Формы собственности на землю и арендные отношения в землепользовании

Анализ основных целей использования земельного участка является первым этапом анализа эффективности налогообложения землепользования. На основании собираемой информации должны определяться основные цели использования участка и делаться оценка достижения этих целей.

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1977 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

— собственности;

— постоянного (бессрочного) пользования;

— пожизненного наследуемого владения;

— ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

— аренды;

— безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время более 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что при изменении формы собственности полномочия по управлению и распоряжению земельными участками переходят от одних уполномоченных государственных и муниципальных органов к другим.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2006 г. были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т. е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Федеральным законом от 29.11.2004 г. № 141 -ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» в Налоговый кодекс РФ были введены новый раздел X «Местные налоги» и новая глава 31 «Земельный налог», согласно которой земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Переход на новую систему налогообложения земли предоставил право органам местного самоуправления самостоятельно регулировать налоговую нагрузку и уровень доходов от использования земельных участков, повысил их финансовую самостоятельность и ответственность. Давно назревшее реформирование устаревшего порядка установления и взимания земельного налога, устранение недостатков, обусловленных применением Закона РФ «О плате за землю», создали условия для формирования в Российской Федерации стройной, логичной системы платного землепользования, позволяющей оптимизировать уровень земельных платежей, стимулировать землепользователей к эффективному использованию земельных ресурсов. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев и землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких организаций или физических лиц, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в общей собственности нескольких организаций или физических лиц, земельный налог начисляется каждому из этих собственников соразмерно их доле на эти строения. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Для определения кадастровой стоимости земли территория РФ подлежит кадастровому делению. Это значит, что российская территория делится на кадастровые области, кадастровые области — на кадастровые районы, кадастровые районы — на кадастровые кварталы, кадастровые кварталы — на отдельные земельные участки.

Каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Он включает в себя номер кадастровой области, кадастрового района, кадастрового квартала, на территории которых находится этот участок, а также номер земельного участка в земельном квартале (Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 г. № 660).

Все данные об участках земли систематизируются в едином документе — Государственном земельном кадастре. Его ведет Федеральная служба земельного кадастра РФ.

В кадастре содержатся сведения о кадастровом номере земельного участка, его местоположении и площади, категории земель, наличии объектов недвижимости, прочно связанных с землей, экономические характеристики, а также сведения о кадастровой стоимости земельных участков. Она определяется ежегодно по состоянию на 1 января текущего налогового периода.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом несколько обособленных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя этих участков могут быть учтены как один объект недвижимого имущества. В соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 г. № 60, этому объекту может быть присвоен один кадастровый номер.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. При этом условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, а вопросы владения, пользования и распоряжения ею находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Арендные отношения являются одной из эффективных форм использования земельных ресурсов. Соединяя в арендаторе права пользователя земельного участка и собственника результатов производства, аренда активизирует предпринимательскую деятельность, упрощает и удешевляет процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования, позволяет сохранить за собственником функции регулирования эффективного и рационального землепользования.

Аренда земельного участка предусматривает предоставление арендодателем арендатору земельного участка на принципах:

— срочности (временного пользования на определенный срок);

— платности (пользования земельным участком за определенную плату);

— возвратности (возвращения земельного участка арендодателю по истечении срока аренды);

— целевого использования (использование земельного участка только под определенные цели).

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законами РФ «О плате за землю», «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации, а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных законов и устанавливаются нормы на региональном уровне и уровне муниципальных образований, которые пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в вопросах установления сроков аренды, определения размера арендной платы, полномочий по управлению государственными землями до разграничения государственной собственности на землю. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации.

Основными экономическими регуляторами в настоящее время являются — ставки арендной платы за землю; земельный налог и налог на имущество; ставки выкупа земельных участков.

Все доходы от использования земель делятся на четыре вида: земельный налог, арендная плата, доходы от продажи земли и доходы от продажи прав аренды земельных участков. Два первых можно объединить в группу так называемых регулярных (текущих) платежей, два последних — в группу единовременных платежей. Теоретически эти платежи должны быть увязаны с земельной рентой, на что и направлены мероприятия по зонированию городских земель.

[1] М.А. Богатырев Налогообложение сферы природопользования РФ. – Ростов н/Д: Издательство Мини Тайп, 2008 – С94-96.