Рынок жилой недвижимости

Вопросы к экзамену

1. Сущность и виды девелопмента. Задачи девелопер. компании в развитии объекта недвижим.
2. Комплексный учет состава имущества на предприятии.
3. Особенности российского рынка недвижимости.
4. Недвижимость как объект управления. Цели управления коммерческой недвижимостью.
5. Определение рынка недвижимости. Циклы развития рынка недвижимости.
6. Понятие и виды конкурентных преимуществ. Стратегия создания конкурентных преимуществ.
7. Методы анализа среды. SWOT – анализ.
8. Основные участники рынка недвижимости. Сегменты рынка недвижимости.
9. Способы приватизации недвижимости.
10. Отличительные признаки нематериальных активов. Определение стоимости нематер. активов.
11. Определение нематериальных активов. Задачи управления нематериальными активами.
12. Опционы. Опционный подход к оценке имущества.
13. Принципы управления корпоративной собственностью.
14. Функции муниципального имущества и методы управления им.
15. Анализ чувствительности показателей инвестиционного проекта по развитию недвижимости.
16. Определение имущественного права и его составляющие.
17. Понятие лицензии. Виды лицензионных договоров.
18. Управление имуществом. Составляющие понятия недвижимого имущества.
19. Цели и задачи управления операционной и инвестиционной недвижимостью.
20. Сервейинг. Виды и состав экспертиз недвижимости.
21. Субъекты рынка недвижимости. Принципы управления недвижимостью.
22. Цель и задачи управления имущ. на производственном предприятии. Классификация имущ.
23. Основные характеристики стратегического управл. Определение стратегического управления.
24. Сущность понятия «корпорация». Проблемы управления имуществом корпорации.
25. Сущность понятия «девелопмент недвижимости».
26. Цель и задачи управления имуществом предприятия.
27. Основные сделки с имуществом.
28. Сущность и виды ПИФ.
29. Разновидности финансового лизинга.
30. Задачи учета и инвентаризации имущества. Технологическая схема инвентаризации.
31. Способы снижения рисков при осуществлении лизинговых сделок.
32. Сущность лизинга с полной амортизацией.
33. Ипотека в системе управления имуществом.
34. Интеллектуальная собственность как объект имущественного управления. Классификация объектов интеллектуальной собственности.
35. Особенности девелопмента в различных сегментах рынка недвижимости.
36. Определение имущественного права и его составляющие.
37. Понятие и виды коммерческой недвижимости. Цели и задачи управления.
38. Особенности оценки земельного участка. Земельный аукцион.
39. Сервитут. Понятие и виды.
40. Проблемы составления предварительной сметы при оценке проекта развития объекта недвижимого имущества.
41. Сущность оперативного лизинга.
42. Задачи фасилити-компании. Преимущества сотрудничества с фасилити-компанией.
43. Механизм государственного регулирования рынка недвижимости.
44. Понятие и виды вещных прав.
45. Налогообложение лизинговых операций.
46. Характеристика жизненного цикла объекта недвижимости. Задачи управления в каждом цикле (экономический, правовой и юридический аспекты).
47. Основные виды международных лизинговых сделок.
48. Способы расчета лизинговых платежей.
49. Экономические аспекты управления корпоративной собственностью.
50. Система гражданского права. Личные неимущественные отношения.
51. Характерные черты собственности. Объекты права собственности.
52. Традиционный метод вовлечения в оборот нематериальных активов.

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости

Циклы рынка недвижимости представляют собой определенные движения (подъемы и падения) рынка во времени. Циклы от начала подъема и до начала следующего подъема занимают довольно продолжительные периоды времени: в странах с развитой рыночной экономикой - от двух или трех лет до 20 лет, в новейшей истории нашей страны с 1990 года мы отмечаем полтора цикла. Таким образом, циклы рынка недвижимости мы рассматриваем как его среднесрочные колебания с полупериодом 2-3 года. Тем не менее, циклы рынка недвижимости нельзя строго назвать циклами, поскольку они не являются ни периодическими (они не повторяются регулярно или по предсказуемой схеме), ни в точности похожими один на другой. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами, продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и регионы. Следует заметить, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков, таких так рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости. В частности, можно сделать следующие обобщения: • Недвижимость не является активом с высокой ликвидностью. Следовательно, рынок недвижимости отстает от макроэкономических циклов. Это отставание объясняется тем, что строительство требует определенного времени (спрос не может быть удовлетворен мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение ее владельца – процесс более медленный. • Рынок недвижимости дольше достигает (и на очень краткое время) равновесия (когда спрос = предложению), поэтому циклические максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъемы) и понижений (спады) Способность предсказать или распознать на ранней стадии положение города в цикле рынка недвижимости может обернуться возможностью получения прибыли. С другой стороны, незнание того, в какой точке цикла находится рынок, может быть гибельным. За время одного цикла рынок недвижимости проходит ряд фаз. В практике иногда важно удобно объединять несколько фаз в полуциклы, или периоды (например, фазы рецессии и спада – в период спада, фазы восстановления и подъема – в период подъема). И наоборот, выделять внутри фаз отдельные стадии (например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума), которые могут быть как кратковременными, так и более-менее длительными. Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок, составляет основу работы аналитика при прогнозировании изменений на рынке. ФАЗЫ ЦИКЛА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Термин Term Определение Спад (рецессия)   Recession   Во время этой фазы активность продаж очень низка, в то время как цены и арендная плата продолжают снижаться. Снижение стоимости собственности варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения. Одни районы могут сильно пострадать во время экономического спада, в то время как на другие районы Соединенных Штатов спад может оказать небольшое воздействие. Но каково бы ни было это воздействие, темпы падения начинаю снижаться, и, в конечном счете, достигается нижний предел. Новое строительство почти не ведется. Восстановление (оживление) Recovery   После периода спада или кризиса рынок стабилизируется, цены начинают восстанавливаться, а избыточные площади начинают поглощаться. Этот процесс продолжается, и процент незанятых площадей начинает приближаться к равновесному (нормальному) уровню, когда спрос равен предложению. Восстановление обычно происходит по воздействием одного из двух факторов. 1. Внешний удар. Развитие вне системы рынка недвижимости может привести к восстановлению. Примерами являются изменение налоговой системы или война. 2. Ход времени. Цикл рынка недвижимости входит в свою нормальную стадию. После периода спада или кризиса в течение нескольких месяцев или лет новое строительство может вестись очень низкими темпами или не вестись вообще. Активность экономики в целом начинает повышать спрос на площади, избыточные площади поглощаются, и финансирование становится доступным на благоприятных условиях. Подъем (рост)     Expansion Во время фазы подъема площади становится трудно найти, быстро растет арендная плата вслед за новым строительством, а цены продолжают повышаться. Строительная деятельность бурно растет, но процент незанятых площадей остается на нормальном уровне или ниже. Эта фаза может длиться в течение нескольких месяцев или лет, в зависимости от активности составляющих системы, тенденций в государственной экономике, сдвигов основной занятости, изменений в социальных взаимоотношениях (таких как размер семьи, необходимая площадь в расчете на одного работника и т.п.) и т.д. Избыток предложения (рецессия) Oversupply В какой-то момент фазы подъема рынок начинает переполняться. Строители и кредиторы могут не чувствовать, что рынок насыщен. Они продолжают закачивать на него деньги и новые здания. Либо может произойти внешний удар (неблагоприятное налоговое законодательство, спад в экономике в целом и т.д.) Во время этой фазы темпы роста цен, а затем и сами цены начинают умеренно снижаться, активность продаж замедляется, а процент незанятых площадей начинает расти. Так как эти изменения происходят в течение нескольких месяцев или лет, они имеют тенденцию к наращиванию темпа, и цены и активность продаж замедляются все сильнее. Новое строительство во время этой фазы пока продолжается по двум основным причинам. 1. Строители, девелоперы или кредиторы не обнаруживают изменений, происходящих на рынке. 2. У них уже есть на подходе проекты, строительство и развитие которых нельзя остановить. Когда же эти проекты будут завершены, новое строительство и развитие быстро прекратится.

ФАЗЫ РЫНОЧНОГО ЦИКЛА