Вопрос 61Общая долевая собственность
Долевая собственность по своей сути требует четкого определения долей участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть определены в законе (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в силу правила ч. 1 ст. 532 ГК 1964 года) либо устанавливаться соглашением сторон (например, участников договора о совместной деятельности).
В отсутствие таких указаний они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).
Такая презумпция дает возможность участникам отношений долевой собственности не определять прямо свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение по количеству участников.
Новыми являются правила о правовом режиме улучшений, произведенных в общем имуществе одним из сособственников. Эти правила важны с учетом длительного характера отношений по использованию общего имущества, например какого-либо объекта недвижимости. Закон предоставляет возможность сособственникам самим договориться о правилах изменения их долей в зависимости от вклада каждого в приращение общего имущества (п. 2 ст. 245). Если же такое соглашение отсутствует, вступают в силу правила п. 3 ст. 245 ГК, согласно которому имеет значение
характер произведенных улучшений общего имущества. Улучшения, отделимые от основного объекта общей собственности (без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению), по общему правилу поступают в собственность того из участников, кто их произвел, то есть не составляют объекта общей собственности.
По соглашению сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тогда повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника. Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся объектом общей собственности всех участников. Сделавший их участник может требовать соразмерного увеличения своей доли в праве на общее имущество, если он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть они касались той его части, которая была предоставлена ему в пользование. Например, сособственник жилого дома, пользующийся одной из его комнат в соответствии со своей долей и произведший пристройку к этой комнате в виде, допустим, террасы, может требовать увеличения своей доли в праве на общее имущество, поскольку оно увеличилось за его счет при этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, а не объект собственности построившего ее участника).
Поскольку право собственности на общее имущество принадлежит всем сособственникам
(в объеме, соответствующем их долям), его реализация, включая право распоряжения,
может осуществляться только по единогласному решению всех сособственников
(п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247). При отсутствии согласия хотя бы одного из них,
независимо от размера его доли в праве на общее имущество, конкретный способ
использования этого имущества можно будет применить только по решению суда.
Участник отношений общей долевой собственности вправе по своему усмотрению
распорядиться своей долей, составляющей часть принадлежащего лично ему имущества.
При этом вовсе не требуется предварительный выдел имущества, приходящегося
на эту долю, ибо объектом соответствующих сделок будет отчуждение именно доли
как части права собственности на общее имущество. Однако возмездное отчуждение
доли путем ее продажи или мены возможно только с соблюдением установленных
ст. 250 ГК правил о праве преимущественной покупки такой доли, имеющемся у
других сособственников.
Во многих случаях невозможно достижение полного соответствия между долей
участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется ему в
пользование. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат,
достался двум наследникам по закону. В подобных случаях сособственники должны
договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем
размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников
части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет обязанность других сособственников
компенсировать ущемление имущественных интересов данного участника (путем,
например, соответствующего уменьшения приходящихся на его долю обязательных
платежей и расходов по содержанию общего имущества). Ведь каждый участник
долевой собственности в соответствии со ст. 249 ГК обязан соразмерно со своей
долей участвовать в уплате налогов и иных платежей, касающихся общего имущества,
а также в иных издержках по его содержанию и сохранению.
Изложенные положения применяются и к правовому режиму плодов, продукции
и доходов, полученных от использования общего имущества (ст. 248). Они тоже
становятся объектом общей собственности участников и распределяются между
ними пропорционально их долям в праве на общее имущество. Однако по соглашению
участников такое распределение может строиться и иначе: например, пропорционально
реальной части общего имущества, выделенной в пользование соответствующим
сособственникам (то есть пропорционально так называемым "реальным", фактическим,
а не "идеальным", юридическим долям), или поровну.
Выход участника общей долевой собственности из этих отношений возможен
путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее выделе либо при
разделе общего имущества.
В случае продажи своей доли иным лицам остальные сособственники вправе
требовать, чтобы за указанную отчуждателем цену и на иных установленных им
условиях доля была продана им. Механизм реализации преимущественного права
покупки доли выходящего сособственника остающимися участниками долевой собственности
установлен ст. 250 ГК. В соответствии с ним продавец доли обязан письменно
известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи им своей
доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимость
в течение месяца, а в движимом имуществе - в течение 10 дней с момента извещения
(п. 2 ст. 250). После истечения указанных сроков отчуждатель вправе продать
свою долю любому постороннему лицу. При нарушении преимущественного права
покупки сособственников отчуждателем доли любой из них вправе требовать в
судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли (а
не признания сделки купли-продажи доли недействительной), что означает обязанность
уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем
доли сделки.
Преимущественное право покупки касается только случаев купли-продажи,
а также мены доли (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к договору мены согласно ст.
255 ГК 1964 года применяются правила о договоре купли-продажи. Оно не распространяется
на иные случаи отчуждения доли (по договору дарения, в порядке обращения взыскания
на заложенное имущество и т. д.). Не действует это право и при продаже доли
с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом (при обращении кредиторами
взыскания на долю сособственника по его личным долгам в порядке, предусмотренном
ст. 255 ГК, при обращении взыскания на долю как на предмет залога и т. д.).
Исключается уступка этого права другим лицам в порядке цессии (п. 4 ст. 250
ГК).
В ст. 251 ГК впервые четко определен момент перехода доли в праве на
общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным
сособственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной
момент не предусмотрен соглашением сторон. Поскольку объектом отчуждения здесь
является не вещь, а право, на данные отношения невозможно распространить правила
ст. 223 ГК, определяющие момент возникновения права собственности на приобретаемое
имущество. Более того, в отличие от закрепленного в ст. 223 принципа передачи
ст. 251 закрепляет принцип договора, то есть совершенно иной принцип определения
указанного момента.
Однако в тех случаях, когда договор об отчуждении доли подлежит регистрации
(ст. 164), например при переходе доли в праве собственности на недвижимость,
новый владелец доли становится сособственником с момента такой регистрации
в соответствии с положением, закрепленным п. 2 ст. 223 Кодекса.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает ее прекращение.
При выделе доли одним из участников общее имущество, как правило, уменьшается
в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся
сособственников. При этом способы и условия как раздела, так и выдела должны
прежде всего определяться соглашением самих сособственников и лишь при невозможности
его достижения - судом.
Поскольку выделяющийся сособственник был одним из субъектов права собственности
на общее имущество, он вправе требовать передачи ему соответствующей части
имущества в натуре. Компенсация за приходящееся на его долю имущество без
согласия самого сособственника возможна лишь в качестве исключения, условия
которого прямо определены законом. Такое исключение предусмотрено в абз. 2
п. 3 ст. 252 ГК на случай невозможности выдела без несоразмерного ущерба общему
имуществу или запрета выдела самим законом (когда имущество стало неделимым
по его прямому указанию). Другим исключением является невозможность выдела
в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника
(абз. 1 п. 4 ст. 252). Тогда он может быть компенсирован за недостаток выделенного
ему имущества.
Наконец, третьим исключением является давно известный судебной практике
случай выплаты компенсации сособственнику за его долю без его согласия, если
его доля была незначительна, не могла быть реально выделена и его интерес
в использовании общего имущества не может считаться существенным (абз. 2 п.
4 ст. 252). Речь при этом обычно шла о спорах по поводу выдела доли в праве
собственности на жилой дом. Если доля была настолько незначительной, что на
нее не могли быть выделены никакие из имевшихся в доме помещений, да и интерес
владельца доли заключался в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся
сособственники постоянно проживали в нем, суды в порядке исключения отказывали
в выделе имущества в натуре, заменяя его денежной компенсацией за счет других
сособственников. Эта возможность теперь получила прямое законодательное закрепление.