектом недвижимости (Property Management), включающее управление зданием, управление финансовыми потоками, связанными с эксплуатацией объекта недвижимости, администрирование и брокеридж, дополнительный сервис для арендаторов и посетителей.

Управление недвижю (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.

Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижю на грань искусства. Управление недвиж структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает: • привлечение пользователей; • оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление; • обеспечение осуществления платежей; • организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами. Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.