Общая долевая собственность: понятие, основания возникновения, правовая природа доли, осуществление правомочий сособственниками

Общая долевая собственность. По общему правилу общая собственность на имущество является долевой. Совместная собственность рассматривается как исключение, прямо предусмотренное законом: признана совместная собственность супругов (ст. 256 ГК) и собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК); приватизационное законодательство допускало (до мая 2001 г.) возникновение общей совместной собственности на приватизированную квартиру. Возникновение общей совместной собственности по договору участников исключено (п. 3 ст. 244); по соглашению участников можно перейти от совместной собственности к долевой, но не наоборот (п. 5 ст. 244).

Доля в общей долевой собственности должна быть четко определена, поскольку:

1) плоды, продукция и доходы от использования находящегося в долевой собственности имущества распределяются между сособственниками соразмерно их долям (ст. 248 ГК), как и расходы по содержанию общего имущества (ст. 249 ГК);

2) сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной доле (п. 2 ст. 247 ГК), и увеличения размера доли при наличии вклада в образование и приращение общего имущества (п. п. 2, 3 ст. 245 ГК);

3) доля в праве общей собственности может быть отчуждена (ст. 250), выделена либо в соответствии с долями произведен раздел имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252).

Доля в праве общей собственности обычно выражена в долях единицы (за единицу принимается все общее неразделенное имущество: 5/5 или 117/117 – в зависимости от конкретного объекта) или в процентах. Доли могут быть равными и неравными. Размер доли сособственника может быть определен законом (напр., в свидетельстве о наследовании). Размер доли может быть установлен договором: соглашением участников общей собственности в зависимости от вклада каждого в образование или приращение общего имущества (п. 2 ст. 245); брачным договором; договором об участии в долевом строительстве. Размер доли может пересматриваться по соглашению сособственников, а при его отсутствии – судом, если один из участников долевой собственности с соблюдением установленного порядка использования общего имущества осуществит за свой счет неотделимые улучшения, увеличившие его стоимость; ГК говорит об улучшениях, которые именно в силу их неотделимого характера составляют объект общей собственности, а не объект собственности осуществившего их лица (п. 3 ст. 245). Если доли участников нельзя определить на основе закона, и они не установлены соглашением, доли считаются равными (п. 1 ст. 245).

Осуществление права общей долевой собственности – это реализация каждым из сособственников правомочий владения, пользования и распоряжения. Порядок реализации правомочий предопределен правовой природой доли. Практическое значение доли в праве в том и состоит, что она устанавливает «внутренние» пределы осуществления правомочий, позволяющие каждому сособственнику бесконфликтно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Этого лишены отношения совместной собственности; отсюда существенные различия в реализации правомочий участниками отношений долевой и совместной собственности.

Распоряжение единым объектом в отношениях долевой собственности регламентируется двояко: применительно к распоряжению всем объектом и к распоряжению долей участника с соблюдением преимущественного права покупки (п. 1 и п. 2 ст. 246 ГК), что максимально сужает возможность столкновения интересов участников долевой собственности и третьих лиц.

В германском, швейцарском и российском праве воля на отчуждение вещи должна быть выражена всеми участниками единогласно (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При возникновении разногласий в осуществлении правомочия распоряжения общим имуществом (три сособственника решили домовладение продать, а четвертый не дал на это согласия), суд не вправе рассматривать спор – при этом доля возражающего сособственника может быть сколь угодно мала. Если общая вещь продана одним из участников долевой собственности без согласия других участников, то передать приобретателю право на вещь в целом отчуждатель не сможет – налицо классическая ситуация распоряжения вещью со стороны неуправомоченного отчуждателя. Участник долевой собственности, права которого нарушены, вправе заявить в интересах всех участников иск об отобрании вещи у приобретателя и возвращении ее во владение участников общей долевой собственности.

Распорядиться своей долей участник долевой собственности вправе без согласия иных сособственников (п. 2 ст. 246), но с соблюдением их преимущественного права покупки (ст. 250). Преимущественное право покупки – ограничение правомочия распоряжения долей в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении. Преимущественное право покупки предоставляется сособственнику против любого лица, не входящего в число сособственников. Применяется ко всем случаям совместного владения вещами, акциями, иным имуществом и имущественными правами. Установлено в интересах остающихся сособственников, которые, реализовав это право, сохраняют прежний субъектный состав. В этих же целях не допускается уступка преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 250). Осуществляется это право по цене, за которую доля продается и на прочих равных условиях с посторонними покупателями, т.к. отчуждающий долю сособственник должен иметь возможность выгодно реализовать свою долю: если после извещения сособственников продавец найдет более выгодного покупателя, новый вариант реализации доли возможен, если сообщить о нем сособственникам. В случае неосуществления сособственниками преимущественного права покупки на предложенных условиях, доля реализуется третьему лицу. Молчание сособственников в пределах срока, установленного для реализации преимущественного права покупки, равносильно отказу; договор купли-продажи доли с посторонним лицом может быть оформлен нотариусом сразу после получения от каждого из сособственников заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки.

При предъявлении иска о нарушении преимущественного права покупки истец вносит на депозитный счет суда все уплаченные покупателем (третьим лицом) суммы – сумму платежа, госпошлину и др. расходы, что обеспечивает исполнение решения суда в случае удовлетворения иска. Суд указывает в решении о замене покупателя истцом – в заключенном договоре купли-продажи и в документах, связанных с регистрацией вещных прав на недвижимость, а также о взыскании с истца в пользу покупателя внесенных на депозит суда сумм. Решение суда после вступления в законную силу становится частью договора купли-продажи и регистрируется в установленном порядке – в зависимости от характера приобретенного имущества.

Согласно п. 5 ст. 250 ГК, правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли применимы и при отчуждении доли по договору мены. Суды применяют ограничительное толкование п. 5 ст. 250: так как жилые помещения – вещи индивидуально определенные, применительно к сделке мены доли жилого дома (квартиры) на другое жилье, преимущественное право покупки применяться не должно. Согласно ст. 278 Проекта ГК, регламентирующей преимущественное право покупки при продаже доли в праве собственности постороннему лицу, данные правила применяются также при возмездном отчуждении доли по иному договору, если из существа договора не вытекает иное.