Понятие и виды правового режима земель

В науке земельного права под правовым режимом земель понимается совокупность правовых норм, определяющих сущность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, управления в сфере охраны и использования земель, правовой охраны земель, а также мер юридической ответственности за земельные правонарушения.

В практическом смысле правовой режим земель можно определить, как установленный в законодательстве порядок их охраны и использования.

Понятие «правового режима земель» применимо как ко всем землям Российской Федерации (общий правовой режим земель), так и для отдельных категорий и видов земель (особый правовой режим) и для конкретных, индивидуально определенных земельных участков.

Объектом общего правового режима являются все земли Российской Федерации, и он означает определенный режим законности и правопорядка, т.е. земельный правопорядок. Например, согласно первому принципу земельного законодательства, закрепленному в ст. 1 (п. 1) Земельного кодекса РФ, все земли, вне зависимости от целевого предназначения, формы собственности, вида разрешенного использования, ведомственной принадлежности рассматриваются как основа жизни и деятельности человека, природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природный ресурс, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Данный принцип нашел развитие в ст. 12 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Объектом особого правового режима являются земли определенной категории или вида земель. Так, состав земель в Российской Федерации представлен в одноименной статье 7 Земельного кодекса. В соответствии с ней земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Деление земель по целевому назначению на категории является принципом земельного законодательства (пп. 8, п. 1, ст. 1 ЗК РФ), означающим, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Аналогичная норма содержится в ст. 7 (п. 2) ЗК РФ, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Под зонированием (градостроительным зонированием) в соответствии с Градостроительным кодексом понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Понятие «правовой режим земель определенной категории» дает возможность определить порядок охраны и использования конкретной категории земель, возможность использования земель на основании различных титулов (постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное временное пользование, аренда и др.), особенности осуществления различных управленческих функций в отношении соответствующей категории земель и т.д.

Так, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Элементом понятия «правовой режим земель» является и разрешенное использование земельного участка, однако оно применимо для тех категорий земель, в отношении которых осуществляется территориальное зонирование. В действующем законодательстве не дается определения понятия «разрешенное использование». В то же время, оно крайне важно для лица, непосредственного использующего земельный участок. Когда на основании территориального зонирования определены виды разрешенного использования, то лицо, использующее земельный участок, вправе выбрать любой вид разрешенного использования без каких-либо дополнительный разрешений и согласований.

В науке земельного права выделяют «смешанный земельно-правовой режим». Это обусловлено тем, что земли одного целевого назначения могут находиться в составе земель другого назначения. Так, в состав земель поселений могут входить земельные участки иного целевого назначения, например - сельскохозяйственного использования.

Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земель из одной категории в другую. В соответствии со ст. 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую определяется федеральными законами: Градостроительным кодексом, ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса», ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» и др.