Особенности правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее

С января 2017 года в нашей стране вступят в силу существенные изменения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые связаны с принятием Федерального закона от 13.07.2015 № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Недвижимое имущество – одна из основ продуктивного функционирования каждой экономической системы. Именно поэтому одной из главных задач в области экономической политики является организация нормального оборота недвижимости. Недостатки, ошибочные решения или пробелы в законодательстве в этой отрасли могут негативно сказаться на факторах экономического и социально – политического развития.

С развитием рыночных отношений стали появляться разного рода трудности, в том числе правового характера. Разрешением указанных проблем занимались и продолжают заниматься законодатели. В процессе формирования рынка недвижимости возникла потребность во введении такой нормы права, которая могла бы отслеживать каждый отдельный объект недвижимости, его уникальные характеристики и правообладателей. Следуя по пути европейских коллег, в нашей стране была введена норма, согласно которой была законодательно установлена обязанность государственной регистрации и государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Так были приняты различные нормативные акты, главное место среди которых занимают Гражданский кодекс и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация прав тесно взаимодействует с ведением государственного кадастра недвижимости, который обеспечивает учет плательщиков земельного налога, способствует определению размеров платы за землю, служит основой получения первичных сведений о каждом земельном участке.

Определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно закону, под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Именно государственная регистрация признается единственным доказательством зарегистрированного права на объект недвижимости. Однако закон не исключает судебного обжалования такого права.

Юридическая сущность этого акта признания заключается в том, что после его принятия наступают определенные юридические последствия, такие как возникновение, изменение или прекращение прав на объект, в том числе и на землю.

Государственной регистрации подлежат ограничения или обременения в отношении земельного участка, то есть утвержденный законом или специально уполномоченными органами порядок использования участка, который запрещает или каким-либо образом сковывает правообладателя при осуществлении права собственности на объект недвижимого имущества.

Законом установлены две формы государственной регистрации:

1) прав на недвижимость;

2) сделок с недвижимостью.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения в сфере действия государственного кадастра недвижимости, регламентирует осуществление кадастровой деятельности на территории нашей страны, а также устанавливает правила кадастрового учета объектов недвижимости.

Правовую основу регулирования деятельности органов кадастра и кадастровых отношений в целом составляют, прежде всего, Конституция РФ, Земельный Кодекс, Лесной кодекс, Водный кодекс, Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс и другие законы.

Государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об уже учтенном недвижимом имуществе в границах Российской Федерации, а также сведений о прохождении государственных границ Российской Федерации, о границах между отдельными субъектами РФ и муниципальными образованиями.Из данного определения следует, что сведения в государственный кадастр недвижимости поступают при помощи проведения соответствующих мероприятий по учету недвижимости.

Государственным кадастровым учетом принято считать действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые являются подтверждением существования данного имущества с уникальными, присущими только ему, характеристиками, которые позволяют определить эту недвижимую вещь как индивидуально – определенную вещь.

Госрегистрация прав на недвижимое имущество и кадастровый учет объектов недвижимости активно развиваются с начала 90-х годов. В последние годы стала заметна тенденция законодательного объединения этих правовых институтов путем создания единой федеральной системы госрегистрации прав.Данная тенденция получила закрепление путем утверждения Приказа Министерства Экономического развития РФ Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости», утвержденной распоряжением Правительства РФ.

Указанные изменения направлены, прежде всего, на упрощение регистрационных процедур посредством объединения ГКН и госрегистрации, а также на совмещение процедур учета объектов недвижимости и регистрации прав на него в едином органе – Росреестре, на плавном переходе к ведению реестра сугубо в электронной форме.

С 1 января 2017 кадастровый учет недвижимости и госрегистрации прав на нее объединены в единую систему учета и регистрации. Вместе с тем Закон не содержит положений о признании утратившим силу действующих в настоящее время законов или внесении в них изменений. Ответ на этот вопрос содержится в ФЗ от 3.07.2016 №361-ФЗ.

Структурно Закон состоит из 11 глав и 72 статей. Достаточно небольшой документ, если учесть, что в нём содержатся полномочия ГКН и госрегистрации.

В соответствии со ст.1 Закона, предметом регулирования являются отношения, которые возникают в связи с осуществлением госрегистрации прав на недвижимое имущество, кадастрового учета недвижимости, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы. Эти полномочия нельзя будет передавать подведомственным учреждениям. Данное нововведение позволит не просто сократить сроки на кадастровый учет и государственную регистрацию, но и уменьшить число бюрократических проволочек, вызванных необходимостью двойной самостоятельной подачей документов, что можно наблюдать сейчас в подавляющем большинстве случаев.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в ГКН и ЕГРП. То есть сведения, из ЕГРП и ГКН будут считаться сведениями ЕГРН.

ЖУРНАЛ «SCIENCETIME» № 12, ДЕКАБРЬ 2016

Юлия Бузанова

Партнер, руководитель практики

«Межевание, кадастр, регистрация»