Четыре уровня инвестирования уровень № 1. мелкие сделки

Игроки в «Денежный поток» и с пользуют бланки для мелких и для крупных инвестиционных сделок. Большинство инвесторов начинают свою деятель­ность с мелких сделок. Конечно, как в реальной жизни всегда найдется человек, который желает начать с крупной сделки, даже если у него совсем нет денег. В начале 1970-х я впервые вложил деньги в недвижимость. Это был кондомини­ум' на острове Мауи стоимостью в 18 тысяч долларов. И хотя у меня было сов­сем мало денег, я смог купить три таких кондоминиума по 18 тысяч каждый, собрав необходимую для залога сумму у инвесторов. Менее чем через год я про­дал их по 48 тысяч каждый, что дало мне 90 тысяч чистого дохода, которые бы­ли поделены между мной и моими инвесторами. За этот год я заработал на сво­их инвестициях больше, чем зарабатывал в компании «Xerox», и с тех пор заго­релся желанием научиться быть хорошим инвестором.

Ким купила свою первую инвестиционную собственность в 1989 году. Это был арендный дом с двумя спальнями и одной ванной, который удалось продать за 45 тысяч. Ей он обошелся в пять тысяч залога, и приносил примерно 25 дол­ларов в месяц позитивного денежного потока. Хотя Ким очень нервничала, она получила громадный опыт, который очень ей пригодился.

Сегодня мы продолжаем иногда совершать мелкие сделки. Раньше я писал об инвестиции в муниципальные ипотечные закладные RE1T, которые дают нам 7,75 процента свободной от налогов прибыли. В то время как большинство лю­дей получает от своих банков всего лишь два облагаемых налогом процента по вкладу, мы получаем почти 12 процентов эффективной прибыли на свой капи­тал. Для того чтобы заняться такими инвестициями, вы должны следить за тен­денциями фондового рынка и краткосрочными процентными ставками, кото­рые диктует Федеральный резервный банк. Это значит, что каждый раз, когда выступает кто-нибудь вроде Алана Гринспена, вам стоит его послушать.

УРОВЕНЬ № 2. КРУПНЫЕ СДЕЛКИ

После того как игроки в «Денежный поток» сделают немного денег на мел­ких инвестиционных сделках, они готовы переходить к более крупным сделкам.

Мы с Ким прошли через это в реальной жизни. Купив почти дюжину мел­ких объектов собственности, мы продали их на условиях свободного от налога обмена 1031², то есть нам не нужно было платить налог на увеличение рыночной стоимости капитала, в отличие от инвесторов в акции. Продав свои объекты, мы были готовы перейти к крупным сделкам. На деньги, вырученные от этих мел­ких сделок, мы приобрели два больших многоквартирных дома и в 1994 году смогли отойти от дел. Другими словами, нам с Ким понадобилось меньше пяти лет, чтобы перейти от мелких сделок к крупным и уйти на покой.

Обеспечив свою старость, мы начали подыскивать другие крупные сделки, превращая свой опыт в капитал. Далее следуют примеры других видов крупных сделок.

Нам с Ким нравится инвестировать в частные партнерства по недви­жимости, которые мы называем PREP. Больше их так никто не называет. Это просто кодовое название, которое мы дали такой форме инвестирования в нед­вижимость. Чаще всего PREP называют синдикатами недвижимости, и это просто частное товарищество, которое организуется для проведения крупной инвестиции в недвижимость.

Приведу пример типичной сделки PREP. Я уже упоминал о своем желании купить новенький «Порте» за 50 тысяч долларов. Но вместо того чтобы тратить деньги на автомобиль, который является пассивом, мы с Ким сложились с де­вятью другими инвесторами и купили большой мелкооптовый склад, заключив договор с банком о финансировании закладной.

Доход от склада составил примерно от 1000 до 1400 долларов денежного по­тока в месяц. Не знаю, что сделали со своими деньгами остальные партнеры, но мы с Ким использовали свои чеки для ежемесячных выплат за «Порте». Через три года было проведено рефинансирование склада. В результате мы получили назад свои 50 тысяч, которые вложили в другой PREP. И к нам продолжает при­текать ежемесячный денежный поток, который благодаря увеличению аренд­ной платы вырос примерно до 2000 долларов в месяц. Если мы продадим его се­годня, то получим дополнительно от 100 до 200 тысяч долларов дохода от при­роста стоимости капитала, и не забудьте про то, что я давно уже езжу на «Порше». Это пример того, как актив помог нам купить пассив и позволил так рано отойти от дел. Так как в этой инвестиции больше нет наших денег, а мы все рав­но получаем 2000 долларов в месяц, то чему равен процент прибыли на инвес­тированный капитал? Бесконечности.

Каждый год мы с Ким инвестируем в одну или две подобные сделки PREP. Наш средний коэффициент прибыли составляет от 15 до 25 процентов чистого дохода плюс вычеты сумм начисленного износа, которые в действительности являются не издержками, а еще одним источником «призрачного» (условного) денежного потока. С их помощью коэффициент прибыльности легко может дос­тичь уровня 50 процентов и превысить его. Попробуйте проделать такое с боль­шинством взаимных фондов.

Нам нравятся инвестиции такого типа, потому что риск разделяется между партнерами, мы используем деньги банка, инвестиция гарантируется недвижи­мостью, мы получаем ежемесячный приток денег, велика вероятность получе­ния дохода от прироста стоимости капитала, если собственность поднимется в цене, прибыль подвергается льготному налогообложению, такому же налогооб­ложению подвергаются доходы от прироста стоимости капитала на момент про­дажи. Большинство акций и взаимных фондов не могут обеспечить подобных налоговых льгот, стабильного притока денег или безопасности.

Самой последней инвестицией PREP, которую мы сделали с Ким, стал 240-квартирный дом, который даст 15 процентов облагаемой льготным налогом прибыли, что сравнимо с 30 процентами облагаемой налогом прибыли, не счи­тая перспективы дохода от прироста стоимости капитала. В этом партнерстве принимают участие еще три инвестора.

Но самое главное заключается в том, что более чем через три года мы пол­ностью вернем изначально инвестированные деньги, останемся владельцами собственности, ежемесячный денежный поток будет притекать к нам и дальше, а потом сможем выйти на рынок и использовать тот же самый изначально ин­вестированный капитал, чтобы проделать то же самое с другой недвижимостью!

Тройная нетто-аренда недвижимости.Такая же крупная, но немного другая сделка с недвижимостью называется тройной нетто-арендой. Нам с Ким такие инвестиции нравятся по следующим причинам:

1. Недвижимость, сдаваемая в тройную нетто-аренду, часто имеет велико­лепное коммерческое месторасположение, например на углу оживленного пе­рекрестка.

2. Арендаторами часто являются акционерные компании: большие аптеки, закусочные или национальные сети розничных магазинов. Это, как правило, оз­начает бесперебойность и гарантированность притока денег.

3. Арендатор отвечает за все. Тройная нетто-аренда означает, что в дополне­ние к арендной плате арендатор оплачивает техническое обслуживание, стра­ховку, налоги и реконструкцию здания. Для тех, кто ненавидит идею управле­ния недвижимостью и ухода за ней, инвестиции такого типа просто клад. Проб­лема в том, что они требуют богатого инвестора.

При идеальной стабильности денежного потока риск минимален, а налого­вые льготы велики. Но главная причина наших с Ким инвестиций в такую собственность — это владение землей на углу перекрестка. Через 15—20 лет пос­ле сдачи в аренду этот кусочек земли на углу оживленного перекрестка неверо­ятно вырастет в цене. Одна из причин невероятного богатства фирмы «McDonald's» не в том, что она продает больше всех гамбургеров, а в том, что она владеет землей на самых лучших перекрестках в мире.

Один мой знакомый недавно досрочно ушел на пенсию и успел обналичить свой план 401 (k) стоимостью в три миллиона долларов до краха 2000 года. Он взял один миллион и купил открыто продававшуюся франшизу закусочной зна­менитой компании быстрого питания (не «McDonald's») в тройную нетто-арен­ду. Он не брал заем. Он просто заплатил один миллион долларов и вернулся до­мой. Его инвестиция в один миллион долларов приносит ему 8,5 процентов го­довой прибыли, то есть к нему притекает денежный поток объемом примерно в 85 тысяч облагаемых льготным налогом долларов в год, который каждые пять лет увеличивается. Другими словами, его 8,5 процента прибыли при льготном налоге равнозначны 17 процентам прибыли на фондовом рынке, и он будет по­лучать их каждый год, что бы ни случилось.

Кроме того, он может рассчитывать на эти деньги независимо от взлетов и обвалов на фондовом рынке. Каждый месяц деньги перечисляются на его бан­ковский счет, а через 20 лет он будет владеть великолепной недвижимостью, ко­торую сможет передать своим детям и внукам. И хотя меня лично 8,5 процента прибыли не слишком впечатляют, для него это разумный и надежный доход. Я не знаю, что он сделал с остальными двумя миллионами, но полагаю, что боль­шая часть утла на налоги и на новый катер.

Бели вы устали от взлетов и спадов на фондовом рынке и хотите узнать, по­чему богатые чувствуют себя в безопасности, просто придите на любой ожив­ленный перекресток и посмотрите на коммерческие здания на каждом из углов. Вполне вероятно, что этими зданиями (включая аптеку, супермаркет и закусоч­ную быстрой еды) владеет один и тот же инвестор. Он не владеет бизнесом, а только зданием и часто — землей, на которой оно размещается, и поэтому управ­ление предприятием и обслуживание здания—это не его головная боль. Вместо этого каждый месяц, пока миллионы следят за колебаниями фондового рынка, этот инвестор в тройную нетто-аренду получает чек. На мой взгляд, в этом го­раздо больше инвестиционного смысла.

Вся прелесть инвестиции такого типа заключается в том, что деньги прите­кают к вам ежемесячно, ваши арендаторы оплачивают все связанные с собствен­ностью долги, а в конечном итоге вы становитесь владельцем недвижимости и получаете выгоду от ее переоценки за период аренды.

В таких сделках тройной нетто-аренды есть два нюанса. Во-первых они обычно требуют солидного залога. Во-вторых, большинство финансовых пла-нировщиков, которые продают взаимные фонды и страховки, не рекомендуют делать подобные инвестиции, потому что не получают с них комиссионные. Я своими ушами слышал, как финансовые планировщики говорили, что такие ин­вестиции в недвижимость рискованны, и вместо этого рекомендовали диверси­фицированные портфели взаимных фондов, что, с моей точки зрения, исключи­тельно рискованно. Чтобы сделать подобную инвестицию, вам нужно будет найти опытного брокера по коммерческой недвижимости, по крайней мере, с пятилетним стажем работы, и попросить о встрече с довольными клиентами этого брокера, если таковые у него имеются. Как в случае с любой инвестицией, существуют хорошие и плохие тройные нетто-аренды.