Тема 10. Правовой статус нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения.

1. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору социального найма.

2. Право нанимателя на вселение новых лиц. Правовой статус членов семьи и бывших членов семьи нанимателя. Поднаем. Временные жильцы.

3. Право нанимателя на обмен. Понятие и правовая природа обмена жилого помещения. Отличие обмена от договора мены. Принудительный обмен.

4. Основания, условия и порядок обмена. Условия, при которых обмен не допускается. Признание обмена недействительным.

5. Права, обязанности и ответственность наймодателя по договору социального найма.

6. Условия и последствия объединения жилых помещений по договору социального найма.

7. Право на изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

8. Условия, порядок и последствия расторжения договора социального найма по инициативе нанимателя.

9. Основания расторжения договора по инициативе наймодателя.

10. Выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

11. Выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого помещения.

12. Выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого помещения.

Задача 1

Т. обратилась в суд с иском к тресту жилищного хозяйства о взыскании денежных средств в возмещение расходов на ремонт квартиры, мотивируя иск тем, что ответчик произвел в ее квартире работы, однако не все, поэтому она вынуждена была за свой счет выполнить в квартире ряд ремонтных работ, связанных с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома, которые ответчик обязан ей оплатить.

Ответчик иск не признал, указав, что истица самостоятельно выполнила работы по текущему ремонту квартиры, а в соответствии с действующим порядком, текущий ремонт производится за счет нанимателя и, таким образом, понесенные им на ремонт расходы возмещению не подлежат.

На ком из сторон договора социального найма лежит обязанность производить текущий и капитальный ремонт дома, внутриквартирный ремонт? К какому виду ремонта относится ремонт, произведенный трестом и Т.? Какими нормами права регулируются данные правоотношения? Какое решение должен вынести суд?

Задача 2

Супруги Ефимовы получили по очереди новую квартиру, но их отказываются снять с регистрации по месту жительства из старой, требуя деньги за ее ремонт. Законно ли это? С таким вопросом Ефимовы обратились за консультацией к юристу.

Какое разъяснение должен дать юрист?

Задача 3

Сабуров проживает в коммунальной квартире, где занимает одну комнату, другую комнату занимает семья соседей. Квартиру не приватизировали. Сабуров решил обменять свою комнату и дал объявление. Однако соседи стали возражать против обмена, не разрешают гражданам смотреть комнату и говорят, что оспорят такой обмен.

Требуется ли согласие соседей на такой обмен? Могут ли они обратиться в суд, и с каким требованием?

Задача 4

Д. – наниматель однокомнатной квартиры – умер в 2005 году. Администрация города приняла решение о предоставлении данной квартиры матери умершего, которая до этого в ней не проживала.

Т., проживающая в данной квартире, предъявила в суд с иском о признании решения Администрации недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, что с 1991 года проживала с Д. в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Д. принимал меры к ее регистрации в данной квартире, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире.

Мать Д. возражала против доводов Т., и предъявила встречный иск о выселении.

Кто и при каких условиях признается членом семьи нанимателя? Перечислите категории членов семьи нанимателя.

Возникло ли у Т. право пользования спорной квартиры? Имеется ли такое право у матери Д.? Решите возникший спор.

Задача 5

Безуглова зарегистрировала брак с Грачевым в 2001 году, после чего она и ее сын – инвалид 3 группы, стали проживать в его квартире и вести общее хозяйство. Однако, дочь Грачева от предыдущего брака – Ольга Грачева, зарегистрированная в той же квартире, отказалась дать согласие на регистрацию Безугловой, хотя в данную квартиру сама не вселялась и фактически там не проживает, продолжая проживать у матери в двухкомнатной квартире, где была зарегистрирована ранее.

В 2005 году Безуглова обратилась с иском в суд о признании права на жилое помещение Безуглова.

Приобрела ли Безуглова статус члена семьи нанимателя? Имеет ли значение в данном случае отказ дочери Грачева от регистрации Безугловой в спорной квартире? Какие нормы подлежат в данном случае применению?

Задача 6

Кирилл Калмыков проживал с сыном Федором в трехкомнатной квартире по договору социального найма в городе Адлере. Когда Федору исполнилось 17 лет, он переехал в г.Москву для обучения в ВУЗе. Кирилл Калмыков решил произвести обмен квартиры таким образом, чтобы он смог жить в однокомнатной квартире в г.Адлере, а Федор – в Москве в комнате коммунальной квартиры. Однако сам Федор против такого обмена возражал, поскольку после окончания ВУЗа он был намерен возвратиться в Адлер.

Что включает в себя право нанимателя на обмен жилого помещения? В каком порядке и при каких условиях производится обмен жилыми помещениями? В каких случаях обмен не допустим? Каким образом обмен оформляется документально?

Может ли в данном случае Кирилл Калмыков совершить обмен по предложенному им варианту? Если бы обмен состоялся, что бы являлось предметом договора обмена жилыми помещениями? Укажите основания, при которых обмен может быть признан недействительным.

Задача 7

Полина Виардова подала в суд иск с просьбой обязать Степана Виардова, ее бывшего мужа, совершить обмен их общей двухкомнатной квартиры жилой площадью 33,6 кв.м., общ. пл.51,2 кв.м. и предложила следующий вариант обмена: мужа поселить в комнату размером 12кв.м. в двухкомнатной квартире, где проживают еще два человека, а самой с дочерью 7 лет вселиться в однокомнатную квартиру общ. площадью 35 кв.м. (жилой пл. 21 кв.м.)

В заседании суда муж согласился на обмен, однако был не согласен с предложенным вариантом обмена, поскольку в результате будут ущемлены интересы его дочери: до обмена на ее долю приходилось 11,2 кв.м. жилой площади, а после него – только 10,5 кв.м. При этом он предложил свой вариант обмена: бывшую жену с дочерью поселить в двух комнатах размером 28 кв.м. в коммунальной квартире, в которой проживает еще один человек, а самому вселиться в однокомнатную квартиру размером 18 кв.м. жилой площади.

Может ли дело об обмене быть рассмотрено в суде? Имеет ли такой обмен специальное название? Можно ли понудить к обмену жилыми помещениями в случае, если Степан Виардов будет в принципе против осуществления какого-либо обмена. Какой из предложенных вариантов обмена предпочтительнее, на Ваш взгляд, для участников спора? Какие обстоятесльства при этом должны быть учтены? Разрешите возникший спор.

Задача 8

Л. обратился в суд с иском о вселении в трехкомнатную квартиру, сославшись на то, что он - наниматель этого жилого помещения, однако его бывшая жена Л-ва препятствует в пользовании жильем.

Л-ва предъявила встречный иск о признании Л. утратившим право на жилую площадь по тем мотивам, что Л. в квартире не проживает более 6 месяцев, переехал к другой женщине, препятствий в пользовании квартирой ему не чинилось.

Л. в судебном заседании утверждает, что он договора найма жилого помещения не расторгал, из жилого помещения не выписывался, не отказывался от пользования квартирой, принимал меры к ее обмену. На жилой площади отсутствовал, поскольку с бывшей женой установились неприязненные отношения и она препятствовала ему пользоваться квартирой, а затем он находился на сельскохозяйственных работах.

Суд удовлетворил встречный иск, указав, что Л. утратил право на жилую площадь, поскольку он в квартире не проживает в квартире, забрал все свои личные вещи и ушел на другое постоянное место жительства.

Верно ли решение суда?

Задача 9

Орган местного самоуправления обратился в суд с иском к Петровой А. и Петрову П. о выселении из 2-х комнатной квартиры в связи с неуплатой ответчиками коммунальных платежей свыше шести месяцев.

Ответчики иск не признали, мотивируя это тем, что

- причиной неуплаты является их тяжелое материальное положение (П. является инвалидом 2 группы, А., работая уборщицей в школе, имеет небольшой доход),

- истец не указал, какое жилое помещение будет предоставлено ответчикам в случае их выселения.

Истец считает доводы ответчиков необоснованными.

Укажите основания и порядок расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. Что понимается под выселением из жилого помещения? Какое решение должен вынести в данном случае суд?

Нормативные правовые акты:

1. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (ред. от 13.05.2008).

2. Градостроительный кодекс РФ. Принят ГД ФС РФ 29.12.2004 (ред. от 22.07.2008).

3. Гражданско-процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138 (ред. от 22.07.2008).

4. Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 № 5242-1 (ред. от 18.07.2006) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» //Ведомости СНД и ВС РФ. 12. августа 1993. № 32. Ст. 1227.

5. Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» в ред. Постановлений Правительства РФ». //Собрание законодательства РФ. 24 июля 1995. № 30.

6. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». //Собрание законодательства РФ. 30 января 2006. № 5 Ст. 546

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 июня 2005. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма». //Собрание законодательства РФ. 30 мая 2005. № 22. Ст. 212.Постановление Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 № 2-П «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан с самоуправно занятых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела». //Ведомости СНД и ВС РФ. 25 марта 1993. № 12. Ст. 445.

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 № 8-П «По делу о проверке конституционности частей первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглобина, А.Н. Ващука». //Собрание законодательства РФ.03 июля 1995. № 27. Ст. 2622.

9. Постановление Конституционного Суда РФ от 04.04.1996 № 9-П «По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные регионы». //Собрание законодательства РФ. 15 апреля 1996. № 16. Ст. 1909.

10. Постановление Конституционного Суда РФ от 02 февраля 1998 № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713». //Собрание законодательства РФ. 09 февраля1998. № 6. Ст. 783.

11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия». //Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 1.

12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РСФСР». //Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М. Спарк. 1994.

13. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 № 2 (ред. от 30.11.1990) «О практике применения судами жилищного законодательства. //Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М."Спарк. 1994.

14. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176). //Российская газета. 2003. № 214.

Дополнительная литература:

1. Белявский И. Обмен жилыми помещениями. //Российская юстиция. 2001. № 2.

2. Баринов Н. Прекращение найма жилого помещения. // Саратов. 1978.

3. Диордиева О.Н. Исполнение решений судов по жилищным делам. //Арбитражный и гражданский процесс. 2003. № 1.

4. Грудцина Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма. //Адвокат. 2005. №11.

5. Ильичева М. Жилье: обмен, продажа, покупка. //М. 1999.

6. Крашенинников, П. Наем жилищного помещения. //Гражданский кодекс РФ. Ч.2 Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М. 1996.

7. Куринов А. О жилищных правах нанимателей, членов их семей, обмене жилых помещений, консультация. //Жилищное право. 2001. № 1.

8. Пругин Е. Регулирование договора социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства. //Жилищное право. 2000. № 3.

9. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? //Российская юстиция. 2000. № 3.

10. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения. //Российская юстиция. 1998. № 1-2.

11. Потяркин Д. Выселение из жилого помещения. //Законность. 1999. № 3.

12. Пругин Е. Регулирование договора социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства. //Жилищное право. 2000. № 3.

13. Руднев А., Жизненное пространство в измерении закона. //Бизнес-адвокат. 2000. № 24.

14. Сосипатрова Н. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере. //Государство и право. 1998. № 4, 13, 18.

15. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья. //Российская юстиция. 2002. № 3.

16. Фаршатов И. Дела об утрате права на жилое помещение. //Российская юстиция. 1997. № 8.

17. Черакшина И.Л. "Проблемы правоприменения в жилищных спорах. //Российский судья. 2002 .№ 10.

18. Шешко Г.Ф. Основные обязанности граждан по пользованию жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда.

19. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. //Юрист. 2005. №9.