Расторжение договора об установлении права застройки

Предполагается, что единственным основанием расторжения договора об установлении права застройки будет существенное изменение обстоятельств (п. 3 ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ, ст. 451 ГК РФ).

Однако стоит отметить сложность применения указанного основания, поскольку для расторжения договора необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом существовавшая на момент внесения Проекта в Госдуму судебная практика исходила из недопустимости расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с финансовым кризисом, неблагоприятной экономической ситуацией и высоким уровнем инфляции. В частности, суды отмечали, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию (Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/11. См. также следующие судебные акты).

Обращаем внимание, что в случае досрочного прекращения права застройки по требованию лица, имеющего такое право, собственник земельного участка может потребовать от лица, ранее располагавшего таким правом, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет (п. 3 ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта).

Односторонний отказ от исполнения договора

Об установлении права застройки

Положения Проекта, затрагивающие право застройки и договор об установлении этого права, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания одностороннего отказа от его исполнения.

Такая возможность закреплена в ст. 450.1 ГК РФ в редакции Проекта.

Указанное условие является невыгодным для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки.

Сервитут

Согласно поправкам указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.

В отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), Проект ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2 ГК РФ в редакции Проекта).

Согласно п. 5 ст. 301.1 ГК РФ в редакции Проекта в соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия:

- вид сервитута;

- условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность);

- размер платы за сервитут.

Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

По общему правилу сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта).

Статья 301.2 ГК РФ в редакции Проекта предполагает договорное определение платы за сервитут. Она может иметь денежное или иное выражение, может быть как единовременной, так и осуществляемой в виде периодических платежей. В отношении последних Проект ГК РФ разрешает пересмотр суммы каждые пять лет. При этом размер платы, предусмотренный в соглашении об установлении сервитута или в соответствующем судебном решении, должен указываться в записи в ЕГРП.

Проект ГК РФ не предусматривает основания для установления и прекращения сервитута по давности, однако обстоятельство длительного неиспользования может служить одним из доказательств того, что необходимость в существовании сервитута отпадает. И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.

Из Проекта ГК РФ неясно, каково соотношение приведенных в нем положений о сервитутах и положений, содержащихся в Земельном (ст. 23) и Лесном (ст. ст. 9, 38) кодексах РФ, а также в ряде федеральных законов. Например:

- ст. 38 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- ст. 26 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель";

- ст. 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- ст. 8 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Буквальное толкование нормы п. 5 ст. 301 Проекта ГК РФ приводит к выводу о том, что установление другими кодексами и федеральными законами иных видов сервитутов, помимо указанных, не допускается. Однако объем предоставляемых прав по каждому сервитуту может уточняться федеральными законами.

Проект ГК РФ предусматривает оценочные основания установления и прекращения сервитутов, не предписывая соблюдения строгих критериев для возникновения этих правоотношений. Однако нормы гл. 20.2 Проекта ГК РФ дают некоторые ориентиры, позволяющие определить необходимость установления сервитута или же его прекращения. Так, из п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ следует, что установление сервитута не должно лишать собственника служащего участка правомочия владения, пользования и распоряжения им. В п. 2 ст. 301.1 Проекта ГК РФ говорится о том, что осуществление сервитута должно происходить наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать ее по назначению, и с причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства.

Проект ГК РФ также не допускает возложения на собственника служащей вещи каких-либо положительных обязанностей, выражающихся в совершении действий в пользу управомоченного лица (п. 3 ст. 301.1).

В п. 4 ст. 301.1 Проекта ГК РФ предусматривается запрет на действия управомоченного лица, которые производят в служащей вещи изменения, превышающие требования необходимого для осуществления сервитута. Данное правило является оценочным и неопределенным, что вкупе с исключительно судебным урегулированием споров об осуществлении прав по сервитутам может усложнить установление прочных и стабильных правоотношений между соседями.

Абзац 2 п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ запрещает установление такого сервитута, который затруднит использование служащей вещи настолько, что она утратит свое назначение. Однако толкование этой нормы будет в большой степени зависеть от позиции суда и конкретных обстоятельств дела, что, возможно, не всегда оправданно.

Таким образом, данная норма вводит "верхнюю границу" оснований для установления сервитута. "Нижнюю" фиксирует положение п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ, указывающее, что сервитут необходим, если без него использование господствующего участка невозможно. Суд должен определить, находятся ли отношения соседей по использованию своих объектов недвижимости в некоем коридоре, ограниченном невозможностью для каждого из них осуществлять право пользования этими объектами.

Такие же оценочные и неопределенные границы установлены для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проекта ГК РФ). При этом их нарушение признается достаточным основанием для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проекта ГК РФ). Однако форма, в которой должно быть выражено соответствующее требование, не определена.

Сущность сервитута - исходя из норм ст. ст. 301.1 и 301.5 ГК РФ в редакции Проекта - состоит в праве пользования служащей вещью, что подчеркивает невозможность существования сервитута, допускающего владение и распоряжение служащей вещью.

Иными словами, сервитут - это право на конкретную функцию чужой вещи, а не на саму вещь.

Отдельные виды договоров

Договор займа

Проектом ГК РФ определяется, что для юридических лиц договор займа может быть как реальным, так и консенсуальным (абз. 2 п. 1 ст. 807 ГК РФ в редакции Проекта). Одновременно в отношении консенсуальной модели договора займа закрепляется правило, по которому заимодавец сможет отказаться от исполнения договора полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленный заем не будет возвращен в срок. Заемщик также имеет право отказаться от получения займа полностью или частично, однако его право может быть ограничено законом или договором (п. 3 ст. 807 ГК РФ в редакции Проекта).

Кроме того, п. 4 ст. 807 ГК РФ в редакции Проекта прямо закрепляет возможность перечисления суммы займа, а также передачи другого предмета договора займа в распоряжение третьего лица по указанию заемщика, что считается надлежащим исполнением договора займа. Эти положения основывались на выработанном судебной практикой подходе.

Размер процентов за пользование займом согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ в редакции Проекта может быть установлен в твердой сумме (фиксированная процентная ставка) или иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты (плавающая процентная ставка).

Об установлении размера вознаграждения за предоставление займа в твердой сумме см. Путеводитель по судебной практике.

Для граждан, которым заем предоставлен для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, предусмотрены льготные правила досрочного возвращения займа, предоставленного под проценты. Если Проект будет принят, гражданину не нужно будет уведомлять заимодавца за 30 дней до момента возврата суммы займа (абз. 2 п. 2 ст. 810 ГК РФ в редакции Проекта).

В Проекте ГК РФ установлен момент возврата суммы займа - это момент либо передачи ее заимодавцу, либо поступления соответствующих денежных средств в банк, в котором открыт банковский счет заимодавца. Таким образом, обязательства по возврату займа считаются исполненными до завершения перевода денежных средств, поскольку перевод считается завершенным с момента зачисления денежных средств на счет получателя.

Будут изменены правила начисления процентов, если заемщик нарушает срок возврата очередной части займа. Заимодавец в этом случае получит право требовать от заемщика возврата процентов, причитающихся на момент фактического возврата (п. 2 ст. 811 ГК РФ в редакции Проекта).

О порядке исчисления процентов при досрочном возврате суммы займа см. Путеводитель по судебной практике.

5.2. Финансирование под уступку денежного требования

Проект ГК РФ определил соотношение договора факторинга с договором цессии. Предполагается, что к договору факторинга будут применяться правила о перемене лиц в обязательстве в части, не урегулированной положениями о финансировании под уступку денежного требования.

О соотношении договоров факторинга и уступки права требования см. Путеводитель по судебной практике.

Проект ГК РФ изменяет требования к содержанию договора факторинга. Согласно ему клиент оплачивает услуги финансового агента, обязанного совершить не менее двух действий из возможных четырех вариантов (ст. 824 ГК РФ в редакции Проекта):

1) передать клиенту денежные средства в счет денежных требований, в том числе в форме займа или предварительного платежа (аванса);

2) оказать клиенту услуги по учету денежных требований (дебиторской задолженности);

3) оказать клиенту услуги по управлению денежными требованиями (дебиторской задолженностью), включая предъявление их к оплате должникам, услуги по сбору с должников платежей и проведению связанных с требованиями расчетов;

4) оказать клиенту услуги в отношении обеспечения исполнения обязательств должников.

Если Проект ГК РФ будет одобрен, появится возможность заключать договор факторинга, по условиям которого денежные средства, полученные от должника, передаются клиенту, а не остаются в собственности финансового агента. Целью такого договора будет оказание финансовым агентом клиенту услуг, связанных с денежными требованиями, являющимися предметом уступки (пп. 3 п. 3 ст. 824 и п. 3 ст. 831 ГК РФ в редакции Проекта).

Если цель договора факторинга - оказание услуг клиенту, то правила распределения денежных средств регулируются только законом: они должны быть переданы клиенту, а финансовый агент имеет право лишь на получение вознаграждения (п. 3 ст. 831 ГК РФ в редакции Проекта).

В случаях, когда договор факторинга заключен в целях приобретения денежных средств финансовым агентом или в целях обеспечения исполнения обязательств клиента перед финансовым агентом, стороны смогут в договоре установить порядок распределения денежных средств. Действующая редакция ст. 831 ГК РФ позволяет сторонам изменять правила распределения денежных средств только для договоров факторинга, заключенных в целях обеспечения исполнения обязательства клиента перед финансовым агентом.

Изменения коснулись и предмета уступки. Согласно действующей редакции ГК РФ предметом уступки по договору финансирования под уступку денежного требования может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (существующее требование), так и право на получение денежных средств, которое возникнет в будущем (будущее требование) (п. 1 ст. 826 ГК РФ). Таким образом, сейчас предметом уступки может быть только требование, которое возникло или возникнет из уже заключенного договора.

В Проекте ГК РФ дополнительно предлагается указать, что предметом уступки может быть денежное требование, по которому основание для получения денежных средств возникнет в будущем (подп. 2 п. 1 ст. 826 ГК РФ в редакции Проекта). Это означает, что по договору факторинга можно будет передавать денежные требования, основанные не только на уже заключенных договорах, но и на договорах, которые будут заключены в будущем.

Также предметом уступки в соответствии с Проектом ГК РФ сможет быть совокупность денежных требований, вытекающих из различных оснований (оптовая уступка) (абз. 4 п. 1 ст. 826 ГК РФ в редакции Проекта).

Клиент будет нести ответственность не за действительность денежного требования, являющегося предметом уступки, а за его недействительность (п. 1 ст. 827 ГК РФ в редакции Проекта).

Иначе будут регулироваться взаимоотношения должника и финансового агента по поводу возврата денежных сумм. Должник сможет заявлять свои требования только клиенту и не вправе будет требовать от финансового агента возврата каких-либо сумм в случае неисполнения клиентом обязательства, вытекающего из договора между клиентом и должником (ст. 833 ГК РФ в редакции Проекта). Утратит силу п. 2 ст. 833 ГК РФ в действующей редакции, по которому должник в некоторых случаях имел право требовать возвращения уплаченных сумм непосредственно от финансового агента.

Банковский вклад

Предлагается установить новые виды сберегательных (депозитных) сертификатов.

Они будут различаться по процентной ставке (с фиксированной процентной ставкой, с плавающей процентной ставкой и с купонным доходом (подп. 2 п. 2 ст. 844 ГК РФ в редакции Проекта)) и по стоимости (сертификаты с номинальной стоимостью в рублях или с номинальной стоимостью в иностранной валюте (подп. 3 п. 2 ст. 844 ГК РФ в редакции Проекта)).

Законом или банковскими правилами могут быть установлены и другие виды сертификатов (подп. 4 п. 2 ст. 844 ГК РФ в редакции Проекта).

Согласно Проекту ГК РФ держателями депозитных сертификатов смогут быть только юридические лица или индивидуальные предприниматели. Держателями сберегательных сертификатов смогут быть только физические лица (абз. 2 и абз. 3 п. 1 ст. 844 ГК РФ в редакции Проекта). Однако это правило не коснется держателей сберегательных (депозитных) сертификатов, выпущенных до вступления Проекта ГК РФ в силу, поскольку нормы Проекта ГК РФ будут применяться только к отношениям, возникшим после начала его действия (п. 2 ст. 8 Проекта Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

При этом у банков появится возможность выпускать сберегательные сертификаты с условием отказа вкладчика от права на получение вклада по первому требованию. Законом может быть ограничена максимальная сумма такого сертификата.

Глава 44 ГК РФ может быть дополнена новой статьей 844.1 "Договор банковского вклада в драгоценных металлах". Она определяет существенные условия договоров подобного вида: обязательное указание на наименование и вид драгоценного металла, его массу и пробу, размер процентов по вкладу и форму их получения вкладчиком.

В настоящее время правила привлечения вкладов в драгоценных металлах установлены Приказом Банка России от 01.11.1996 N 02-400 "О введении в действие Положения "О совершении кредитными организациями операций с драгоценными металлами на территории Российской Федерации и порядке проведения банковских операций с драгоценными металлами". Статья 844.1 ГК РФ в редакции Проекта не предполагает внесения существенных изменений в существующий порядок работы банков с вкладами в драгоценных металлах, но регулироваться он будет федеральным законом, а не подзаконным актом.

Договор банковского счета

Предлагается закрепить общие положения о банковском счете и специальные (отдельные) виды счетов, для которых предусмотрены особенности правового регулирования, в том числе порядок зачисления и списания денежных средств, порядок наложения арестов, определенный субъектный состав.

Общие положения о банковском счете

Согласно новой редакции статьи 845 ГК РФ, у банка будет изъято право устанавливать в договоре банковского счета условия об определении и контроле направления использования денежных средств клиента и какие-либо иные ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.

Более подробно будут описаны правила удостоверения права распоряжения денежными средствами, находящимися на счете (ст. 847 ГК РФ в редакции Проекта). Большая часть новых правил регулирует случаи, когда для совершения операции применяются электронные средства платежа.

Предполагается, что банк будет нести ответственность не только за несвоевременное зачисление, перечисление или списание денежных средств по поручениям клиента, но также и за списание денежных средств неуполномоченным лицом, когда не мог установить, что лицо не имеет полномочий на распоряжение средствами на счете (п. 2 ст. 856 ГК РФ в редакции Проекта). За списание денежных средств неуполномоченным лицом банк будет нести ответственность в размере суммы списанных денежных средств и процентов, которые должны были начисляться на эту сумму по условиям договора банковского счета. Отметим, что таким образом Проект ГК РФ ограничивает общий размер ответственности банка только в случае, если убытки причинены не по вине банка. При наличии вины банка убытки могут быть взысканы в полном размере по правилам статьи 15 ГК РФ, включая и упущенную выгоду (абз. 3 п. 2 ст. 856 ГК РФ в редакции Проекта).

Единственная возможность для банка снизить размер возмещаемых убытков - доказать, что клиентом не были соблюдены требования п. 4 ст. 847 ГК РФ в редакции Проекта, то есть что клиент не действовал с необходимой осмотрительностью и заботливостью, чтобы не допустить распоряжение денежными средствами неуполномоченными лицами (абз. 2 п. 2 ст. 856 ГК РФ в редакции Проекта).