Тема 3. Проблематика укрепления гражданских прав
Посредством государственной регистрации
В некоторых случаях регистрация является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей. В качестве приоритетного направления реформирования гражданского законодательства признается укрепление гражданских прав посредством государственной регистрации. В связи с этим законодателем сформулированы принципы государственной регистрации прав. К их силу относят:
1. Принцип внесения, который означает, что право считается возникшим только с момента его государственной регистрации. До 2012 г. применительно к регистрации прав на недвижимое имущество регистрации подлежали не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Существовал принцип «двойной регистрации». В настоящее время система двойной регистрации частично отменена в отношении объектов недвижимости.
2. Принцип достоверности государственного реестра и принцип публичности государственного реестра. Регистрация прав является государственной, т. е. осуществляется от имени государства в порядке исполнения им своих публично-правовых функций. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
В целях реализации данного принципа, а также во избежание появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта, в ГК РФ закреплен порядок внесения в государственный реестр отметки о возражении и отметки о наличии судебного спора.
3. Принцип проверки законности оснований регистрации. Документы, являющиеся основаниями регистрации права, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права.
Вопросы
1. История развития гражданского законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в советский и постсоветский периоды.
2. Понятие, правовое значение и принципы государственной регистрации прав.
3. Виды регистрируемых прав.
4. Понятие и цели государственной регистрации сделок. Сделки, подлежащие государственной регистрации. Правовое значение регистрации сделок.
5. История введения двойной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6. Одновременная государственная регистрация прав и сделок: правовое значение и правовая необходимость.
Задачи
1. ООО «Паритет» (продавец) и ООО «Вымпел» (покупатель) подписали договор купли-продажи здания. После подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на здание, продавец фактически передал здание покупателю, а покупатель принял здание и начал пользоваться им. С какого момента у покупателя возникает обязанность по содержанию здания – с момента государственной регистрации права собственности на здание или с момента возникновения у покупателя возможности владеть и пользоваться зданием?
2. Между ЗАО «Клондайк» (продавцом) и ООО «Эверест» (покупателем) заключен договор купли-продажи офисного помещения. До государственной регистрации права собственности на помещение покупатель от своего имени заключил с ООО «Гамма» договор аренды указанного недвижимого имущества, несмотря на прямое указание ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Имеются ли при указанных обстоятельствах у ООО «Гамма» правовые основания для признания договора аренды недействительным в связи с тем, что на момент заключения договора аренды право собственности ООО «Эверест» на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в государственном реестре?
Тесты
1. Каковы принципы регистрации прав?
– принцип внесения
– принцип достоверности государственного реестра
– принцип проверки законности оснований регистрации
– все ответы верные
2. Что означает при регистрации прав принцип внесения?
– право считается возникшим с момента подачи документов на государственную регистрацию прав
– право считается возникшим с момента его государственной регистрации
– право считается возникшим с момента внесения данных о поданных документах в базу данных
– все ответы верные
3. Какие последствия порождает факт государственной регистрации права?
– момент регистрации обусловливает возникновение не только прав, но и обязанностей сторон по сделке
– момент регистрации обусловливает возникновение только права по сделке
– момент регистрации обусловливает возникновение только обязанностей сторон по сделке
– момент регистрации обусловливает лишь факт учета сделки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
4. Что означает принцип двойной регистрации?
– такого принципа не существует
– при регистрации права регистрируются и обязанности
– наряду с правом регистрируется сделка
– нет верного ответа
5. Какие договоры не подлежат государственной регистрации?
– договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты
– договор аренды, заключенный на срок менее года
– договор водопользования
– договор ипотеки
6. Что предусматривает отметка о возражении?
– возможность внесения регистратором в государственный реестр отметки о том, что он возражает осуществить государственную регистрацию права
– возможность внесения в государственный реестр в отношении права, которое будет зарегистрировано, отметки о возражении лица
– возможность внесения в государственный реестр в отношении зарегистрированного права отметки о возражении любого лица
– возможность внесения в государственный реестр в отношении зарегистрированного права отметки о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее
7. Какие договоры подлежат государственной регистрации?
– договор аренды здания
– договор аренды сооружения
– договор долевого участия в строительстве
– договор ренты
8. Что подлежит государственной регистрации?
– некоторые имущественные права
– некоторые имущественные обязанности
– некоторые сделки
– все ответы верные
9. Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена:
– во всех случаях
– в случаях, предусмотренных законом
– в случаях, предусмотренных соглашением сторон
– в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон
Список рекомендуемой литературы
Нормативные акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 : федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ : в ред. от 06.04.2015 // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : федер. закон от 30.11.1994 №52-ФЗ : в ред. от 31.12.2014 // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3302.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ : в ред. 08.03.2015 // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
4. Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 № 273 // СЗ РФ. – 2001. – № 16. – Ст. 1602.
5. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов : Приказ Росрегистрации от 07.06.2007 № 112 // Бюллетень Минюста РФ. – 2007. – № 11.
Судебные акты
1. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9.
2. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 // Вестник ВАС РФ. – 2010. – № 6.
Основная литература
1. Гражданское право. Ч. 1 : учебник для вузов / под ред. В. П. Камышанского, Н. М. Коршунова, В. И. Иванова. – М. : ЭКСМО, 2011.
2. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права : учебник / отв. ред. Е. А. Суханов. – М. : Статут, 2011.
3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 окт. 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.
Дополнительная литература
1. Бевзюк Е. А. Комментарий к Федеральному закону от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «O государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» / Е. А. Бевзюк. 2-е изд. перераб. и доп. – Саратов : Ай Пи Эр Медиа, 2011.
2. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Н. А. Баринов [и др.] ; отв. ред. Н. А. Баринов. 2-е изд. перераб. и доп. – Саратов : Ай Пи Эр Медиа, 2014.
3. Лобачев С. В. К вопросу о сущности государственной регистрации прав на недвижимость / С. В. Лобачев // Нотариус. – 2013. – № 8.
4. Мыскин А. В. К вопросу о реформировании Гражданского кодекса РФ / А. В. Мыскин // Российская юстиция. – 2014. – № 1.
5. Стороженко А. В. Новое в сфере регистрации прав / А. В. Стороженко // Правовые вопросы недвижимости. – 2014. – № 2.
6. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. – М. : Статут, 2010.
Тема 4. Теоретические и практические вопросы