Зонирование территории по функциональному и эстетическому факторам

Эстетическая оценка ландшафтаустанавливается по визуально-сравнительным заключениям группы экспертов и определяется следующими показателями: 1)состояние насаждений, соотношение плоскостных и объемных элементов, водные поверхности, архитектура- наиболее важные факторы - 30 баллов; 2)видовые точки – насыщенность, уникальность, глубина перспектив - 10 баллов; 3)рельеф и его пластика - экспозиция склонов, %, - 5 баллов; 4)почвенно-растительный покров - 5 баллов.

При обследовании растительности на территории объекта определяют видовой состав насаждений, возраст, характер размещения, санитарное состояние и декоративную ценность. В зависимости от величины объекта, сложности его территории и ценности насаждений устанавливают степень точности проведения обследования. Наиболее ценные участки подвергают детальному дендрологическому обследованию, подеревной съемке и оценке состояния насаждений. На остальной территории проводят ландшафтную таксацию насаждений.

При лесопатологическом обследовании объекта составляют данные о видовом составе, наличии энтомовредителей и грибных заболеваний, механических повреждений насаждений в районе объекта; устанавливают очаги, степень распространения, причины возникновения заражения и степень зараженности.

При проведении обследований проводят фотофиксацию объекта, делают зарисовки наиболее характерных ландшафтных ситуаций, пейзажей, видов, рельефа, застройки и панорамы строительства, отдельных сооружений, которые прилагаются к записке.

На территориях со сложным рельефом выделяют типы ландшафтов - открытый, полуоткрытый и закрытый.

При проведении почвенного обследования территории объекта учитывают состояние почвенного покрова, почвообразующие и подстилающие фунты для определения лесорастительных условий и выдачи рекомендаций по улучшению почв.

Функциональное зонитование территории города.Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:- Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр. - Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства; - Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства; - Транспортная зона - зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.; - Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение; - Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.
Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:- малоэтажной усадебной жилой застройки;- малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;- многоэтажной секционной застройкой (3-5 этажей),- многоэтажной секционной застройкой (6-9 этажей);
- многоэтажной секционной застройкой (10-12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами. Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
- границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);- улицы, площади, проезды;- границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;- границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.