Права и обязанности землепользователей

Содержание права пользования землей образуют правомочия владения и пользования. Правомочие владенияпроявляется в праве на огораживание земельного участка, установление определенного порядка пользования или запрета на использование участка со стороны третьих лиц. Правомочие пользованияземлей раскрывается через права и обязанности по использованию земель. Объем и содержание прав и обязанностей определяется в зависимости от целевого назначения земельного участка, категории земель и субъекта.

Могут устанавливаться права и обязанности по договору, заключаемому сторонами при временном пользовании землей. Для обладателей всех титулов действует в основном одинаковая система правомочий в отношении земли.

У собственников земли, больше прав по отношению к арендаторам их земель, включая главное право — получение арендной платы. Этим правом не обладают другие носители поземельных титулов. Но по многим другим вопросам пользования землей права всех обладателей поземельных титулов являются близкими.

К основным общим правам по использованию земель землепользователями относятся:

— право самостоятельно хозяйствовать на земле (законодательство запрещает вмешательство в деятельность, связанную с пользованием землей, со стороны государственных и других органов);

— право использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, находящиеся на земельном участке для нужд хозяйства;

— право возводить строения и сооружения;

— право собственности на посевы и насаждения;

— право на возмещение убытков, причиненных нарушением земельного законодательства, изъятием для государственных и муниципальных нужд, временным занятием земель, ограничением прав или ухудшением качества земель;

— осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

В целях обеспечения гарантии прав собственников земельных участков и землепользователей от произвольного изъятия земель установлено:

— изъятие земельного участка у граждан для государственных и муниципальных нужд может производиться только после выделения по их желанию равноценного земельного участка:

— строительства на новом месте предприятиями, учреждениями, организациями, для которых изымается участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых,

— возмещения в полном объеме всех причиненных убытков, включая упущенную выгоду.

На носителей земельных титулов (собственников, землевладельцев, постоянных и временных землепользователей, арендаторов) закон возлагает ряд общих обязанностей, соблюдение которых необходимо при использовании земли. Они сформулированы в ст. 42 ЗК РФ, а подробнее изложены в других нормативных актах. К ним относятся обязанности:

— рационально использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением;

— применять природоохранные технологии;

— своевременно производить платежи по земельному налогу и арендной плате за использование земель;

— осуществлять комплексный подход к охране земель;

— своевременно предоставлять в установленном порядке сведения о состоянии и использовании земель;

— вести строительство на участке, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами;

— не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности, не нарушать порядок пользования лесными угодьями, водными и другими объектами природы, прав других собственников земельных участков и землепользователей.

Земельное законодательство предусматривает также специальные права и обязанности для землепользователей. К ним можно отнести:

— право собственника земельного участка на получение стоимости участка в случае его изъятия (выкупа) для государственных и общественных нужд;

— обязанность временного пользователя по приведению нарушенного им земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

— выполнение пользователем земельного участка в населенных пунктах мероприятий по благоустройству земель;

— право пользователей земельными участками, предоставленными для огородничества, возводить временные постройки для отдыха, хранения огородного инвентаря и др.

В необходимых случаях права и обязанности землепользователей могут быть ограничены. Как правило, это делается в целях создания необходимых условий для развития отдельных отраслей народного хозяйства, обеспечения безопасности населения, охраны окружающей природной среды.

3. Основания возникновения и прекращения права пользования
земельным участком

Действующее законодательство предусматривает следующие основные способы возникновения прав на землю:

— решение органа МС или государственного органа исполнительной власти;

— совершение сделок по поводу земельных участков;

— приватизация земли;

— переход прав на недвижимость расположенную на земельном участке.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ и ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе передавать земельные участки физическим лицам из земель, находящихся в собственности соответствующего муниципального образования. Порядок такой передачи устанавливается представительными органами МС.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной собственности производится на основании ст.ст. 214 и 125 ГК Ф органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Земельные участки предоставляются из свободных земель, земель запаса, специального фонда перераспределения земель, путем изъятия у граждан и юридических лиц с целью предоставления их для государственных и муниципальных нужд. Для предупреждения необоснованного изъятия земель законодательством предусмотрен ряд ограничений. Запрещается изъятие особо ценных для данного региона продуктивных земель, земель природно-заповедного фонда, историко-культурного назначения, других особо охраняемых территорий. Земли, которые пригодны по данным земельного кадастра для сельского хозяйства, должны предоставляться прежде всего под сельскохозяйственные цели. Однако в исключительных случаях они могут предоставляться и для несельскохозяйственных нужд. Эти случаи оговорены законом, а именно: разработка месторождений полезных ископаемых, строительство объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений; по международным обязательствам, если отсутствуют другие варианты размещения этих объектов. В этих случаях могут быть изъяты сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой выше среднего уровня, земли пригородных и зеленых зон, земли, занятые лесами первой группы. В остальных случаях для несельскохозяйственных нужд должны предоставляться земельные участки несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке, а также земли лесного фонда, не покрытые лесом или занятые малоценными насаждениями.

Свидетельство на право собственности на землю выдается на основании решения местной администрации о предоставлении земельного участка в десятидневный срок с момента принятия решения. Выданное свидетельство подлежит регистрации.

Законодательством Российской Федерации также предусмотрены гражданско-правовые основания приобретения прав на землю. Согласно законодательству граждане и юридические лица, собственники земельных участков, имеют право продавать, передавать по наследству, обменивать земельные участки, совершать иные сделки с землей. Сделки купли-продажи земельных участков совершаются самостоятельно либо по конкурсу, аукциону и оформляются договором купли-продажи (купчей), который подлежит обязательной регистрации.

При приватизации государственных и муниципальных предприятий собственники приватизированных предприятий могут по своему желанию выступать покупателями и приобрести земельные участки этого предприятия в собственность или брать в аренду с правом приобретения в собственность. Продажа земельного участка собственнику приватизированного предприятия для расширения и дополнительного строительства предприятия осуществляется на конкурсной или аукционной основе. К участию в конкурсе, аукционе допускаются только собственники приватизированных предприятий. При проведении коммерческого инвестиционного конкурса право приобретения земельного участка передается покупателю, предложения которого полностью отвечают условиям и критериям конкурса. На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. Право собственности на земельный участок передается покупателю, предложившему максимальную цену.

Приватизация и реорганизация предприятий агропромышленного комплекса предусматривают предоставление права этим коллективам (колхозам, совхозам, государственным сельскохозяйственным предприятиям) принимать решения о переходе к частной, общей долевой или общей совместной собственности на землю и определении индивидуальных имущественных и земельных паев. В районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подается заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также на выкуп или аренду сельхозугодий, сверх причитающихся хозяйству бесплатно. Каждому члену коллектива, которому земля принадлежит на праве общей совместной или долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю. Сельскохозяйственные предприятия предоставляют в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев) в двухнедельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства.

Законодательством предусмотрено только три основания для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю:

— прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации на предоставление земельных участков в собственность;

— наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

— изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, когда на это есть решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Основаниями, влекущими полное или частичное прекращение права на землю, могут быть как правомерные, так и противоправные действия, бездействия и события. Гарантируя устойчивость пользования землей, на каком бы титуле оно ни осуществлялось, закон точно устанавливает основания как полного, так и частичного прекращения названных прав.

Надо различать основания прекращения прав на землю частного собственника и пользователя, владельца государственных земель в силу различий их правомочий собственников.

Ст. 44 ЗК РФ устанавливает, что право собственности на земельный участок прекращается:

— при отчуждении собственником принадлежащего ему на праве собственности земельного участка другим лицам;

— отказе собственника от права собственности на земельный участок;

— в силу принудительного лишения собственника земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Вторичные права на землю прекращаются при:

— прекращении деятельности предприятия;

— добровольном отказе от земельного участка или его части;

— переходе права собственности на строение, сооружение или передачу их другим предприятиям, учреждениям, организациям, гражданам;

— изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (производится с возмещением причиненных изъятием убытков, в т. ч. упущенной выгоды);

— совершении противоправного деяния, за которое предусмотрено изъятие земельного участка;

— использовании земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;

— использовании земельного участка не по целевому назначению;

— нерациональном использовании земли;

— неиспользовании в течение установленного срока;

— систематической неуплате платежей за землю;

— истечении срока, на который был предоставлен земельный участок;

— выделении из земель сельскохозяйственных предприятий участков для крестьянских (фермерских) хозяйств гражданам, выходящим из состава этих предприятий;

— прекращении трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен земельный надел (по решению администрации предприятия, предоставившего надел).

— реквизиции земельного участка.

Решение местной администрации о прекращении прав на земельный участок может быть обжаловано в суде. Обжалование решения приостанавливает его исполнение.

Кроме того, право временного пользования и аренды земельного участка, основанное на договоре, может быть прекращено:

— путем расторжения договора по взаимному согласию сторон;

— в случае смерти собственника при отсутствии правопреемника;

— в случае смерти арендатора при отсутствии наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды.