Глава 22. Право собственности и иные вещные права на земельные участки

Общие положения о вещных правах на земельные участки

Виды и особенности вещных прав на землю. Конкуренция норм гражданского и земельного законодательства. Категории земель. Особенности земельного участка как объекта вещных прав.

1. К вещным правам на земельные участки, закрепленным в Гражданском кодексе РФ (глава 17), относятся:

- право собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Право собственности - это наиболее полное вещное право. Право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут являются ограниченными вещными правами.

Авторитетное мнение

В России первоначально, в 1989-1991 гг., право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования сформировались и начали использоваться как аналог или начальная форма собственности на землю, или этап подготовки к приватизации земли. В последующем, в 1990-х гг., при попытке проведения радикальных реформ приватизация земли осуществилась посредством неудачной юридической конструкции (путем предоставления пая по правилам долевой собственности) - так, что бывшие колхозники и члены совхозов стали только собственниками "доли в праве". Вполне понятно поэтому, что вещный элемент, который был характерен для указанных выше аналогов собственности, не сработал, не дал того мощного импульса в производстве, который порождает вещный элемент в собственности и в других вещных правах.

(С.С. Алексеев)

Появление современной юридической категории вещных прав (сначала в германской пандектистике, а затем и в европейском континентальном праве в целом) связано с обеспечением экономически необходимого и юридически прочного участия одного лица в праве собственности другого лица на земельный участок (в правопорядках с более широким пониманием недвижимости - и на иную недвижимую вещь). "Юридическая прочность", исключающая возможность одностороннего прекращения правоотношения, стала главным отличительным признаком вещного права в сравнении с обязательственными правами на чужую вещь.

(Е.А. Суханов)

2. Право собственности и иные вещные права на земельные участки являются одновременно предметом правового регулирования и гражданского, и земельного законодательства.

Правовой акт

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В связи с этим объективно возникает вопрос о приоритете применения норм гражданского или земельного законодательства и вообще о возможности нахождения в земельном законодательстве положений, касающихся имущественных прав на земельные участки.

Авторитетное мнение

Несмотря на всю очевидность необходимости разграничения гражданско-правовых и земельно-правовых отношений, составляющих предмет регулирования различных отраслей права - гражданского и земельного, - кодифицированные акты этих отраслей права определяют свое отношение к предмету правового регулирования соответствующей смежной отрасли права прямо противоположным образом. Анализ содержащихся в Земельном кодексе РФ положений, направленных на регулирование гражданско-правовых отношений, может свидетельствовать только о том, что эта попытка оказалась неудачной, породила новые, совершенно необязательные проблемы как для правоприменительной практики, так и для имущественного оборота в целом.

(В.В. Витрянский)

Следует отметить, что если речь идет об охране земли (земля выступает как компонент природной среды), то это отношения публичные и должны регулироваться земельным законодательством, отношения по использованию земельного участка, осуществлению на нем хозяйственной деятельности (его физической эксплуатации) - земельным с субсидиарным применением норм гражданского законодательства, а вот отношения, основанные на юридическом равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (вещные и обязательственные) - это приоритетная область гражданско-правового регулирования.

3. Объектом права собственности и иных вещных прав будет выступать земельный участок как недвижимое имущество.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли поселений;

в) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

г) земли особо охраняемых территорий и объектов;

д) земли лесного фонда;

е) земли водного фонда;

ж) земли запаса.

В качестве объекта права собственности и иных вещных прав выступает не земля, а земельный участок. Категории земель имеют решающее значение в возможности и условиях формирования земельного участка в качестве недвижимой вещи.

Земельный участок через публично-правовые (кадастровые) процедуры включается в экономический оборот в качестве товара и с этого момента становится объектом гражданских прав, в том числе права собственности.

Анализ законодательных положений позволяет рассматривать земельный участок как главную вещь, все иные природные и антропогенные объекты, сопряженные с ним (за исключением недр), будут выступать в качестве принадлежности. Согласно п. 1 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участия в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельным, лесным, градостроительным и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте.