Раздел и определение порядка пользования

ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Раздел земельных участков

Далеко не одинаковые по своему содержанию и последствиям споры о разделе земельных участков и определении порядка пользования ими объединяет их предмет в виде общего земельного участка, принадлежащего сторонам на праве собственности либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. Природа общей собственности на земельный участок - множественность субъектов и неразделенность объекта - не отличается от права общей собственности на любые другие объекты. В связи с этим владение и пользование общим земельным участком представляет известную сложность, поскольку требует учета и согласованной воли всех участников этой собственности, что не всегда достижимо на практике.

Статья 247 ГК РФ, регулирующая осуществление владения и пользования общим имуществом, не придает правового значения таким факторам, как большинство голосов участников общей собственности либо размер их долей. Исключение из этого правила сделано в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности бывших работников реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Путей преодоления разногласий при осуществлении совладельцами своих полномочий в отношении общего имущества не так много. К их числу можно отнести главным образом раздел имущества в натуре и определение порядка пользования общим имуществом.

Споры граждан об установлении (определении) порядка пользования земельными участками всегда являлись наиболее распространенными, представляя для судов значительную сложность при их разрешении.

Дела о разделе земельных участков сравнительно новые. Их появление связано с началом земельной реформы, когда граждане получили возможность приобретать земельные участки в собственность бесплатно или за плату.

От указанных споров необходимо отличать споры о границах соседних (смежных) земельных участков. Нередко эти судебно-межевые требования дополняются рядом других: о сносе возведенных ответчиком построек, освобождении участка от строительных материалов, восстановлении на прежнем месте разделительного забора и т.п. Ясно, что это споры не об определении порядка пользования земельным участком либо его разделе, как иногда их ошибочно именуют на практике. На самом деле при обращении в суд с иском о восстановлении границ землепользования речь идет о вещно-правовом способе защиты права собственности либо другого вещного права, предусмотренном главой 20 ГК РФ. Такие споры о защите нарушенного права путем предъявления виндикационного или негаторного иска подсудны районным судам, тогда как дела о порядке пользования общим имуществом отнесены к компетенции мировых судей. Поэтому важно правильно квалифицировать различные по своей природе указанные выше споры, для разрешения которых предусмотрены различные нормативная база и процессуальный порядок их рассмотрения.

Раздел любого имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности. В этом отношении земельные участки, находящиеся в собственности двух и более лиц, не составляют исключения.

Как правило, общая собственность на имущество является долевой и выражается в виде дробного числа 1/3, 1/4, 1/6 и т.д. В общей сложности размер всех долей сособственников должен равняться точно единице. Иное будет означать, что имеются еще и другие участники общей собственности либо допущена ошибка при определении размера долей каждого из собственников в праве общей собственности, без исправления которой невозможно постановить решение о разделе имущества.

Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается только в случаях, предусмотренных законом. Например, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ).

Особенность раздела общего совместного имущества, а также выдела доли одного из участников общей совместной собственности заключается в том, что предварительно должны быть определены доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ).

Недопустимо выражать доли участников общей собственности в виде натуральных показателей, например завещать одному из наследников фасадную часть дома, другим - горницу, гараж, а также отдельные части неразделенного земельного участка и т.п. По закону указание в завещании на части неделимой вещи не влечет недействительности завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей (п. 2 ст. 1122 ГК РФ).

Примерно такую же позицию о действительности сделки высказал Верховный Суд РФ при рассмотрении в порядке надзора дела по иску В. к Л. о признании недействительным свидетельства о праве собственности на землю и договора купли-продажи земельного участка. Разрешая это дело, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок перешел по наследству к детям наследодателя: В., Г. и С., и находился в их долевой собственности по 1/3 у каждого. Между тем, по мнению истца, земельный комитет незаконно выдал свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием конкретного размера - по 870 кв. м каждому из наследников. В дальнейшем один из наследников также незаконно произвел отчуждение принадлежащих ему 870 кв. м по договору купли-продажи. С доводами истца согласился суд первой инстанции, признав недействительным указанное свидетельство и договор купли-продажи земельного участка. Отменяя все состоявшиеся по делу судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что само по себе обозначение в свидетельстве и в договоре купли-продажи предмета сделки в виде 870 кв. м не ведет к недействительности свидетельства и сделки, поскольку 870 кв. м точно соответствуют 1/3 доли продавца в общем имуществе <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. N 11.

Таким образом, с точки зрения Верховного Суда РФ, когда предметом той или иной сделки является часть земельного участка определенной площади в квадратных метрах или сотках, то это равнозначно распоряжению долей в праве собственности, исчислить которую, как правило, в отношении земельного участка несложно, зная общий размер земельного участка и отчуждаемую по сделке его часть. Достаточных оснований для признания таких сделок недействительными по мотиву ничтожности только потому, что неточно указан их предмет, не имеется.

Согласно ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В силу этой нормы суды, разрешая требование о разделе земельного участка, должны исходить из размера долей сторон в праве общей собственности. Отступление от размера долей допустимо только как исключение, с выплатой соответствующей денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела. При добровольном разделе, учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе и не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования (ст. 6 ЗК РФ). Одно из важнейших условий делимости земельного участка сформулировано в ст. 1182 ГК РФ, и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки). Данная норма практически дословно воспроизводит положения п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", согласно которому земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ). К примеру, ст. 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, садоводства или дачного строительства - 0,06 га, огородничества - 0,04 га.

Таким образом, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре - это зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юридического характера. К их числу относятся, в частности, соблюдение красных линий, линии регулирования застройки, требований градостроительного регламента, которые призваны обеспечить условия для функционирования отдельных частей в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку эти вопросы требуют специальных познаний, в каждом случае по делу необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела, основанного на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах. Разумеется, вопрос о назначении экспертизы должен быть решен положительно, если земельный участок может быть разделен с соблюдением минимальных норм предоставления.

Особую значимость экспертное заключение приобретает при рассмотрении дел о разделе застроенных земельных участков, выделенных в свое время под строительство индивидуальных домов, дач, коттеджей и т.п. Главная проблема заключается в том, что раздел таких участков с неизбежностью затрагивает и судьбу различного рода расположенных на них построек, относящихся к самостоятельным объектам гражданского права. Что характерно, раздел строения отдельно от земельного участка не только юридически возможен, но и довольно широко распространен на практике. Это объясняется тем, что при разделе дома или дачи отношения бывших его сособственников по использованию общего земельного участка продолжают сохраняться, не имеется и препятствий для определения в дальнейшем порядка пользования земельным участком либо его раздела.

В то же время раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности полностью исключается, так как в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе земельного участка в материально-правовом смысле может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре и суд не нашел оснований для прекращения права общей собственности путем передачи строения одному из сособственников с выплатой другим денежной компенсации, не могут быть удовлетворены исковые требования в целом, т.е. о разделе дома и земельного участка.

С разделом земельного участка прекращается не только право общей собственности, но и право преимущественной покупки при отчуждении своей доли одним из сособственников.

Независимо от того, произведен ли раздел земельного участка по соглашению сторон или в судебном порядке, он подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Вступившее в законную силу решение суда о разделе земельного участка не может быть пересмотрено судом первой инстанции, за исключением случаев, предусмотренных ст. 392 ГПК РФ, т.е. по вновь открывшимся обстоятельствам.

Помимо изложенного выше, под разделом земельного участка также понимается прекращение его существования с целью формирования нескольких новых земельных участков, принадлежащих одному лицу. Возможность по заявлению правообладателя слияния нескольких участков в один, перераспределения их по площади либо деления прямо предусмотрена Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 <1>. В этих случаях проводятся все землеустроительные работы, включая межевание земельных участков и постановку их на кадастровый учет. При этом должны соблюдаться требования к минимальным размерам земельных участков и сохраняться то же целевое назначение, что не всегда учитывается на практике.

--------------------------------

<2> СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726.

Так, СПК "Совхоз "Тучковский" заключил с П. нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка площадью 0,2 га. Ссылаясь на то, что СПК "Совхоз "Тучковский" уклоняется от регистрации перехода права собственности, П. обратилась в суд с иском о признании права собственности на этот земельный участок. Рузский городской суд иск П. удовлетворил, исходя из факта заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка. Отменяя в порядке надзора решение суда первой инстанции, Московский областной суд указал, что по данному делу допущена ошибка в применении норм материального права. Согласно ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2004 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.

Статьей 6 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" <1>, принятого в развитие Федерального закона, установлено, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 га.

--------------------------------

<1> Вестник Московской областной Думы. 2004. N 9.

Эти требования Закона не были приняты во внимание судом при разрешении настоящего дела.