Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос­ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей­ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи­тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ)– это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

ВРМ = или ВРМ =

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты­вается по формуле:

Со = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср или

Со = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цаn / ПВДп) : n ,

где:

Со — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД — потенциальный валовой доход;

ДВД — действительный валовой доход;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц — оцениваемый объект;

а — аналогичный объект недвижимости;

n — число используемых аналогов.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Пример расчета ВРМ

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
А			800000/160000 = 5,00
В			950000/175000 = 5,43
С			650000/135000 = 4,81

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож­ность получения достоверной рыночной и экономической информа­ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до­стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе­рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци­онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

ОКК =

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про­водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви­жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор­муллой

Со = ЧОДоц / ОККср или

Со = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДn/Цn) : n ,

Где:

Со — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

Ца — цена аналога;

Оц — оцениваемый объект; а — аналог;

n — число аналогов, используемых для оценки.

Пример расчета ОКК

Аналог	Цена продажи, у.е.	ЧОД, у.е.	ОКК
Объект оценки			0,13
А			несопоставим
В			0,08
С		35000(за истекший год)	несопоставим
D			0,11

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Виды корректировок

Процентные поправкивносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки,вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.