Оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Оборот земель – это совершение сделок с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.
Процедуре и особенностям оборота земель сельскохозяйственного назначения, посвящается глава 2 ФЗ РФ "Об обороте земель с/х назначения", где они довольно полно регулируются.
При совершении купли-продажипродавец участка обязан письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органы местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены, размера, местоположения участка, срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по купле-продаже.
Цена продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца.
Размер определяется в общепринятых для земельных участков величинах - гектарах или квадратных метрах.
Местоположение участка определяется описательно с указанием на нахождение его в субъекте РФ, муниципальном образовании, направлении от ближайшего населенного пункта и расстоянии до него.
Срок, в течение которого должен быть осуществлен расчет по купле-продаже, должен указываться продавцом в извещении, но не может быть больше 90 дней.
В связи с продажей участков необходимо подчеркнуть, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Однако если данные публично-правовые образования откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.
Следующий вид сделки с земельными участками с/х назначения – это аренда.
Участок, в том числе находящийся в ОДС, может быть передан в аренду, если прошел кадастровый учет. Аренда "будущих" участков, в отличие от их продажи, пока не допускается. За использование участка без оформленных в установленном порядке документов на него возможно наложение штрафа.
Достаточно утверждения собранием, на котором присутствует 20% от общего числа дольщиков, проекта договора аренды и лица, уполномоченного на его подписание.
Срок: не больше 49 лет и не меньше срока, установленного законом субъекта РФ (в данном случае только для участков сельскохозяйственных угодий и в зависимости от разрешенного использования участков с/х угодий). По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это положение направлено в первую очередь на обеспечение защиты прав арендаторов земли - чтобы они не чувствовали себя "временщиками" и проявляли более бережное отношение к земле.
Допускается передача арендатором участка, находящегося в ОДС, своих арендных прав (всех или любого из них) в залог другому лицу, если это не запрещено договором аренды, заключенным от имени дольщиков. На аренду участков распространяются отдельные положения ЗК, общие положения ГК.
Аренде земельных участков из земель с/х назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особенностью их предоставления в собственность является проведение торгов, конкурсов или аукционов. Однако переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления.
Возможностью выкупа могут воспользоваться с/х организации, а также граждане, осуществляющие деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства. Такие земельные участки приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости с/х угодий.
Таким образом, беглый анализ процедура оборота применительно к любой из сделок с этими участками сложная (в некоторых случаях – даже дорогостоящая) и требует особого внимания.