Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

• 1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
• 2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
• 3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
• 4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

• 1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
• 2. Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
• 3. Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
• 4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
• 5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
• 6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Бесплатная приватизация недвижимого имущества была разрешена до декабря 2013 года. После широкого общественного обсуждения Государственная Дума продлила до 1 марта 2015 года.

Отношения, связанные с приватизацией гос. и муниципального имущества урегулированы НПА:

• 1. ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации гос. и муниципального имущества»;
• 2. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 «О гос. программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ»;
• 3. Постановление Правительства РФ от 12 августа 2002 г. № 585 «Об утверждении положения об организации продажи гос. или муниципального имущества на аукционе и положения об организации находящихся в гос. или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе»;
• 4. Постановление Правительства РФ от 12 августа 2002 г. № 584 «Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже гос. или муниципального имущества» и др.

ФЗ «О приватизации гос. и муниципального имущества» от 21.12.2001 178-ФЗ, ст 4. «Законодательство РФ о приватизации»:

• 1. Законодательство РФ о приватизации состоит из настоящего ФЗ-178 и принимаемых в соответствии с ним других ФЗ и иных НПА РФ. Нормы о приватизации, содержащиеся в других ФЗ, не должны противоречить ФЗ-178.
• 2. Законодательство субъектов РФ о приватизации состоит из законов субъектов РФ о приватизации гос. имущества, принятых в соответствии с настоящим ФЗ, и принимаемых в соответствии с ними иных НПА РФ.
• 3. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством РФ о приватизации.

Закон "О приватизации гос. и муниципального имущества" не регулирует отношения по приватизации земель:

• - с/х назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
• - зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
• - водоохранного и санитарно-защитного назначения;
• - общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.);
• - транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
• - предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в гос. или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;
• - не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

Приватизация гос. и муниципального имущества – возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (федерального имущества), субъектов РФ, муницип образований, в собственность ф/л и (или) ю/л.

ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178 – ФЗ термина «приватизация земельных участков» не содержит.

Статья 28, регулирующая отношения по отчуждению участков, поименована как «Отчуждение земельных участков», но при этом помещена в главе V Закона «Особенности приватизации отдельных видов имущества». В ней указано: покупателями гос. и муниципального имущества могут быть любые физ. и юр. лица, за исключением гос. и муниципальных унитарных предприятий, гос. и муниципальных учреждений и юр. лиц, в уставном капитале которых доля РФ и муниципальных образований превышает 25 %, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 ФЗ.

При приватизации происходит преобразование гос. или муниципальной собственности в частную собственность.

Гос. и муниципальное имущество отчуждается в собственность физ. и (или) юр. лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в гос. или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится гос. или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования гос. и муниципальных унитарных предприятий).

Со дня введения в действие ЗКРФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

В соответствии со ст. 13 ФЗ-178 установлены способы приватизации гос. и муниципального имущества:

• - преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
• - продажа гос. или муниципального имущества на аукционе;
• - продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
• - продажа гос. или муниципального имущества на конкурсе;
• - продажа за пределами территории РФ находящихся в гос. собственности акций открытых акционерных обществ;
• - продажа акций открытых акционерных обществ через организаторов торговли на рынке ценных бумаг;
• - продажа гос. или муниципального имущества посредством публичного предложения;
• - продажа гос. или муниципального имущества без объявления цены;
• - внесение гос. или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ;
• - продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

В отношении юр. лиц, имеющих участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления права. Юр. лица, за исключением гос. и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

Собственники гос. и муниципального имущества – РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. От их имени функции собственника осуществляют:

• 1. Правительство РФ, которое: ежегодно утверждает прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на соответствующий год; издает НПА по вопросам приватизации; руководит работой федеральных органов исполнит власти по вопросам приватизации федерального имущества; принимает решения об условиях приватизации федерального имущества; осуществляет контроль за приватизацией федерального имущества и т. д.
• 2. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое: подготавливает и представляет в Правительство РФ проект прогнозного плана (программы) приватизации федер имущества на соответствующий год, а также отчет о результатах приватизации; осуществляет мероприятия по подготовке объектов к приватизации и передает их для продажи Российскому фонду федер. имущества; обеспечивает публикацию решений об условиях приватизации федерального имущества и т. д.
• 3. Российский фонд федерального имущества, который действует на основе Постановления Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. № 925 «О Российском фонде федерального имущества» и выполняет функции: осуществляет от имени РФ продажу федерального имущества; обеспечивает оценку федерального имущества; заключает договоры купли-продажи федерального имущества; ведет статистическую и бухгалтерскую отчетность в отношении средств, полученных фондом от продажи федерального имущества и др.
• 4. Органы исполнительной власти субъектов РФ.
• 5. Органы местного самоуправления.