Правила, объемы, стоимость и периодичность технического обслуживания объекта аренды
Стороны могут согласовать данные условия путем указания на соответствующие нормативы (например, Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (ВСН 58-88 (р))) либо подробного описания их в договоре или приложениях к нему.
--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с правилами, изложенными в Приложении N 1 к настоящему договору. Стоимость технического обслуживания определена сметой, которая является Приложением N 2 к договору".
"Арендодатель обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с правилами, установленными в Приложениях N 1 "Правила технического обслуживания объекта аренды", N 2 "Карта работ и применяемые материалы для технического обслуживания объекта аренды", N 3 "График технического обслуживания объекта аренды" и Приложении N 4 "Смета на работы и материалы для технического обслуживания".
--------------------------------
Важно, чтобы установленные в договоре правила соответствовали обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности и т.п. (Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
Если условие о правилах, объемах и периодичности технического обслуживания объекта аренды не согласовано
В этом случае, исходя из ст. 616 ГК РФ сторона, обязанная поддерживать имущество в исправном состоянии, должна обеспечить обслуживание этого объекта в объемах, необходимых для его сохранности и возможности использования для целей договора. При этом она может руководствоваться требованиями эксплуатационных документов.
РАСХОДЫ НА ОПЛАТУ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ИНЫЕ РАСХОДЫ
НА СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 616 ГК РФ
В соответствии со ст. 616 ГК РФ к обязанностям по содержанию арендованного имущества относится проведение капитального и текущего ремонта, а также поддержание его в исправном состоянии. Выполнение указанных обязанностей связано с несением соответствующих расходов обязанной стороной.
По общему правилу бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В силу специальных норм ст. 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, расходы по содержанию арендованного имущества несет арендатор, за исключением расходов на капитальный ремонт, возложенных на арендодателя. О распределении расходов на капитальный, текущий ремонт, а также на поддержание имущества в исправном состоянии см. соответственно п. 6.1.1, 6.2.1, 6.3.1 настоящих Рекомендаций.
При аренде здания, сооружения, помещения арендатор пользуется коммунальными услугами - электроснабжением, водоснабжением, теплоснабжением и т.д. Оплату указанных услуг судебная практика относит к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.
- Судебную практику, подтверждающую, что затраты на оплату коммунальных услуг относятся к расходам арендатора на содержание имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.
Стороны могут включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям.
--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязуется заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на снабжение арендуемого имущества коммунальными услугами и оплачивать предоставляемые по ним услуги".
--------------------------------
При включении такого условия в договор аренды нежилых помещений в многоквартирном доме сторонам необходимо учитывать следующее.
Если арендатор не выполнил согласованную обязанность и не заключил договоры о предоставлении коммунальных услуг, но при этом такие договоры имеются у арендодателя (например, с управляющей компанией, которая является, по сути, посредником между ним и поставщиками коммунальных ресурсов), возникает вопрос: с кого в пользу поставщиков ресурсов (управляющей компании) должна быть взыскана стоимость потребленных арендатором услуг - с него самого или с арендодателя?
Рассматривая спор по аналогичной ситуации, ВАС РФ Определением от 27.02.2013 N ВАС-13112/12 передал дело в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм права. При этом суд в Определении выделил два подхода к разрешению споров о возможности взыскания непосредственно с арендатора в пользу ресурсоснабжающей организации стоимости коммунальных услуг.
Один из них заключается в том, что арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги, перечисляя средства непосредственно ресурсоснабжающей организации, не только в силу добровольного принятия на себя обязательства по заключению с ней договора, но и поскольку это следует из п. 2 ст. 616 ГК РФ. Суды указывают, что данная норма устанавливает правовое регулирование отношений как между арендатором и арендодателем, так и между арендатором и третьими лицами по поводу использования переданного ему имущества. При таком подходе суды считают, что в понятие "содержание имущества", используемое в п. 2 ст. 616 ГК РФ, входит оплата арендатором коммунальных услуг, перечисляемая исполнителям таких услуг и ресурсоснабжающим организациям. На этом основании суды удовлетворяют требования о взыскании соответствующих платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов в соответствии с нормами об обязательствах, возникающих из неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).
Согласно другому подходу в отсутствие у арендатора заключенного договора с ресурсоснабжающей организацией обязанность по внесению платы за коммунальные услуги их поставщикам несет в силу ст. 210 ГК РФ собственник имущества. Пользование арендатором коммунальными услугами при этом рассматривается судами как элемент пользования имуществом по договору аренды. Обеспечить доступ к коммунальным услугам обязан арендодатель, и именно он несет бремя по их оплате перед исполнителями указанных услуг.
При таком подходе суды не принимают во внимание условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поскольку оно само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица. В указанной ситуации арендодатель может потребовать от арендатора компенсации понесенных им расходов на оплату коммунальных услуг. Вместе с тем суды по-разному определяют правовую природу такой компенсации: расходы могут быть взысканы как часть арендной платы, как неосновательное обогащение либо как убытки, понесенные арендодателем.
- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о том, с кого может быть взыскана плата за потребляемые коммунальные услуги в нежилом помещении в многоквартирном доме, если при этом на арендатора возложена обязанность по их оплате, либо по заключению договора с ресурсоснабжающими организациями, см. в Путеводителе по судебной практике.
При аренде помещения в многоквартирном доме может возникнуть вопрос о том, каким образом распределяются расходы на содержание общего имущества дома. В этой связи стороны должны учитывать следующее.
Арендодатель заинтересован в том, чтобы указанные расходы нес арендатор помещения. Некоторые суды признают правомерным согласование такого условия. Другие придерживаются противоположного подхода. Неправомерность включения в договор условия о возложении на арендатора расходов по эксплуатации и содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11, в связи с чем есть основания полагать, что в дальнейшем именно на эту позицию будут опираться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.
- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, могут ли быть договором возложены на арендатора расходы по эксплуатации и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, см. в Путеводителе по судебной практике.
В обоснование неправомерности возложения на арендатора помещения в многоквартирном доме расходов по содержанию его общего имущества суды указывают, что арендодатель, являющийся собственником помещения, в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) обязан нести расходы по содержанию общего имущества. К расходам арендатора они не относятся.
- Судебную практику, подтверждающую, что расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома несет собственник помещения и к расходам арендатора они не относятся, см. в Путеводителе по судебной практике.
На арендатора могут быть возложены иные расходы, связанные с содержанием имущества.
Так, если стороны определят в договоре, что в обязанности арендатора входит содержание арендуемого имущества в надлежащем противопожарном состоянии или с соблюдением противопожарных норм и правил, то арендатор будет нести соответствующие расходы.
- Судебную практику, подтверждающую, что в расходы арендатора на содержание имущества входят расходы на поддержание противопожарной безопасности при наличии соответствующего условия в договоре, см. в Путеводителе по судебной практике.
Нормы ст. 616 ГК РФ диспозитивны, поэтому стороны вправе самостоятельно определить, кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные расходы на содержание имущества. Например, они могут быть полностью или в части возложены на арендодателя.
--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор несет расходы по уплате всех коммунальных платежей, за исключением оплаты услуг по _______________. Указанные услуги оплачиваются арендодателем".
"Все расходы на содержание имущества по настоящему договору несет арендодатель".
--------------------------------
Если условие о возложении на арендодателя полностью или в части расходов на уплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию имущества не согласовано
В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ их несет арендатор, за исключением расходов на проведение капитального ремонта (см. Риск арендатора 6.4.1).