Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение как основание возникновения прав на земельный участок.
Лицу, обладающему правами на недвижимость, для нормальной реализации этих прав следует предоставить правовую возможность по использованию земельного участка, расположенного под этим зданием и предназначенного для его использования. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (статья 35 ЗК РФ).
В случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с правилами об установлении норм предоставления земельных участков.
Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Отчуждение здания находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, производится вместе с земельным участком (за исключением: отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота; отчуждение сооружения, ктр расположено на з.у. на условиях сервитута).
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка
ГК РФ урегулирована часть отношений по переходу прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем (статья 273). При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходят права на земельный участок (право собственности на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания).
26. Переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения как основание возникновение прав аренды или собственности на земельный участок.
Ст. 265 ГК РФ предусматривает, что основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком устанавливаются земельным законодательством.
Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству (ст. 266 ГК РФ). То есть распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается (отсутствует правомочие распоряжения), за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, в отличие от права собственности, не могут переходить по наследству к юридическим лицам ни по закону, ни по завещанию. Субъектами наследования таких земель могут быть только граждане.
Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Согласно статье 1181 Гражданского кодекса РФ при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность в соответствии с законодательством о "дачной амнистии".
| Право | Пожизненное наследуемое владение | Постоянное (бессрочное) пользование | ||
| Собственник | государство, муниципальные образования (ст. 39.9 ЗК, ст. 265 ГК) | |||
| Субъекты права (лица, получающие права) | гражданин (физическое лицо) (ст. 265 ГК РФ) | Ст. 39.9 ЗК РФ: орган государственной власти или орган местного самоуправления; государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные); казенные предприятия; центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий. | ||
| Основания возникновения (приобретения) права | Предусмотрены земельным законодательством (ст. 265 ГК РФ): 1. наследование (только права пользования и владения – ст. 266 ГК РФ); 2. раздел исходного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, объединение или перераспределение вновь образованных из него участков (ст. 11.8 ЗК РФ) | Предусмотрены гражданским и земельным законодательством: 1. решение уполномоченного органа (исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления) (ст. 39.9 ЗК РФ); 2. реорганизация юридического лица (в порядке правопреемства) (ст. 268 ГК РФ); 3. раздел исходного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, объединение или перераспределение вновь образованных из него участков (ст. 11.8 | ||
Таким образом, никаких отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не возникнет, право пользования (пожизненного наследуемого владения) земельным участком не будет аннулировано. И Гражданский, и Земельный кодексы рассматривают право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненное наследуемое владение среди других прав на земельные участки, подробно регламентируя права и обязанности землевладельцев и землепользователей.
Однако следует иметь в виду, что в интересах каждого гражданина, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного участка в собственность, осуществить это право. Определенного срока на проведение переоформления не установлено в связи с очень большим количеством граждан, обращающихся по этому поводу. Ведь практически все граждане, использующие в тех или иных целях земельные участки, получали их в свое время во владение или пользование; кроме того, у многих возникают сложности со сбором необходимых документов, иногда необходимо бывает восстановление утраченных правоустанавливающих документов, иногда решения компетентных органов по поводу предоставления участка во владение или пользования участком бывают оспорены, иногда долго длятся судебные разбирательства по поводу наследования земельного участка, принадлежавшего на праве пожизненного наследуемого владения, и т.д. Но, тем не менее, все граждане должны, в конце концов, произвести указанное переоформление, тем более что это отвечает, как уже было сказано, в первую очередь их интересам.
Дело в том, что только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. Земельные участки, предоставленные в пользование или пожизненное наследуемое владение, находятся в чьей-либо собственности — государства или муниципального образования, юридического или физического лица. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
До введения в действие нового Земельного кодекса землевладельцы и землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции — земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.
У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству. Однако необходимо иметь в виду, что в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы.
Так, поскольку, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, то в случае, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.
Гражданам следует использовать предоставленное законом право оформить право собственности на земельный участок. Однако каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок только однократно. Поэтому если у данного гражданина, к примеру, имеется в пользовании еще и другой участок — в этом случае в отношении второго участка он может: 1) отказаться от права пользования в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ; 2) взять этот земельный участок в аренду; 3) приобрести его в собственность, но уже за установленную плату.