Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам по оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
- определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
- определить восстановительную стоимость построек (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;
- определить величину накопленного износа;
- вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа.
Таблица 5.3
Расчет восстановительной стоимости
| № п/п | Наименование | Строит. объем, куб.м. | Сборник №, таб. № | Ст-ть изм., руб. | Попр. на клим р-н | Попр. коэф. | Прибыль предпринимателя | Индекс перехода цен к 1991 г. | Индекс перехода цен к 2016 г. | Ст-ть изм. с попр., руб. | Восстановительная стоимость, руб. |
| Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м. | 393,2 | Сб. 26-II, т.5-а | 30,02 | 1,09 | 0,85 | 1,18 | 2,00 | 84,480 | 5 579 | 2 193 000 |
Вывод: Восстановительная стоимость жилого дома, общая площадь 111,7 кв.м., по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила: 2 193 000 (Два миллиона сто девяносто три тысячи) рублей.
Таблица 5.4
Расчет совокупного износа жилого дома
| Наименование элемента, системы, конструкции здания | Удельный вес элемента | Стоимость конструктивного элемента согласно УПВС, руб. | Износ элемента, % | Износ здания, % |
| Фундаменты | 4,00% | 87 720 | 7,00 | 0,28 |
| Стены и перегородки | 23,00% | 504 390 | 10,00 | 2,30 |
| Перекрытия | 6,00% | 131 580 | 8,00 | 0,48 |
| Крыши | 9,00% | 197 370 | 15,00 | 1,35 |
| Полы | 9,00% | 197 370 | 10,00 | 0,90 |
| Проемы | 9,00% | 197 370 | 8,00 | 0,72 |
| Отделочные работы | 10,00% | 219 300 | 10,00 | 1,00 |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 22,00% | 482 460 | 15,00 | 3,30 |
| Прочие работы | 8,00% | 175 440 | 15,00 | 1,20 |
| Итого | 100,00% | 2 193 000 | 11,53 |
Совокупный износ жилого дома составляет:
2 193 000 * 11,53 = 253 000 (Двести пятьдесят три тысячи) рублей.
Таблица 5.5
Расчет фактической стоимости объектов оценки
| % п/п | Наименование | ПВС, руб. | Износ | ОВС, руб. | |||
| Физ. | Функц. | Экон. | Общий | ||||
| Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м. | 2 193 000 | 11,53 | 0,00 | 0,00 | 11,53 | 1 940 000 | |
| Земельный участок под объектом оценки, площадью 215 кв.м. | 40 000 | 40 000 | |||||
| Итого | 1 980 000 |
Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» определенная в рамках затратного подхода по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила: 1 980 000 (Один миллион девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.
Задание 4
Провести согласование полученных результатов, рассчитанных тремя основными подходами. Согласование провести двумя изученными методами.
Согласование результатов
В зависимости от конкретной ситуаций, результаты применения каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.
Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющееся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости могут использоваться формальные математические процедуры(типа метода весовых коэффициентов), а так же чисто экспертные соображения.
Затратный подход более применяем к оценке новых или уникальных объектов. Не смотря на то, что оцениваемые объекты не могут быть отнесены к таковым, результат, полученный затратным подходом, безусловно, имеет большое значение.
Доходный подход применяется для определения стоимости объектов, которые ориентированы на получении прибыли их владельцами. Поскольку оцениваемый объект не является приносящей доход недвижимостью, то данный подход не соответствует цели данной работы.
Сравнительный подход показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на данном сегменте рынка в настоящее время. Трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность ведения некоторых корректировок снижают привлекательность данного метода.
Исходя из всего выше сказанного, оценщиком было принято решение, для определения стоимости объекта оценки применять два классических подхода оценки недвижимости – затратный и сравнительный.
Заключение о рыночной стоимости прав собственности недвижимого имущества.
Обоснование использования подходов к оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода в данной оценке является не корректным.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретения жилого дома, земельного участка. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, которым является объект оценки, оценщик не располагает.
В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единиц площади дома приводит к большей погрешности при вычислениях.
Принимая во внимание весомость выше приведенных аргументов «за» и «против» использование затратного подхода, оценщик принял решение придать весовой коэффициент 0,5.
По мнению оценщика, наиболее достоверным подходом к оценке жилой недвижимости, из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее эффективные результаты, принят весовой коэффициент 0,5.