Какие обстоятельства помогут выиграть спор о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Основной вопрос:кадастровую стоимость обычно устанавливают выше рыночной. Для собственников и арендаторов земли это означает повышенный размер налога. Поэтому имеет смысл привлечь оценщика и обратиться в суд, чтобы установить рыночную стоимость и снизить платежи в бюджет.
Решение: основным аргументом в споре станет отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости. Ошибки в отчете, например, недостаточное исследование характеристик аналогичных объектов, часто становятся причиной отказа суда в удовлетворении иска. Кроме того, прежде чем обратиться в суд, нужно правильно определить круг ответчиков.
Судебная практика показывает, что есть всего несколько основных недостатков отчета оценщика, которые не позволяют выиграть спор о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Что нужно проверить в отчете об оценке рыночной стоимости?
Споры о кадастровой стоимости объектов недвижимости часто сводятся к тому, насколько качественно выполнен отчет об оценке. Если оценщик составил его некорректно, у оппонента возникнут дополнительные вопросы. Суд проверит, соответствует ли документ требованиям стандартов.
Основные моменты, на которые нужно обратить особое внимание:
– дата, на которую составлен отчет;
– список сопоставимых объектов;
– экспертиза отчета;
– подходы к оценке объекта.
Дата, на которую составлен отчет. Рыночную стоимость объекта недвижимости нужно устанавливать на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», далее – закон № 135-ФЗ). Если дата отчета оценщика будет отличаться от даты, которой субъект Федерации утвердил кадастровую стоимость, суд не удовлетворит требование (определение ВС РФ от 29.06.15 № 306-ЭС15-6868 по делу № А57-6042/2013).
Nota bene!
Рыночную стоимость земельных участков определяют в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.02 № 568-р.
Встречаются ситуации, в которых невозможно определить дату кадастровой оценки. В таком случае она устанавливается исходя из акта органа исполнительной власти субъекта, который утвердил результаты государственной кадастровой оценки (постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.13 № 10761/11).
Если объект недвижимости ранее не учитывался, то его кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений в реестр (определение ВС РФ от 09.09.15 № 55-АПГ15-13).
Список сопоставимых объектов. Недвижимость, которую оценщик приводит в отчете для сравнения, должна соответствовать объекту оценки по экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам (п. 10 приказа Минэкономразвития России от 20.05.15 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО № 1”», далее – федеральный стандарт № 1).
Если аналог отличается от объекта оценки (имеет иные характеристики), то нужно применить корректировки. Например, объект оценки – земельный участок с категорией «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства». Аналог – участок с категорией «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «под дачное строительство». В таком случае нужно ввести корректировки на вид разрешенного использования.
Также необходимо вводить корректировки для аналогов на характеристики:
– Местоположение. Например, удаленность от метро, центра (Кремля), МКАД. В противном случае отчет об оценке не поможет отстоять позицию по делу.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Заявитель потребовал в судебном порядке признать кадастровую стоимость объекта равной рыночной. Чтобы подтвердить свою позицию по делу, он представил отчет оценщика.
Суд посчитал, что такой документ не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Эксперт применил только один метод сравнительного подхода. Информация о рынке недвижимости находилась в открытом доступе. Это позволяло оценщику учесть больше характеристик для сравнения (рассчитать строительный объем здания с учетом толщины стен и перегородок, величины потенциального валового дохода от использования здания и т. д.).
Оценщик сравнил три объекта, но не выполнил корректировку по функциональному назначению зданий. В результате в отчет вошло два офисных здания и одно здание торгового значения.
Объекты, которые специалист указал в отчете, отличались по фактору удаленности от метро. Однако оценщик не внес необходимую в этом случае корректировку.
В итоге представленный отчет нарушил требования, предъявляемые к оценке, и не отвечал требованиям достаточности и достоверности (п. 19 федерального стандарта № 1).
Суд не удовлетворил иск (решение Московского городского суда от 13.07.15 по делу № 3-362/2015).
– Коммуникации. При оценке имущества необходимо учитывать не только их наличие, но и возможность подключиться к ним. Суд не примет отчет об оценке, который не учитывает такое обстоятельство, и заявитель не сможет отстоять рыночную стоимость объекта.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Заявитель (арендатор) оспаривал в суде кадастровую стоимость земельного участка. Он представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта.
Специалист провел анализ факторов, влияющих на спрос и предложение цены сопоставимых объектов. Одним из таких критериев стало наличие инженерных систем. Оценщик ввел понижающую корректировку, поскольку сравнимые участки не обладали коммуникациями, а значит, их стоимость ниже. Оценщик не учел суммы, которые необходимо потратить, чтобы согласовать такие улучшения участка. При этом указал в отчете, что цена согласования составляет 40–50% общей стоимости. Суд отказал заявителю (решение Московского городского суда от 18.08.15 по делу № 3-481/2015).
Отчет об оценке должен учитывать и другие обстоятельства, в том числе содержать необходимые в конкретном случае корректировки:
– на различные сроки аренды. Если сравниваются объекты с разной продолжительностью договоров аренды, суд может отказаться установить рыночную стоимость без учета такого условия (решение Московского городского суда от 22.07.15 по делу № 3-353/2015);
– на площадь и дату, на которую определялась цена объектов-аналогов (решение Московского городского суда от 14.07.15 по делу № 3-338/2015).
Объекты должны быть сопоставимы в целом. Если они существенно отличаются по характеристикам (сегменту, площади, месторасположению, правам на объект и др.), суд не примет во внимание отчет об оценке (решение Московского городского суда от 22.07.15 по делу № 3-354/2015).
Nota bene!
Нормативные акты о результатах оценки размещают на сайте правительства соответствующего региона. Например, результаты оценки имущества г. Москвы размещают на сайте правительства столицы.
Экспертиза отчета. В качестве доказательства рыночной стоимости объекта заинтересованная сторона проводит экспертизу отчета об оценке.
Экспертиза бывает нескольких видов. Она может установить, отвечает документ требованиям законодательства и (или) определить правильность указанной в нем стоимости объекта оценки (п. 5 приказа Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)”».
Проверку отчета на соответствие действующим документам признают нормативно-методической экспертизой. Подтверждение стоимости объекта оценки относится к стоимостной экспертизе.
Но положительное заключение специалиста суды воспринимают как одно из доказательств, не придавая ему решающей силы. Суд самостоятельно решает вопрос о том, соответствует ли отчет закону и федеральным стандартам (решение Московского городского суда от 13.08.15 по делу № 3-444/2015).
Суд может признать недостоверным заключение эксперта, если результат экспертизы не включает мотивировочную часть. Эксперт должен обосновать свои выводы, привести расчеты, указать, как именно он проверил стоимость. В противном случае суд не признает стоимость объекта в размере, указанном в отчете (решение Московского городского суда от 16.07.15 по делу № 3-311/2015).
Подходы к оценке объекта. Основные подходы при проведении оценки: сравнительный, доходный и затратный (федеральный стандарт оценки № 1).
Сравнительный подход используют, когда можно подобрать объекты-аналоги с известными ценами сделок и (или) предложений. В рамках такого способа применяют:
– качественный метод оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.);
Nota bene!
Оценщик отвечает своим имуществом за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или третьих лиц из-за использования недостоверного отчета (ст. 24.6 закона № 135-ФЗ).
– количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т. д.);
– сочетания указанных способов (подп. «д» п. 22 раздела VII приказа Минэкономразвития России от 25.09.14 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости (далее – ФСО № 7)”».
Например, эксперт-оценщик использовал сравнительный подход. Он подобрал пять земельных участков, которые максимально соответствовали объекту оценки. Все они относились к землям населенных пунктов, имели аналогичные размеры. Три участка из пяти находились в районе объекта оценки, остальные - в соседнем. Суд пришел к выводу, что оценщик правильно выполнил расчеты, результат соответствует подходу и методам (постановление Седьмого ААС от 16.11.15 № 07АП-10405/2015 по делу № А45-5079/2015).
В другой ситуации оценщик сравнивал сведения о рыночной стоимости идентичных (однородных) квартир, которые располагались в одном городе и обладали схожими характеристиками (постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.01.16 № Ф08-9920/2015 по делу № А32-46885/2014).
Nota bene!
Исчислять земельный налог от новой кадастровой стоимости нужно с даты, когда сведения, установленные судебным актом, поступят в кадастр недвижимости (информация ФНС России от 12.02.16 «Об исчислении земельного налога»).
Доходный подход определяет ожидаемые доходы от объекта оценки. Такой способ трудно использовать, если в районе объекта не развит рынок аренды. Необходимо иметь возможность спрогнозировать поток дохода для оцениваемой недвижимости. Если это сделать невозможно, специалист должен мотивировать в отчете отказ от метода (постановление Пятнадцатого ААС от 08.10.15 № 15АП-13866/2015 по делу № А32-46885/2014).
Затратный подход учитывает расходы, которые требуются, чтобы приобрести, воспроизвести либо заменить объект оценки с учетом износа и устареваний (раздел III федерального стандарта № 1). Его применяют, когда отсутствует рыночная информация о ценах сделок или доходах от объектов недвижимости. Если в такой ситуации оценщик не воспользуется затратным методом, заинтересованная сторона поставит результат под сомнение. Например, заявитель посчитал, что эксперт занизил стоимость участка. Свою позицию он мотивировал тем, что отчет не отвечает принципу обоснованности, поскольку не применяется затратный подход.
Суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям стандартов оценки. Специалист мотивировал отказ от указанного заявителем способа и обосновал выбор сравнительного подхода (апелляционное определение Ростовского областного суда от 22.12.15 по делу № 33а-19599/2015).
Оценщик должен обосновать выбор подходов при оценке объекта недвижимости (п. 11 раздела III федерального стандарта №1). Иначе суд посчитает такое доказательство недостаточным.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Общество (заявитель) просило суд установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной. Оно представило отчет об оценке.
Суд изучил доказательство, однако не нашел необходимых корректировок площади земельного участка. Эксперт не пояснил в отчете, почему он отказался ее использовать, хотя корректировка снижала стоимость имущества на 5 процентов.
Эксперт не пояснил, почему в отчете отсутствовала информация о месте объектов относительно магистралей города, станций метро, почему не учитывалась характеристика окружающей застройки.
Суд посчитал, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода. Эксперт не запросил и не изучил экспликацию и поэтажный план оцениваемого объекта.
Применяя сравнительный подход, он должен был соотнести характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Внося корректировки, оценщику полагалось ввести и обосновать их шкалу и объяснить значения данных.
Суд пришел к выводу, что оценщик нарушил требования стандартов оценки. Отчет не обосновывает указанную в нем стоимость объекта (решение Московского городского суда от 01.06.15 по делу № 3-213/2015).
Исчислять налог с кадастровой стоимости помещения обязывают Налоговый кодекс РФ и региональное законодательство
На территории Москвы действует закон, который предписывает начислять налог на имущество исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Это закон г. Москвы от 05.11.03 № 64 «О налоге на имущество организаций». Его положения применяются к административно-деловым и торговым центрам площадью свыше 3000 квадратных метров и помещениям в них. Перечень таких объектов определяет орган исполнительной власти субъекта РФ и размещает на своем сайте (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Если объект попадает в этот перечень, оспорить соответствующий пункт нормативного акта не удастся.
Например, заявитель просил признать незаконным пункт постановления правительства Москвы. Документ предписывал исчислять налоговую базу на принадлежащий обществу объект недвижимости исходя из его кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ). Заявитель не отрицал, что прежде в здании располагались объекты торговли. Он указывал, что такая площадь не превышала параметры, которые установил закон. Суд сделал вывод, что правительство Москвы правомерно включило здание в перечень объектов, налоговая база по которым определяется на основании кадастровой стоимости. Участок позволяет использовать здание в целях торговли, а фактическая площадь значения не имеет. Довод заявителя о том, что в настоящее время идет смена режима использования объекта, суд не принял. Изменения происходят в другом налоговом периоде и не распространяются на отношения в спорном промежутке времени (решение Московского городского суда от 31.07.15 по делу № 3-436/2015).
Доказать, что объект имеет право на налоговую льготу и не используется в торговых и административных целях, можно с помощью акта Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
Например, такой документ позволил заявителю признать незаконным начисление налога исходя из кадастровой стоимости объекта. Акт обследования подтвердил, что в спорных объектах недвижимости заявитель не размещал офисы, торговые объекты или объекты общественного питания и бытового обслуживания (определение ВС РФ от 17.12.15 № 5-АПГ15-132).