Квартиры и доли в праве собственности на квартиры

Сразу обратим внимание: именно доли в праве собственности на квартиры, а не комнаты. Поскольку места общего пользования находятся в собственности и в пользовании всех участников собственности на квартиру, то и в на­следство перейдет не только комната, которую занимал наследодатель, но и какая-то часть (соответствующая его доле собственности) кухни, ванной комнаты, прихожей и т. д.

Для получения свидетельства о праве на на­следство необходимо собрать и представить нотариусу целый ряд справок и документов. В первую очередь – правоустанавливающий до­кумент, то есть документ, подтверждающий пра­во собственности умершего наследодателя на квартиру (долю квартиры).

Это могут быть:

– договор передачи квартиры в собственность (договор приватизации);

– договоры купли-продажи, дарения, мены;

– договор долевого участия в строительстве;

– брачный договор;

– свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;

– решение суда и др.

Все эти документы должны быть зарегистриро­ваны в установленном законом порядке.

Напри­мер, в Санкт-Петербурге такие документы регист­рировались: до 1994–1995 года – в Проектно-инвентаризационном бюро или Бюро технической инвентаризации; в 1995–1996 годах – в Жилищ­ном Комитете мэрии Санкт-Петербурга, далее – в Городском бюро регистрации прав на недвижи­мость, ныне – в Управлении Федеральной регист­рационной службы по Санкт-Петербургу и Ленин­градской области. То есть на всех правоустанав­ливающих документах (договорах, свидетельствах и т. д.) должны иметься штампы о регистрации, проставленные указанными регистрирующими ор­ганами, а к договорам, зарегистрированным в Го­родском бюро регистрации прав на недвижимость и в Управлении Федеральной регистрационной служ­бы по Санкт-Петербургу, выданы, кроме того, сви­детельства о регистрации права.

Исключением являются договоры приватиза­ции, заключенные до 1994 года. Регистрационной службой и нотариусами Санкт-Петербурга было принято решение считать надлежащей регистра­цией таких договоров и регистрацию в органах исполнительной власти - (в конце такого договора имеется запись: «настоящий договор зарегистри­рован в книге учета и регистрации договоров Агентства приватизации района Санкт-Петербур­га»). К таким договорам дополнительно следует получить справку в районном Агентстве привати­зации, подтверждающую заключение договора, а также сообщающую о том, что дубликат этого до­говора не выдавался.

Подробнее следует остановиться на правоуста­навливающих документах на квартиры в домах ЖСК. Право собственности на квартиры ЖСК возникает в связи с полной выплатой членом ЖСК пая, в отличие от права собственности на все другие квартиры, независимо от основания их приобретения.

На все другие квартиры, кроме ЖСК, право собственности возникает с момента его государ­ственной регистрации. То есть если наследода­тель купил квартиру, а договор купли-продажи не зарегистрировал в установленном порядке (как в примере – до 1994–1995 годов – в ПИБе, в 1994–1995 – в Жилищном комитете, далее – в ГБР и ГУ ФРС), то и права собственности у него не возникло. Наследовать нечего, так как эта квартира умершему считается не принад­лежащей, числится за прежним владельцем. В та­ком случае необходимо обращаться в суд для возможного включения квартиры в наследствен­ную массу или для признания ее за собой, как наследником права собственности на вышеука­занную квартиру и т, д.

Возникновение же права собственности на квартиры ЖСК, в силу закона, и это подтвержде­но судебной практикой, не связано с регистраци­ей. Оно возникает в момент выплаты пая.

В большинстве случаев граждане, члены ЖСК, полностью выплатившие паевой взнос за кварти­ру, зарегистрировали свое право собственности в установленном порядке (предварительно получив в ЖСК справку о том, что они являются членами ЖСК с такого-то года, и о том, что они полно­стью выплатили свой паевой взнос) – в ПИБе, Жилкомитете, ГБР, ГУ ФРС.

Но в некоторых нередко встречающихся сего­дня ситуациях у членов ЖСК такого документа нет. Даже если и была ими получена справка о полной выплате пая, то она нигде не зарегистри­рована. Это не умаляет право собственности на­следодателя на такую квартиру, просто требует особого подхода к оформлению документов.

Если член ЖСК умер, не зарегистрировав свое право в вышеперечисленных организациях, необходимо получить, в ЖСК следующие до­кументы:

1) справку о членстве умершего в ЖСК и полной выплате им пая;

2) копию ордера на право вселения в квартиру (желательно ксерокопию, а не исполненную от руки, поскольку при написании копии вручную люди зачастую пропускают какие-либо цифры, слова, которые, по их мнению, не существен­ны, либо пропускают их по невнимательности), заверенную председателем ЖСК своей подпи­сью и печатью ЖСК, с указанием даты изго­товления копии; выписку из архивного протокола общего собрания членов ЖСК о принятии наследодателя в члены ЖСК (опять-таки, заверенную председа­телем ЖСК своей подписью и печатью ЖСК, с указанием даты выдачи этой выписки).

Это минимальный перечень необходимых справок. Для каждого конкретного наследствен­ного дела нотариус может потребовать дополни­тельные сведения. Каждый случай с оформлением права наследования на подобную квартиру очень индивидуален. Документы, представить которые попросили соседа, совсем необязательно подойдут и в другом случае. Много сложностей бывает с тем, что архивы ЖСК не сохранились, выдать выписку из протокола собрания невоз­можно. Часто в справке ЖСК в качестве члена ЖСК указан один человек, а ордер на эту кварти­ру был выдан другому, например, при обмене, при выбытии из членов ЖСК и в других случаях. Не думайте, что все эти мелочи не имеют большого значения, что нотариус излишне придирчив. Все, даже самое несущественное на наш взгляд, может иметь очень далеко идущие неприятные последст­вия. Оформить наследственные права на такие квартиры бывает не только очень сложно, но и невозможно, тогда нотариус отказывает наследни­кам в выдаче свидетельства, и им приходится об­ращаться за решением вопроса в суд.

Далее, для подтверждения прав на квартиру необходимо получить две справки из Управ­ления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области – выписку из Единого государственного реестра прав и справку о содержании правоустанавли­вающих документов.

Выписка из ЕГРПподтверждает наличие в ре­естре записи о собственности умершего наследо­дателя, а также дает очень важную информацию о наличии или отсутствии арестов, запрещений, об­ременении, судебных споров в отношении насле­дуемой квартиры. При наличии судебного спора, наложенного ареста нотариус не вправе выдавать свидетельство о праве на наследство. Во-первых, никому неизвестен результат судебного спора, вдруг своим решением суд признает, что квартира, которую гражданин желает получить в наследство, при­надлежит совершенно другому лицу. Во-вторых, закон прямо предписывает нотариусу приостано­вить совершение нотариального действия до раз­решения дела судом.

Выписка из ЕГРП согласно действующему за­конодательству выдается любому лицу по требова­нию. Но для получения справки о содержании пра­воустанавливающих документовнеобходимо представить документы, что гражданин является наслед­ником, так что нужно брать с собой либо документы, подтверждающие родственные отношения, либо завещание с отметкой, свидетельство о смерти наследодателя.

Следующий документ, который требуется при оформлении наследства на квартиру, – техниче­ский паспорт на квартиру, полученный в районном Проектно-инвентаризационном бюро. Техниче­ский паспорт дает сведения о таких характеристи­ках объекта недвижимости, как площадь, этаж­ность, другие параметры, которые обязательно должны быть указаны нотариусом в выданном свидетельстве о праве на наследство, для полной характеристики наследственного имущества. Кро­ме того, в техническом паспорте указывается и инвентаризационная оценка квартиры наследода­теля, которую, в силу закона, можно предоста­вить нотариусу для определения стоимости на­следственного имущества.

Обращаем внимание на то, что стоимость квартиры в техническом паспорте должна быть определена именно на день смерти наследодателя, как того требует статья 333.25 На­логового кодекса РФ. Поэтому если имеет­ся на руках паспорт на квартиру, но с оценкой на другую дату, он не может быть принят нотариусом в наследственное дело, придется получать тех­нический паспорт заново, либо необходимо пре­доставить другой документ, подтверждающий стоимость имущества на день смерти наследода­теля. Проектно-инвентаризационные бюро вы­дают такие технические паспорта обратившимся наследникам при предъявлении запроса от нота­риуса.

Если наследодатель получил квартиру по на­следству либо по дарению, то необходимо также представить нотариусу справку из налого­вых органов об уплате налогов за имущество, по­лученное по наследству или по дарению.

Гаражи

На сегодняшний день у наследников полно­ценные документы, подтверждающие принадлеж­ность наследодателю гаража, встречаются не так уж часто. Просто замечательно, если у умершего были такие документы на гараж, как договор куп­ли-продажи, свидетельство о праве на наследство и выданное на их основании районным проектно-инвентаризационным бюро Удостоверение об уче­те гаража. Еще реже встречается свидетельство о регистрации права собственности умершего на гараж, выданное Управлением Федеральной реги­страционной службой.

В большинстве случаев наследодатель не имел никаких документов на гараж, кроме справки из районного отделения Российского общества авто­мобилистов. Поэтому рассмотрим этот наиболее распространенный случай. Наследникам для оформ­ления их прав на такие гаражи необходимо со­брать все документы, какие смогут выдать в орга­нах управления гаража. Затем следует обратиться в районное Проектно-инвентаризационное бюро, которое подтвердит сведения об учете такого га­ража, даст техническую характеристику и укажет инвентаризационную оценку.

Если наследуемый гараж находится не в так называемой коллективной автостоянке, а в гаражно-строительном кооперативе, то справку о принадлежности гаража необходимо получить в правлении ГСК. В ней должно быть указано, что умерший был членом этого ГСК с такого-то года, должны стоять дата полной выплаты им пая, сумма выплаты.

Всё, что было перечислено (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, удостоверение об учете гаража, справка об учете гаража, справка ГСК и др.), – это и есть докумен­ты, подтверждающие право собственности насле­додателя на гараж.

Транспортные средства

К транспортным средствам (ТС) можно отне­сти не только автомобили, прицепы, мотоциклы и мопеды. Сегодня у граждан в собственности могут быть и трактора, рефрижераторы, контейнерово­зы, автобусы, микроавтобусы, самосвалы, трейле­ры и грейдеры, комбайны, а также самолеты, вер­толеты, яхты, катера, водные мотоциклы и многое другое. Проще всего – с автомобилями, мотоцик­лами, автобусами и т. п., которые зарегистрирова­ны в ГИБДД. Право собственности на них под­тверждается следующими документами: паспортом транспортных средства и свидетельством о регист­рации транспортного средства. Если документы на транспортное средство утрачены, то нотариус сде­лает запрос в органы ГИБДД и получит в наслед­ственное дело выписку из лицевой карточки авто­владельца, содержащую все необходимые сведения о владельце (Ф. И. О., адрес, дата рождения и т. д.) и о ТС (марка, год выпуска, номера всех узлов и агрегатов, данные о ПТС и о свидетельстве о ре­гистрации ТС).

Сложнее с другими транспортными средства­ми, не состоящими на учете в органах ГИБДД. Но в любом случае эти средства состоят на каком-то учете (в Ростехнадзоре, в реестре судов и т. д.), на них имеются какие-то документы (судовой билет, например). Где зарегистрировано и состоит, на учете транспортное средство, там и возмож­но получить подтверждение, что это транспортное средство действительно учтено за наследодателем, что оно внесено в реестр, что не заложено, не аре­стовано.

Земельные участки

Для оформления своих прав наследникам необходимо представить нотариусу документ, бес­спорно подтверждающий принадлежность умер­шему земельного участка, то есть свидетельство о праве собственности на землю либо свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения. Сви­детельство должно отвечать всем требованиям за­конодательства, в частности, требованиям статьи 45 Основ законодательства о нотариате (в нем не должно быть не оговоренных в соответствии с правилами каких-либо приписок, исправлений, зачеркнутых слов, не допускаются никакие подчи­стки, записи карандашом). В свидетельстве дол­жен быть указан наследодатель как собственник участка, дан точный адрес участка, указаны орган, выдавший это свидетельство, и основание его вы­дачи.

В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок может быть также представ­лено свидетельство о государственной регистрации права,выданное Управлением Федеральной реги­страционной службы. Ранее такие документы мог­ли быть выданы Регистрационной палатой, Город­ским бюро регистрации прав на недвижимость и др. Также необходимо нотариусу предоставить до­кументы, на основании которых выдавались такие свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о праве на наследство, договора ку­пли-продажи, дарения, мены, решения суда, дого­вора о разделе наследственного имущества, брач­ного контракта и др.

Следующий документ, который необходимо представить в наследственное дело, – кадастро­выйплан земельного участка. Обратите внимание, что в кадастровом плане также должен быть указан на­следодатель в качестве собственника земельного участка, должны содержаться сведения о правах наследодателя, об обременениях земельного уча­стка, о стоимости участка на день смерти наследо­дателя. Также в плане указывается принадлежность участка к определенной категории земель, целевое использование участка. Такой план выда­ется территориальными подразделениями феде­рального органа исполнительной власти, уполно­моченного в области кадастра объектов недви­жимости. Управлением Рос недвижимости.

Далее, заказывают и получают в Управлении Федеральной регистрационной служ­бы либо выписку из Единого государственного ре­естра прав,при наличии ранее зарегистрирован­ного права наследодателя, либо сообщение об от­казе в предоставлении такой выписки из ЕГРП. Такой отказ совсем не страшен для наследников, он лишь подтверждает то, что хотя права самого наследодателя на земельный участок и не были зарегистрированы им при жизни, но и ничьи чу­жие права на этот участок также не зарегистриро­ваны. Хуже, если бы наследник получил выписку из ЕГРП,подтверждающую права совсем неиз­вестного собственника на этот земельный участок.

В основном, это все документы, которые приносят в наследственное дело для оформления свидетельства о праве на наследство на земельный участок. В ряде случаев нотариус может также попросить представить справку о нормативной цене земли, справку из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на землю и другие документы.

Садовые дома

Документы, которые должны быть у тех, кто оформляет наследство на садовые дома. Первый документ – справка из Правления садоводческого товарищества о том, что умерший был членом этого садоводства, с указанием даты всту­пления в садоводческое товарищество, с описани­ем участка и построек на нем, с подтверждением отсутствия задолженностей по членским и целе­вым взносам и т. д.

Следующий документ – справка из органов ин­вентаризации с описанием садового домика (его адрес, площадь, этажность, технические характе­ристики и т. д.).

Далее получают документ из Федеральной регистрацион­ной службы (– сообщение об отказе в предоставле­нии информации о доме, либо гораздо реже – выписку из ЕГРП).

Также в ряде случаев нотариусу могут понадо­биться и другие справки и документы. Все наследственные дела имеют свои индивиду­альные особенности.

Есть небольшие особенности при оформлении прав на наследство на дачные дома. Дачный дом – это не просто дом, который лично кто-то конкретно используете в качестве дачи. Именно термин «дачный дом» используется законодательством для домов в дачно-строительных кооперативах (ДСК). Право соб­ственности на эти дома, так же как и право собст­венности на кооперативные квартиры, возникает с момента полной выплаты членом ДСК пая и никак не свя­зано с отдельным фактом регистрации права соб­ственности. Так что процесс оформления наслед­ственных прав на дачный дом хоть и очень похож на такой же процесс в отношении садового дома, но все же будет несколько отличаться.

Правоустанавливающим документом на дачный дом будет являться справка дачно-строителъного кооператива. В этой справке должны быть указа­ны сведении о членстве умершего в ДСК, дата его вступления в кооператив, сумма пая, должен быть подтвержден факт полной выплаты пая. Также необходимо предоставить архивную выписку из протокола собрания ДСК о создании кооператива, о принятии наследодателя в члены ДСК.

Жилые дома

Это дома, пригодные для постоянного прожи­вания, в которых возможна регистрация по месту жительства. В числе технических характеристик жилого дома, в отличие от садового дома, присут­ствует жилая площадь. Жилые дома имеют адрес, расположены они в черте населен­ных пунктов (городов, поселков, селений и т. д.), к числу которых садоводческие товарищества не относятся. Жилые дома являются объектами не­движимости, право собственности на них подле­жит государственной регистрации в территориаль­ных подразделениях Федеральной регистрацион­ной службы.

В большинстве случаев права наследодателя на жилой дом, в отличие от прав на садовый дом, были зарегистрированы им при жизни. Жилой дом собственник мог приобрести по договорам купли-продажи, дарения, мены, мог получить дом в порядке наследования по закону или по завеща­нию. В таком случае договор или свидетельство о праве на наследство подлежали государственной регистрации.

До создания регистрирующих органов (Реги­страционной палаты, а позднее – Федеральной регистрационной службы), до введения в действие Закона о государственной регистрации вышеука­занные договоры в соответствии со статьей 239 ГК 1964 года подлежали обязательной регистрации в исполнительных комитетах сельских советов. При этом следует иметь в виду, что отсутствие такой регистрации делает договор недействительным (ст. 239, 255, 256, 257 ГК 1964 года). Поэтому, если на договорах купли-продажи, мены или дарения нет записи об их регистрации, то они не могут быть приняты нотариусом в качестве право­устанавливающих документов, так как не под­тверждают право собственности наследодателя, не соответствуют требованиям действовавшего зако­нодательства. Невозможно также зарегистрировать право собственности наследодателя после его смерти. В таком случае нотариус должен будет отказать наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство, а наследникам придется об­ращаться в суд.

Таким образом, в качестве правоустанавли­вающего документа на жилой дом в наследствен­ное дело могут быть представлены:

– договоры купли-продажи, дарения, мены;

– свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;

– решение суда;

– брачный договор;

– договор о разделе наследственного имущества или имущества супругов;

– свидетельство о праве собственности (в том числе и пережившего супруга) и т. д.

Все эти документы должны быть зарегистриро­ваны в установленном законом порядке, либо в сельском совете, либо в органах технической инвентаризации (до введения Единого государст­венного реестра прав), либо в специальных реги­стрирующих органах (Регистрационной палате, Федеральной регистрационной службе). В послед­нем случае наряду с правоустанавливающим доку­ментом представляется нотариусу свидетельство о государственной регистрации права, выданное Регистрационной палатой или Феде­ральной регистрационной службой.

В редких случаях в качестве документа, под­тверждающего право собственности наследодателя на жилой дом, нотариус может принять в наслед­ственное дело справку из Администрации сель­ского (поселкового) поселения о принадлежности наследодателю жилого дома с выпиской из хозяйственной книги, с указанием лицевого счета и другими необходимыми сведениями.

Далее обращаются в органы тех­нической инвентаризации по месту нахождения жилого дома для получения технического паспор­та на дом и справки с указанием технических ха­рактеристик (адрес, общая и жилая площадь, этажность и т. д.) и инвентаризационной стоимо­сти жилого дома. Все технические характеристики важны как для описания (идентификации) насле­дуемого дома, так и для последующей регистрации права собственности на него. Такие сведе­ния, как точный адрес, этажность, площадь, вно­сятся в единый государственный реестр прав, а соответственно, и в выдаваемое свидетельство о государственной регистрации права. Кроме того, нотариус вправе попросить представить и другие справки и документы. Например – при расхождении размера площади дома в правоуста­навливающем документе и в данных инвентариза­ционной службы, при присвоении дому нового адреса, при новом административном делении об­ласти или района, при переименовании населен­ного пункта и т. д.

Акции

Документом, подтверждающим, что наследо­датель владел какими-либо акциями, является выписка из реестра акционеров. Такие выписки выдаются держателями реестров акционеров по запросам нотариусов. При подаче заявления в на­следственное дело о принятии наследства или с просьбой выдать свидетельство о праве на наслед­ство перечисляется наследственное имущество, принадлежащее наследодателю. Нотариус состав­ляет запрос, который либо отправляет сам, либо лично наследник относит его или отсылает по почте в организацию, которая ведет реестр акционеров. Нотариус просит держателя реестра подтвердить, что наследодатель являлся акционером, просит сообщить количество принадлежащих ему акций, их номинальную стоимость и т. д. В наследствен­ное дело на основании этого запроса поступает выписка из реестра акционеров с вышеперечис­ленными сведениями, а также с указанием других необходимых данных: номер выпуска, тип акций, государственный регистрационный номер и др.