СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественный вычет по НДФЛ при приобретении дачного (садового) дома, расположенного на дачном (садовом) участке, а также при строительстве указанного дома?

Обратите внимание!

Приведенные в настоящем разделе официальные Письма контролирующих органов были изданы в период действия редакции ст. 220 НК РФ до 2014 г. Однако изменения в указанную статью, вступившие в силу с 2014 г., не затронули анализируемого в разделе вопроса. Все приведенные комментарии актуальны.

Нередко физические лица приобретают или строят на садовых и дачных земельных участках следующие объекты:

- жилые строения без права регистрации проживания в них;

- жилые дома с правом регистрации проживания в них.

Обратите внимание!

Право возведения указанных объектов на дачных участках закреплено в абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В отношении же садовых участков отметим следующее. Абзац 2 ст. 1 Закона N 66-ФЗ позволяет возводить на них только жилые строения без права регистрации проживания в них. Однако положения данной нормы признаны не соответствующими Конституции РФ (а значит, недействующими) в части запрета на регистрацию проживания в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения и землям населенных пунктов (Постановления Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П и от 14.04.2008 N 7-П соответственно).

Можно ли в таких случаях получить имущественные налоговые вычеты, предоставляемые на основании пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ?

Если вы построили на дачном земельном участке или же приобрели жилой дом (с правом регистрации проживания в нем), вопросов с получением имущественного вычета не возникнет (см., например, Письмо Минфина России от 18.04.2014 N 03-04-05/17989). Полагаем, что этот вывод полностью должен распространяться и на жилые дома (с правом регистрации проживания в них), расположенные на садовых участках, поскольку для целей применения имущественного вычета определяющим критерием является вид построенного (приобретенного) объекта - жилой дом, а не факт целевого (нецелевого использования) земельного участка.

А как быть с применением вычета при приобретении (строительстве) на дачном земельном участке (или садовом земельном участке) жилого строения без права регистрации проживания в нем?

По мнению ФНС России, изложенному в Письме от 19.07.2013 N ЕД-4-3/13167, применить имущественный вычет по такому строению нельзя, если оно не будет признано жилым домом. В Письме уточнено, что данная позиция согласована с Минфином России Письмом от 28.06.2013 N 03-04-07/24748. Такие же выводы Минфин России делает и в Письме от 29.04.2013 N 03-04-05/4-412.

Если же строение будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом в установленном законом порядке (в частности, посредством признания его пригодным для постоянного проживания межведомственной комиссией или судом), применить имущественный вычет будет возможно (Письма Минфина России от 29.10.2010 N 03-04-05/7-652, от 06.08.2010 N 03-04-05/7-434, от 31.03.2010 N 03-04-08/10-75, ФНС России от 20.03.2009 N 3-5-04/278@, УФНС России по г. Москве от 17.08.2011 N 20-14/4/080706@, от 12.07.2011 N 20-14/4/067492@, от 29.10.2010 N 03-04-05/7-652, от 10.09.2010 N 20-14/4/095968@, от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@).

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ ПО НДФЛ

ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ (ПОКУПКЕ) КВАРТИРЫ

В некоторых случаях у налогоплательщиков могут возникать вопросы о возможности получения ими имущественных налоговых вычетов по пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК, предоставляемых при приобретении квартир, связанные непосредственно с самим понятием "квартира". Отдельные из них мы рассмотрим далее.

СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественные вычеты по НДФЛ (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) квартир?

Согласно ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям и представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

Нередко физические лица приобретают квартиры, чтобы объединить их в одну. В каком размере и порядке можно получить имущественный вычет в такой ситуации?

Прежде всего отметим, что ответ на данный вопрос будет разным в зависимости от того, какие положения ст. 220 НК РФ будут применяться (действующие или действовавшие до 2014 г.).

С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам (в данном случае - по квартирам) до того момента, как налогоплательщик использует свое право на вычет в сумме 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Учитывая изложенное, если, к примеру, в 2014 г. вы приобрели две квартиры и объединили их в одну, заявить вычет вы можете по каждой приобретенной квартире.

Например, К.М. Пчелинцев в 2014 г. купил однокомнатную квартиру за 1 100 000 руб. и двухкомнатную квартиру за 1 600 000 руб., объединив их в одну трехкомнатную. В этом случае налогоплательщик может, к примеру, заявить вычет в размере 1 100 000 руб. по первой квартире и в сумме не более 900 000 руб. - по второй (1 100 000 руб. + 900 000 руб. = 2 000 000 руб.).

Приведенные правила применяются к правоотношениям по поводу получения вычета, возникшим с 2014 г. (ч. 1, 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Примечание

О том, как определить, когда возникли указанные правоотношения, вы можете узнать в разделе "Ситуация: Как определить, когда (в каком налоговом периоде) возникли правоотношения по предоставлению имущественного вычета по НДФЛ в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков?".

Если же правоотношения по предоставлению имущественного налогового вычета возникли до 1 января 2014 г., то к ним применяются положения ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. (п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Напомним, что согласно предыдущей редакции ст. 220 НК РФ имущественный вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков также не мог превышать 2 000 000 руб. Однако применить его можно было только в отношении одного объекта имущества (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Именно поэтому до внесения изменений в ст. 220 НК РФ чиновники указывали, что налогоплательщик может получить имущественный вычет только по расходам на приобретение какой-либо одной из первоначально купленных квартир по своему выбору. Аргументировалось это тем, что квартира, которая образовалась в результате объединения, как самостоятельный объект права собственности не приобреталась (Письмо Минфина России от 16.08.2011 N 03-04-05/7-568).

Важно отметить, что возможность заявить имущественный вычет по нескольким квартирам предусмотрена только в отношении расходов непосредственно на приобретение жилья (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Что касается вычета в составе расходов на уплату процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), то в силу абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ получить его можно исключительно в отношении одного объекта недвижимого имущества. В данном случае это означает, что при покупке нескольких квартир и объединении их в одну заявить вычет по расходам на уплату процентов по кредиту можно только в отношении одной из них.

Например, воспользуемся условиями предыдущего примера, предположив, что обе квартиры К.М. Пчелинцевым были приобретены по ипотеке. Он вправе заявить вычет по расходам на уплату процентов банку только по одной из двух квартир на выбор.

Отметим, что и до 2014 г. ст. 220 НК РФ позволяла заявить вычет по процентам только по одному приобретенному объекту недвижимого имущества (по тому, который выбран для применения имущественного вычета в составе расходов на его строительство (приобретение)). Получить вычет по расходам на приобретение по одному объекту имущества, а вычет по расходам на проценты - по другому объекту было нельзя (см., например, Письма Минфина России от 23.07.2010 N 03-04-05/6-412, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/728, от 05.10.2009 N 03-04-05-01/721).