Земельные права собственника.

· Право использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства) в соответствии с установленным в административном порядке целевым назначением и установленными в градостроительном регламенте видами разрешенного использования

· Право на застройку земельного участка в соответствии с выданным разрешением на строительство в части сроков начала и завершения строительства, соблюдения норм и правил (строительных, санитарных и т.п.)

· Право владеть титулом (документом, удостоверяющим право собственности)

· Право распоряжаться земельным участком с соблюдением установленного законом порядка

· Право на защиту прав собственника

Земельные права собственника закреплены в ст. 40 ЗК, а земельные обязанности собственника закреплены в ст. 42 ЗК. Кроме того, в ГК регулируется право собственника на застройку ЗУ в ст. 263 ГК. В рамках права собственника использовать ЗУ, на первом месте стоит право на застройку. Можно сказать, что законодатель на всех уровнях пытается регулировать право на застройку ЗУ собственником, с 1 марта 2015 вступили в силу нормы, которые касаются как раз реализации права на застройку собственника.

Т.Г. бы хотела обратить внимание, вчера показывала слайд с целями использования ЗУ, там было понятие «освоение ЗУ», ведь что такое застройка? Возведение различных объектов (слайд 21). Здесь Т.Г. хочет обратить внимание, что в ЗК 1922 г. были нормы, регулирующие право застройки, и это рассматривалось как вещное право, право на застройку ЗУ не применительно к собственнику, а в период советского строя, в период административного регулирования земельных отношений, все равно заключался договор на застройку ЗУ, с той лишь разницей, что это право не отчуждалось, оно не называлось как вещное право, оно рассматривалось как договор на использование ЗУ, форма использования З. В любой базе можно найти тих отношений по праву на застройку.

Единственное, что договор на застройку ЗУ в 60-80гг., по договору администрация предоставляла ЗУ гражданину, а он обязывался в определенный срок возвести на ЗУ в границах (описывались в доступной форме с линейными промерами с указанием статичных объектов (ориентиров) – естественные или искусственные существующие объекты). Он обязывался возвести жилой дом с определенными характеристиками по площади, по этажам и т.д. Указывалось, какие пристройки возможны, какие хозяйственные постройки (гаражи, бани и т.д.) возможны, кроме того гражданин обязывался разработать и утвердить проект, обязывался производить благоустройство в определенном виде (дорожка, проход от своего дома с выездом на улицу). И обязательное условие оборудовать водоотводные системы, мелиоративные системы. Такой договор рассматривался либо как вещное право (всегда было по договору), более того в 20х гг. было похоже на публичную оферту: Администрация, ОМСУ объявляли, что участок предоставляется для застройки для того объекта, и лицо, подавая заявление, давало обязательство реализовать обязанность. В советское время был именно договор на использование, где гражданин обязывался произвести застройку, но при этом ничего не указывалось про создание коммунальной инфраструктурой.

Сейчас после появления ГрК, появились требования обеспечения устойчивого развития территории, которое включает в себя благоприятные и безопасные условия жизнедеятельности (п.3 ст. 1 ГрК). Что такое благоприятные условия жизнедеятельности – благоприятная окружающая среда: атмосферный воздух и вода на первой ступени, определенные качества жизни, именно поэтому необходимо обеспечение ЗУ инженерной коммуникацией. Что такое ЗУ 100 лет назад: поверхность земли, ценность имела земля, способная воспроизводить, т.е. сельскохозяйственная. Затем произошло развитие городов: ценность перешла в сторону урбанизации, городские территории стали стоить дороже. Качество жизни. Что такое ЗУ – это просто часть земной поверхности, признаваемая в качестве недвижимой вещи и имеющая характеристики, позволяющие выделить ЗУ как индивидуально определенную ведь. Обеспеченность ЗУ инженерной инфраструктурой, делает ЗУ интересным собственнику, достаточным для удовлетворения интересов собственнику, благоприятной и удобной для собственника.

Это затратно, не всегда гражданин может обеспечить инженерной инфраструктурой ЗУ, но здесь не в этом главное, а в том, что инженерная инфраструктура – сложное, состоящее из нескольких сооружений объект – единый недвижимый комплекс. Есть понятие «автономный дом», т.е. собственник с земельным участком разве не может построить автономный дом, не имеющий подключение к инженерным коммуникациям, но имеющий возможность иметь определённые услуги (солнечные батареи, ветроэлектрогенераторы и т.д.). В Америке это более распространено, но там законодательство ставит преграды для реализации ПС, т.к. такое право собственности мешает организациям получать ожидаемую прибыль. Это основание для отказа получения разрешения для строительства. Инженерная обеспеченность ЗУ – характеристика, которая важна для собственника, это условие реализации прав собственника, условие для реализации собственником его права на застройку, возведения объектов, интересным ему. Можно строить в соответствии с утвержденным проектом, который разрабатывается в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, пожарными правилами, право можно реализовать как собственник — это право. Как собственник можно построить мансарду, но нет: ст. 46 Воздушного кодекса – на приаэродромной территории обязательно нужно согласовать с собственником аэродромов такое строительство. Например, в СПБ 4 аэропорта: Пулково и 3 военных.

Реализация права на застройку обязательно при инженерных коммуникациях и ограничена соблюдением различных требований, соблюдением правил, включая обязательное согласование вопросов либо возведения мансардных помещений с собственниками аэродромов. Инженерная коммуникация – характеристика, которая является условием для реализации собственником права на застройку, условием для исполнения собственником обязанности по использованию ЗУ.

Законодательство вводит термин «освоение ЗУ». Что это такое? СТ. 46.5 ГрК посвящена договору об освоении территории в целях строительства жилья эконом класса, есть понятие «комплексное освоение территории», ранее в ЗК до 1 марта 2015 года термин «комплексное освоение» применялся, по содержанию под таким освоением законодательство понимало подготовительные работы по разработке документации по планировке территории, причём обязанность разработать документацию по планировке территории за свой счет сейчас закреплена в ЗК, и, на ее взгляд, это можно рассматривать как вид деятельности на ЗУ, это реализация права на застройку. Так как освоение территории - разработка документации, т.е. подготовка документов, на которых обозначаются местоположения будущих инженерных коммуникаций, место подключения к существующим инженерным коммуникациям. Получается, что собственник реализует публичную функцию. У вас на ЗУ на вторичном рынке, он пустой, будет дом, и как собственник можете решить, будет ли он автономный, ли тот, который будет связан с инженерными коммуникациями, являющимися частью муниципальной системы. На сегодня законодательство использует понятие «коммунальная инфраструктура поселения». В состав объектов коммунальной инфраструктуры поселения (это публичный объект, не частный) включает водо-, газо-, тепло- и электроснабжение, водоотведение.

Вопрос: кто принимает решение, на ЗУ будет объект, подключенный к коммунальной инфраструктуре, или автономный дом? Собственник или его орган ограничивает из-за вида разрешенного использования. Собственник может столкнуться с практикой США, когда было отказано в выдаче разрешения на строительство автономных домов, т.к. это противоречит законодательству, регулирующему предоставление услуг, обеспечение энергоресурсами. Любые действия, которые мешают получить ожидаемую прибыль – незаконные. В Америке собственник зависит от монополиста, поставщики услуг предполагают, если они затратят деньги на прокладку магистральных сетей до определенной точки, то они должны будут подсоединить столько-то домов, и, если столько-то захотят стать автономными, они не смогут получать ожидаемую прибыль. Дело в том, что магистральные сети (объекты коммунальной инфраструктуры) по техническим характеристикам привязаны, если будет меньше нагрузка, она будет плохо работать. Возникает вопрос конфликта интересов, который не урегулирован совсем, через освоение считается, что все 50 домов должны провести освоение. В результате освоения проводится исследование и разрабатывается документация по планировке за счет будущего собственника или арендатора. Минимум это 1.5 млн. Затем, проект планировки утверждается органом публичной власти за деньги. Хотя утверждение документации по планировке – публичная функция в рамках обеспечения устойчивого развития, но законодатель переносит эту нагрузку на землепользователя. Это связано с правом собственника принять решение, как обеспечивается его объект собственности в зависимости от услуги. Законодатель регулирует наиболее важные объекты, освоение ЗУ для строительства домов эконом класса, либо комплексное, есть еще дома социального найма, т.к. законодатель пытается регулировать право на застройку наиболее важных видов объекта, все другие виды не урегулированы.

Если исходить их того, что собственник ЗУ вправе использовать по своему усмотрению все, что на территории, растения, почвенный слой, водные объекты и т.д. Собственник обязан использовать ЗУ согласно установленным видам разрешенного использования, собственник обязан реализовать право в соответствии с утвержденным проектом, разработанным согласно строительным, экологическим, санитарным, пожарным нормам и правилам. Нет оснований обязывать собственника подсоединяться к коммунальной инфраструктуре, если размер его ЗУ позволяет разместить на ЗУ альтернативные источники преобразования энергии. Например, солнечная энергия. Обязан ли собственник подсоединяться к инженерным коммуникациям? Не думаю. Реализация права на застройку ограничена требованиями в т.ч. и ст. 46 Воздушного кодекса, предусматривающего согласование строительства любого объекта на приаэродромной территории с собственником аэродрома.

Применительно к освоению на сегодняшний день - это разработка документации по планировке территорииза счет правообладателя, по сути, если говорить о природе освоения, то по большому счету это определение пригодности ЗУ для будущего использования, а также закрепление предназначения территории, закрепление предназначенности для застройки. В документации по планировке территории, ст. 41 (назначение и виды документации по планировке), 42 ГрК (проект планировки), то анализ данной нормы позволяет заключить, что в этом документе определяется будущая пригодность ЗУ для размещения объектов различного вида, т.к. в проекте планировки определяются границы улично-дорожной сети, так и зоны инженерных коммуникаций.

Применительно к инженерным коммуникациям, есть магистральные и объектные (внутриквартальные). Магистральные сети – всегда публичное имущество, это как правило объекты, которые включаются в систему коммунальной инфраструктуры либо местного значения, либо регионального значения. И как раз эти объекты имеют особый режим: режим публичного имущества, ЗУ под ними также имеют режим публичного имущества, а внутриквартальные инженерные коммуникации – сети, хотя сейчас термин больше «инженерные коммуникации» больше используют, это интерес собственника, они обеспечивают поставку на ЗУ или на объекты, расположенные на ЗУ различных услуг (водо- газо- тепло- энергоснабжения, водоотведения), эти объекты инженерных коммуникаций – интерес собственника. На сегодняшний день правовой режим таких объектов не определен до конца, является ли это неотъемлемой характеристикой ЗУ, делающего ЗУ интересным собственникам, пригодного для застройки, или же такая обеспеченность таковой характеристикой не является, учитывая широкое распространение систем проектов «автономных домов», которые связаны с системой «умных домов». Такие объекты могут обеспечиваться энергией как за счет центральных, так и за счет альтернативных источников. На ее взгляд, инженерные коммуникации – это характеристика, которая может оказать влияние на объект собственности, то что она влияет на стоимость – никто не оспаривает.

По законодательству собственник может давать разрешение другим лицам на застройку на своем ЗУ. Такое право определено в ст. 263 ГК, и здесь нужно обратить внимание на следующее: как вы представляете себе, в какой форме вы как собственник можете разрешить соседу или соседке строить объект на вашем участке. Например, передать в аренду и предусмотреть разрешение на застройку, собственник может передать в аренду участок либо его часть по договору, причем если срок договора до года – не требует регистрации. Предметом договора аренды может быть ЗУ (какие характеристики), нужны границы, значит необходимо выделить часть участка. Как можно выделить часть участка, т.к. есть правила делимости, их решающее значение имеет норма предоставления, раздел ЗУ возможен только тогда, когда каждый из вновь образуемых ЗУ будет не меньше, чем минимальная норма предоставления.

Должна быть выделена часть участка и определены границы пользования, так как в этом случае, выдавая разрешение на своем ЗУ другому лицу, вы должны выполнить требование ст. 264 ГК, где сказано, что ЗУ предоставляются на условиях ГК и ЗК. Так как это земельно-имущественные отношения, нормы ЗК будут иметь приоритет, нормы ГК будут общими. В ЗК в качестве существенного условия – арендная плата, собственник может определять ее как хочет, единственное, что требует ЗЗ и ЗК – договориться о границах объекта. Закон «о гос. Кадастре недвижимости» и принятые в его исполнение Министерством Экономического Развития акты регулируют порядок межевания и выделения при межевании части ЗУ, на котором будет осуществляться строительство. Какие еще условия должны быть соблюдены?

Строительство на основании разрешения. Хотя ст. 51 ГрК указывает случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство объектов, в т.ч. вспомогательных объектов, если баню – то разрешение получать не нужно, он не капитальный, единственное: вопрос имущественный, и, если вы разрешите возводить капитальный объект– кто получает разрешение на строительство – собственник ЗУ или тот, кому разрешили построить. Если обратиться к ст. 51 ГрК, для получения разрешения на строительство нужно предоставить документ о праве, можно ли сказать, что договор аренды (заключенный на срок больший, чем 1 год) будет документом – основанием для получения таким лицом разрешения на строительство.

Дальше возникает вопрос – как регулируются имущественные отношения между такими двумя лицами и на период строительства, и после (ст. 264 ГК - после). Как это согласуется, здесь еще важен градостроительный регламент, потому что вы можете выдать разрешение другому лицу на застройку вашего ЗУ, либо разрешить строительство на вашем ЗУ другим лицам. Вопрос: в договоре аренды разрешаете построить конкретный объект, или в соответствии с требованиями ГрК разрешаете построить объект, как определяете имущественные отношения, земельно-имущественные отношения. Варианты: летний домик, второе – баня. В первом случае не нужно разрешение на строительство (так как это вспомогательный объект). Да, можно сдать участок в аренду, но тогда часть участка. Вопрос возникает относительно требований ГрК к минимальным нормам предоставления, т.к. на самом деле, вы получается закладываете условия для будущего изменения правового статуса ЗУ, потому что аренда части ЗУ в случае продажи ЗУ, аренда будет преемствоваться. Вы имеете право выдать такое разрешение на строительство на вашем ЗУ.

Сейчас законодательство позволяет безтитульного землепользования (ст. 39.33 ЗК), т.к. ЗУ из состава земель, находящихся в публичной собственности, могут передаваться для определенных целей без процедуры предоставления на основании разрешения на использование. Безтитульное землепользование на основании разрешения – еще одна конструкция земельного права. Это позволяет собственнику действовать по аналогии, он может выдать разрешение на использование. Форма такого разрешения с т.з. ЮФ, имеющих значение для регулирования отношений. В разрешении указывается или кадастровый номер всего участка (если передается целиком), либо определённые координаты характерные, если передается часть (провести межевание нужно).

Второй вопрос: регулирование земельно-имущественных отношений. Координаты характерны точек границ части участка, передаваемого собственником в аренду – затраты на кадастровые работы, а стоимость кадастровых работ берется из расчета минимум на 1 гектар (20.-25 к.). Кроме того, вы должны именно право пользования, потому что в ст. 264 ГК закрепляется право визави осуществлять право владения и пользования в пределах, установленных либо законом или договором, если закон – это территория, необходимая для обслуживания и эксплуатации объекта.

В этой ситуации действуют как правило нормы или градостроительного регламента, или строительные нормы. Территория для обслуживания объекта зависит от технических характеристик. Территория обслуживания различных объектов различается. Такая территория обслуживания зависит от технических характеристик, плюс подходы: собственник в праве реализовать права собственника, чтобы это сделать – условие, применительно к ЗУ, как и к помещению в здании, условие реализации: путь выхода и входа в помещение, как я попаду в это помещение. Если вертолёт есть – приземлиться на крышу, если его нет, а помещение располагается на 5 этаже – то должен быть путь, по которому я пойду, или я имею право пользования на эту территорию подхода, или выход с ЗУ, занятого зданием на улично-дорожную сеть, это не территория под объектом и территория для обслуживания, это аналог сервитута. Это уже 2 договора с тем лицом. Сначала идет право, потом реализация, и в этом случае нужно знать, что делать в каждом конкретном случае.

Постановление Правительства, где есть порядок, какие есть обстоятельства, какой должна быть форма, обстоятельства разрешения н использования ЗУ, находящегося в федеральной собственности, или собственности СРФ, МО – компетенция субъекта, в СПб есть такая нормативно-правовая база. Нужно посмотреть такой документ с т.з. ЮФ: объект права, на сколько точно он обозначен и описан, а иначе конструкция будет аморфная, и если Вы пойдете в суд, то Ваши доводы, если Вы их не заявите, то на них и не отреагируют.

Поэтому, во-первых, имеет значение точность описания объекта права. Второй момент: условия реализации этого права, на сколько они должны подчиняться требованиям строительных норм и правил, требованиям ПЗЗ, пожарным правилам, санитарным правилам. Это имеет большое значение для регулирования земельных имущественных отношений между собственником и арендатором, плюс объект, всегда ЗУ должен иметь выход на улично-дорожную сеть, ведь это же ЗУ, и необходимо условие для реализации ПС на ЗУ, и, если Вы не пропишете как на него попасть, конечно, можно установить сервитут в суде, но это время. Вам выбирать, какой способ работы выбрать либо вы выдаёте всю конструкцию до конца. Регулировать нужно отношения до конца в общем, не будьте плохими юристами.