Учитывается ли в расходах плата за фактически используемое имущество при отсутствии договора аренды?

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки).

Официальная позиция, высказанная Минфином России, заключается в том, что в расходах по договору аренды можно учесть только ту арендную плату, которая уплачена после вступления в силу договора. Согласно второй точке зрения, выраженной в Письме УФНС России по г. Москве, расходы на арендную плату за фактически используемое имущество до заключения договора аренды учесть можно. Для этого необходимо включить в договор условие о применении его к отношениям, возникшим до его заключения. В то же время есть судебные акты, в которых указано, что отсутствие договора аренды не влияет на право налогоплательщика учесть в расходах реально понесенные затраты.

Позиция 1. Расходы учесть нельзя	Позиция 2. Расходы учесть можно, если в договоре будет условие о том, что он применяется к отношениям, возникшим до заключения договора	Позиция 3. Расходы можно учесть
Письмо Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/86 - арендная плата учитывается в составе расходов начиная с момента вступления в силу договора аренды.   Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2013 N Ф09-1109/13 по делу N А60-29907/2012: у налогоплательщика не имелось должным образом оформленных договоров аренды. В связи с этим суд сделал вывод об отсутствии оснований для включения арендной платы в расходы, поскольку последние документально не подтверждены.	Письмо УФНС России по г. Москве от 04.03.2005 N 20-12/14626 - арендная плата за фактически используемое до заключения договора аренды имущество учитывается в составе расходов, если договор содержит условие о распространении его на отношения, возникшие до заключения этого договора.   Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2010 N Ф09-6811/09-С3 по делу N А47-4581/2009 Суд признал затраты по договору субаренды обоснованными, несмотря на то что основной договор аренды еще не был заключен. Он указал, что заключение договоров аренды и субаренды после фактической передачи арендуемого имущества с учетом п. 2 ст. 425 ГК РФ не является нарушением действующего законодательства.	Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-1340/2014 по делу N А41-18838/13 Суд пришел к выводу о том, что при отсутствии договоров аренды налогоплательщик правомерно учел в расходах арендную плату. Суд объяснил свою позицию тем, что налогоплательщик фактически использовал арендованные помещения в деятельности, направленной на получение дохода, и нес расходы по уплате арендных платежей. Суд также отметил, что факт незаключения договора аренды не свидетельствует о документальной неподтвержденности расходов. Данные расходы подтверждены, в частности, первичными документами: актами приема-передачи помещений, платежными поручениями на оплату арендных платежей.

3. Можно ли учесть расходы, понесенные во время действия предварительного договора аренды, в периоде их несения?

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки).

Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя (п. 1 ст. 256 НК РФ).

По данному вопросу есть две точки зрения.

Согласно официальной позиции, выраженной в Письмах Минфина России, налогоплательщики вправе учитывать затраты, произведенные во время действия предварительного договора аренды, только после заключения основного договора. В то же время есть судебные акты, согласно которым расходы, осуществленные в период действия предварительного договора аренды, уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Позиция 1. Расходы, понесенные во время действия предварительного договора, учесть нельзя	Позиция 2. Расходы, понесенные во время действия предварительного договора, учесть можно
Письмо Минфина России от 21.11.2012 N 03-03-06/1/601 -расходы на капитальные вложения, произведенные будущим арендатором с согласия арендодателя в рамках предварительного договора аренды, стоимость которых не возмещается арендодателем, арендатор может учесть начиная с момента заключения и в течение срока действия договора аренды.	Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2011 N КА-А40/9333-11 по делу N А40-111077/10-76-621 Суд указал, что налогоплательщик правомерно учел в расходах затраты, осуществленные во время действия предварительного договора аренды, в периоде их несения. Это объясняется тем, что данные расходы были фактически понесены и документально подтверждены.