Передача зем. участков по наследству.
Передача зем. участков в порядке общего правопреемства гр-нами осущ-ся в порядке наследования, в юр. лицами – в форме передачи их своему правопреемнику при реорганизации. Гр-не имеют право передавать по наследству зем. участки, кот.нах-ся у них в собств-сти либо в пожизн. наслед. владении. При этом наследники обязаны в 6месячный срок, но не позднее 18 месяцев с момента открытия наследства принять в наследство соответствующий зем. участок, осущ-вив его регистрацию. В противном случае зем. учаток считается выморочным и его наследует гос-во. Юр. лица м. передавать зем. участки др. юр. лицам – своим правопреемникам при их реорганизации. При этом в случае преобразования одной орг-прав. формы юр. лица в др.орг-прав. форму без изм-я вида деят-сти требуется только новая гос. перерегистрация зем. участка. В случае разделения юр. лица на 2 и более самостоят. юр. лица к соотв. разделу подлежит и зем. участок. В этом случае требуется решение местн. исп. и расп. органа на раздел зем. участка и гос. регистрация новых землепользований. При неделимости зем. участка вознимает общая долевая собств-сть юр. лиц на зем. участок, причём в этом случае доля в землепользовании юр. лица опред-ся пропорционально доли в собств-сти на соотв. здание или сооружение.
Земельные сервитуты
Зем. сервитут- разновидность права на чужую вещь, неотделимую от права собств-сти. ЗС – одно из вещных прав на землю, представляет собой право ограниченного польз-я чужим зем. участком. Оно закреплено за гр-нами и юр. лицами. Зем. участок, кот.получает выгоду от установления сервитута, наз-ся доминантным, а участок, на кот. установлен сервитут – обремененный. Право огранич. польз-я чужим зем. участком не исключает польз-е участком др. лиц, включая самого собственника. Сервитут м. предоставить только собственник земли. Право сервитута уст-ся в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен в пожизн. наслед. влад-е, пост.польз-е или аренду. Собственник зем. участка вправе распорядиться им по своему усмотрению. Обладатель сервитута получает право польз-я чужим имущ-вом. ЗС не устраняет права владения, польз-я, распоряжения зем. участком со стороны собственника этого зем. участка. Сревитутные права продолжают действовать при переходе прав на зем. участок, обремененный сервитутом, к др. лицу. Зем. сервитут неделим. Цели ЗС – хоз. нужды, обеспеч-е прохода, проезда через соседний, а в необходимых случаях – через др. зем. участок; прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов; обеспеч-е водоснабжения и мелиорации. ЗС устан-ся и прекращ-сяна основании соглашения между заинтерес. лицом и собственником зем. участка и подлежит регистрации. Виды: 1разрешительный (разрешает использ-ть участок др. лицом)_______________________________________________________________________________________________________________________со стороны собственника этого зем. аво польз-я чужим имущ-во, 2запретительный (обязывает использ-ть свой зем. участок таким образом, чтобы не ухудшить полож-е доминантного участка, ради которого он и устан-ся). ЗС устан-ся по соглашению сторон и подлежит гос. регистрации в установл. порядке. Если соглашение не достигнуто – спор решает суд по иску заинтерес. лица.
Стадии установления ЗС: подача письм. заявления заинтерес. лица и собственника зем. участка об установлении ЗС в кадастровый орган => изучение возможности установления ЗС и составление договора о нем => подписание договора сторонами => гос. регистрация ЗС и договора о нем => выдача документов, удостоверяющих гос. регистрацию ЗС.
Аренда и концессия земель
Аренда земли представляет собой основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком.
Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю. Договор аренды - двухсторонний, возмездный, реальный, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством (ст.627, 623 ГК). Поэтому условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон.
Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем может быть только собственник земельного участка, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать земельный участок в аренду (ст. 579 ГК).
При аренде земель, находящихся в государственной собственности, арендодателями являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и г. Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции. При аренде земель, находящихся в частной собственности, арендодателями являются граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности. (ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст.43 Кодекса Республики Беларусь о земле). Иностранные субъекты могут получить земельные участки только в аренду, кроме предприятий с иностранными инвестициями и иностранных государств в тех случаях, когда им предоставляется право собственности на землю.
Предметом договора аренды земли является индивидуально-определенный земельный участок, в отношении которого должен быть указан его размер и качественная характеристика, а также другие данные, позволяющие точно установить объект аренды.
Срок аренды земельного участка определяется договором (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле). Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде земельных участков для сельскохозяйственного использования он не должен быть менее 5 лет.
Содержание договора аренды земли, в том числе обязательные условия, определяются гражданским законодательством. В соответствии со ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Если эти особенности не определены, применяются общие положения об аренде, содержащиеся в ГК (гл. 34 §1).
Аренда земель, находящихся в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться земельные участки из любых категорий земель, при передаче их в аренду соответствующие государственные органы определяют целевое назначение земельного участка.
Концессия – временное польз-е. Порядок передачи земель в концессию установлен Инвестиц. кодексом. Концессия – срочное возмездное польз-е чужим зем. участком. Концессионн. органом выступает Правит-во либо уполномоченный им орган или должн. лицо. Концессионером явл-ся инвестор, размещающий в экономике РБ ден. ср-ва от 20 000 $ и более. Предмет концессии – зем. участок. Как свидетельствует практика, зем. участки на терр. РБ предоставляются иностр. инвесторам с целью разработке полезн. ископаемых. Предельный срок концессии – 99 лет.
Купля-продажа зем. участков
Дог-р К-П представляет собой одну из прав.форм, опосредующих товарное обращение. При осущ-лении таких договоров земля выступает, с 1 стороны, имущ-вом, с другой стороны, прир. объектом опред. целевого назнач-я. По дог-ру К-П продавец обязуется передать в собств-сть покупателя зем. уасток, а покупатель – принять его и оплатить. Предметом м. выступать зем. участок, принадлежащий гр-нину на праве частн. собств-сти. Он хар-зуется рядом особенностей: местоположением, размером, целевым назнач-ем. Дог-в К-П зем. участка обязат-но д. содержать согласованное сторонами в письм. форме условие о цене. В противном случае дог-р счт-ся недействительным. Цена опред-ся участниками сделки, если иное не предусмотрено зак-вом. Зак-н запрещает отчуждение земли, сдачу её в залог и аренду до полного внесения гос-ву платы за землю. Продавец также обязан внести гос-ву и платежи за землю (зем. налог) за все время польз-я ею. Важное знач-е в дог-ре имеет объем переходящихк покупателю прав и обязанностей на зем. участок. Если предметом дог-ра служит земля, то она м. переходить к покупателю на праве собств-сти. Для этого покупатель д. иметь право на получение земли в частн. собств-сть. Срок передачи зем. участка опред-ся договором. Если стороны в договоре его не предусмотрели, обяз-ва по передаче участка д.б. исполнены в разумный срок. Онс. обязанностью продавца явл-ся передача зем. участка в надлеж. состоянии, пригодного для использ-я по целевому назнач-ю, со всеми документами, свободными от прав и притязаний третьих лиц. Главными обязанностями покупателя явл-ся: обяз-сть принять зем. участок и обяз-сть оплатить покупку. Дог-р К-П подлежит нотариальному удостоверению и гос. регистрации, а ереход права собств-сти на зем. участок – гос. регистрации.
Залог зем. участков
В залог зем. участки м. передаваться их собственниками, гр-нами и юр.лицами только лишь для обеспечения своевременного и полного возврата полученного банковского кредита, причём залогодателями зем. участков, гр-нами могут передаваться в залог только те зем. участки в соотв. с ГПК на строения, расположенные на которых наложено взыскание. Залогодержателями таких зем. участков выступают банки. При невозврате кредитных средств банк вправе от имени залогодателя реализовать заложенный участок на аукционе и за счет вырученных средств удовлетворить свои претензии к кредитору. Излишне полученные средства на аукционе подлежат возврату должнику, а в случае получения недостаточной суммы недоимка с должника удерживается банком в общем порядке. Залог зем. участков.предприятий, зданий, сооружений, квартир, др. нежвиж. имущ-ва (ипотека) регулируется зак-вом об ипотеке. Предметом ипотеки м.б. зем. уастки, нах-щиеся в ЧС гр-н РБ. Зем. участки м.б. предметом залога, если они предоставлены для строит-ва и обслуж-я жилого дома, дачного строит-ва, колл.садоводства, личн. подсобн. хоз-ва. Для признания договора о залоге действительным он должен содержать: надлежащее обознач-е предмета ипотеки; оценку этого имущ-ва; сущ-во, размер и срок исполнения обяз-ва, обеспечиваемого ипотекой. Договор совершается в письм. форме, нотариально удостоверяется и подлежит гос. регистрации. Местом его удостоверения явл-ся место нахождения недвиж. имущ-ва или зем.участка. В теч. всего срока, когда действуют условия договора залога зем. участка, он остается у залогодателя и использ-ся им в соотв. с целевым назнач-ем и условиями предоставления. В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обяз-ва банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог зем. участок при сохранении его целевого назнач-я. До момента продажи зем. участка банк м. предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем. участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и %ов за польз-е им. Если ипотека установлена на зем. участок, на кот.нах-ся здания и сооружения, принадлежащие не залогодателю, а др. лицу, то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.