Возникновение земельного участка как объекта права.

Земельный участок как объект права и, соответственно, как объект для совершения сделок (от сделки приобретения до сделок по отчуждению зе­мельного участка) возникает только после того, как определены его границы.

До определения границ земельного участка как объекта права не существует. Соответ­ственно, возникновение участка как объекта права включает в себя следующие стадии:

• образование участка, включающее определение его границ;

• кадастровый учет участка;

• регистрация права на участок.

Описание границ земельного участка проводится путем осу­ществления кадастровых работ по определению гра­ниц земельного участка на местности (работы по межеванию земельных участков, в ходе которых определяются и согласовываются границы земельных участков с закреплением их на местности межевыми знаками и определе­нием координат).

Удостоверение границ и индивидуализация земельных участков, которая в настоящее время должна про­водиться в рамках подготовки земельного участка как объекта недвижимости к кадастровому учету, который регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государствен­ном кадастре недвижимости»

По определению Закона, к государственному кадастрово­му учету относятся действия, подтверждающие существование индивидуально-определенного объекта недвижимости, в том числе зе­мельного участка, или прекращение такого существования.

В результате кадастрового учета каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер, что облегчает получение объективной (официальной) информации об участке и находящихся на нем объектах недви­жимости.

Результатом кадастрового учета участка явля­ется выдача заинтересованному лицу кадастрового паспорта объекта недвижимости. Отсутствие указанных документов, в свою очередь, свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован в качестве объекта земельных отношений и гражданского оборота.

Земельные участки характеризуются размером, местом распо­ложения, целевым назначением, качественными показателями, кадастровой оценкой, объемом прав. Все это находит свое отра­жение при государственной регистрации прав на землю.

Основные признаки земельного участка:

Земельный участок обладает количественными (площадь, протяженность) и качественными (местоположение, бонитет, уровень обустройства) характеристиками, которые можно подвергнуть оценке и учету. Земельный участок является сложным структурированным объектом недвижимости. В нем выделяются «территориаль­ные границы», «поверхностный (почвенный) слой». На земельном участке могут быть расположены здания, строения и сооружения, а также иные объекты.

Ценность земельного участка напря­мую зависит от ценности расположенного на нем объекта не­движимости или возможности его расположить. Такими объ­ектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, водные объекты и т. д.

Образование земельного участка

В новой главе 1.1 ЗК РФ предусмотрены четыре способа обра­зования земельных участков, к которым относятся:

• раздел;

• объединение;

• перераспределение;

• выдел.

Раздел земельных участков- способ образования, при котором из одного участка образуются несколько, при этом разделенный уча­сток прекращает существование в качестве объекта права.

Исключение составляют случаи раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дач­ному объединению граждан, в результате которого образуются участки, предназначенные для граждан, а также участки (участок), относящиеся к имуществу общего пользования. После раз­дела прежний участок в указанном случае сохраняется в изме­ненных размерах. Кроме того, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса" Россий­ской Федерации» включена норма о том, что до 1 января 2015 г. возможен раздел земельного участка, предоставленного из пу­бличной собственности гражданину или юридическому лицу, при этом прежний участок сохраняется в измененных границах.

Образующиеся при раз­деле садовые, огородные или дачные земельные участки не мо­гут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Не подлежат разделу земельные участ­ки с расположенным на них прудом или обводненным карьером в случае, если в результате такого раздела требуется раздел пру­да, обводненного карьера

Выдел земельного участкапредусмотрен только в виде выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. После выдела прежний участок сохраняется в измененных границах. Участник общей долевой собственности, по требованию которого произведен выдел, приобретая право собственности на вновь образованный участок, одновременно утрачивает право общей долевой собственности на измененный участок. Остальные участники общей долевой собственности сохраняют свое право с учетом изменившегося размера долей. Следует отметить, что выдел участка из общей долевой собствен­ности не всегда возможен.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всег­да признается неделимым в соответствии со статьями 22 ЗК РФ, статьями 128,133, 244, 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нор­мативном единстве.

Невозможно выделить участок из участка под мно­гоквартирным домом, поскольку доля в праве собственности на него, принадлежащая каждому собственнику в доме, не су­ществует отдельно от права этого собственника на помещение в доме.

При объединении смежных участковв один их существование прекращается. Здесь действуют правила перехода прав, анало­гичные тем, что предусмотрены при разделе. Если у объединяе­мых земельных участков один собственник, он же становится соб­ственником образованного участка. Если объединяемые участки в общей долевой собственности, вновь образованный участок также поступает в их общую долевую собственность. Если же несколько собственников объединяют свои участки, то новый участок становится общей собственностью. Закон предусматривает возможность объединения разных участков, обремененных правами постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения или безвозмездного срочного пользования, только если все они предоставлены на этих правах одному лицу. Наличие об­ременения в виде залога не препятствует объединению участков, при этом залог будет распространен на весь образованный вновь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределением является образование нескольких смеж­ных участков из прежних смежных участков. Б основном закон допускает перераспределениелишь частных земельных участков по соглашению их собственников. Перераспределение участков, находящихся в публичной собственности, возможно лишь в гра­ницах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также при образовании участков для раз­мещения объектов, предусмотренных частью 1 статьи 49 ЗК РФ, то есть тех объектов, для размещения которых могут быть изъ­яты земельные участки для государственных и муниципальных нужд.

При осуществлении указанных способов образования новых участков должны соблюдаться следующие правила.

Границы участков не должны пересекать границ муниципаль­ных образований и населенных пунктов. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования самих участков или расположенных на них объ­ектов недвижимости, а также к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности разме­щения объектов недвижимости и другим, препятствующим ис­пользованию и охране земель, недостаткам. Например, нельзя разделить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния на два участка, один из которых предполагается сохранить в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а другой выделить для строительства дома. Дома не могут возводить­ся на землях сельскохозяйственного назначения, следователь­но, участок не может быть разделен, так как требуется перевод из одной категории в другую.

На вновь образуемых участках сохраняют действие сервитуты, установленные на прежних участках (в прежних границах). Так­же сохраняют свое действие в прежних границах имеющиеся обременения (ограничения), при этом в отношении тех из них, что установлены по договорам, действуют правила договоров. Вторичные права на участки (постоянного (бессрочного) поль­зования, пожизненного наследуемого владения или безвозмезд­ного срочного пользования) переходят на вновь образованные участки, при этом принятие дополнительных решений о пред­ставлении участков на этих правах не требуется. Обременение в виде аренды также переходит на вновь образованные участки, если иное не предусмотрено договором аренды.

При образовании участков должны соблюдаться требования градостроительных регламентов как в отношении сохране­ния разрешенного использования участков и объектов на них, так и в отношении установленных такими регламентами пре­дельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Если в отношении конкретных земельных участ­ков градостроительные регламенты не распространяются или не действуют в силу статьи 36 ГСК РФ, предельные размеры образуемых участков определяются в соответствии с земельным законодательством и соответствующими специальными закона­ми. Нарушение этих правил влечет отказ в кадастровом учете образуемых земельных участков и, соответственно, невозмож­ность регистрации прав на них.

Образованные вновь участки имеют то же разрешенное исполь­зование и целевое назначение, что и прежние. Для образования участков (кроме образования их из публичных земель, предо­ставленных унитарным предприятиям и публичным учрежде­ниям) необходимо письменное согласие всех правообладателей прежних участков (кроме владельцев сервитута).

3. Источник права – это форма выражения правовых норм.

Источники земельного права - это нормативные правовые акты, которые содержат нормы земельного права. Источники земельного права образуют земельное законодательство.

Все нормативные правовые акты в зависимости от юридической силы расположены по строго иерархической системе и делятся на законы (законодательные акты) и подзаконные нормативные акты. Законы, как нормативные акты высших органов государственной власти, обладают большей юридической силой по отношению к подзаконным нормативным актам.

Законы РФ принимаются в особом порядке, который установлен Конституцией РФ. Законодательным органом является Федеральное Собрание (Парламент России), состоящее из двух палат – Совета Федерации и Государственной Думы.

Государственная Дума рассматривает законопроект в трех чтениях, при каждом из которых проводится голосование депутатов, представителей народа. Другая палата – Совет Федерации либо одобряет, либо отклоняет принятый Государственной Думой федеральный закон. Принятый закон направляется Президенту Российской Федерации, который в течение четырнадцати дней подписывает и обнародует закон или отклоняет его. Многоступенчатая процедура принятия федерального закона служит гарантией предупреждения, исключения непродуманных решений на законодательном уровне, обеспечивает профессиональное и квалифицированное их рассмотрение как важнейшего источника права.

Конституция РФ - основной закон государства, устанавливает ос­новные начала гражданского права (свобода экономической деятель­ности, многообразие и равенство форм собственности, неприкосновен­ность права собственности), обладает прямым действием на территории РФ.

Гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ, а также иных принятых в соответствии с ним федеральных зако­нов. Гражданское законодательство, согласно Конституции РФ, нахо­дится в исключительной компетенции РФ.

Особое место в земельном законодательстве занимает кодифицированный нормативный акт - Земельный кодекс РФ.ЗК РФ является базой для развития всего текущего земельного законодательства на территории РФ. Отдельные сферы общественных отношений, входящих в предмет земельного права, регулируются специальными законами. Например, ФЗ «О ГКН», «О землеустройстве», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и др. Лесной, Водный кодекс, законодательство о недрах, законы об охране окружающей среды применяются к земельным отношениям, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Поэтому субъекты РФ вправе принимать законы, которые регулируют земельные отношения в пределах территории этого субъекта. Законы субъекта РФ должны соответствовать Земельному кодексу и другим федеральным законам.

К подзаконным нормативным правовым актам относятся правовые акты, издаваемые Президентом и Правительством РФ. Указы Президента РФ не должны противоречить федеральным законам.

Правительство РФ вправе принимать постановления в пределах полномочий, определенных ЗК и иными законами, указами Президента РФ. В случае противоречия их Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ, постановление Правительства может быть отменено Президентом РФ (п.3 ст.115 Конституции РФ).

К подзаконным нормативным актам министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (ведомственные правовые акты), органов исполнительной власти субъектов РФ относятся приказы, инструкции, правила. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы земельного права, на основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ в пределах своих полномочий.

На таких же условиях могут издавать свои акты, содержащие нормы земельного права и органы местного самоуправления.

Пунктом 4 статьи 15 Конституция РФ устанавливает, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы.

Статьей 4 Земельным Кодексом РФ предусмотрено, что если международным договором РФ, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Кодексом, применяются правила международного договора.

В статье 5 ГК РФ предусмотрен обычаи делового оборота - это сложившиеся и широко применяе­мые в какой-либо области предпринимательской деятельности правила поведения, не предусмотренные законодательством, но не противоре­чащие установленным им обязательным положениям, независимо зафиксировано ли оно в каком либо документе. Обычай, противоречащий положением законодательства или договора, не применяется.

Федеральные законы, по общему правилу, вступают в силу по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самим законом не установлен иной порядок вступления их в силу.

Официальным опубликованием федерального конституционного закона и федерального закона считается первая публикация полного его текста в «Парламентской газете», «Российской газете» или «Собрании законодательства Российской Федерации».

Датой принятия закона считается день его принятия Государственной думой в окончательной редакции. Датой принятия федерального конституционного закона считается день, когда он одобрен палатами Федерального Собрания в порядке, установленном Конституцией. Все законы подлежат обязательному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ.

Законы и иные нормативные правовые акты не имеют обратной силы. По общему правилу они могут применяться только к тем правоотношениям, которые возникли после вступления их в законную силу; вступают в действие одновременно на всей территории РФ и распространяются на всех лиц, находящихся на территории РФ. К указанным лицам относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.