Основания возникновения права собственности граждан

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены главой II ГК РФ[17] «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав». При этом на основаниях, перечисленных в данной главе, возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Помимо главы II Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (глава 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, которые в соответствии с законом порождают права собственности на определенное имущество у конкретных лиц, также они называются также «титулами» собственности.

Титульное владение – это обладание вещью, основанное на каком– либо правовом основании (или титуле), вытекающем например, из договора купли–продажи вещи или из ее перехода в порядке наследования. В отличие от этого, беститульное (фактическое) владение не опирается на какое–либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может повлечь определенные правовые последствия[18].

Это значит, что гражданин давно и открыто владеет вещами по закону или по договору, т.е. фактически владеет ими и ему даны равные с собственником возможности для защиты своих прав (п. 2 ст. 234 ГК РФ).

Закон допускает защиту беститульного владения в том случае, если оно может быть квалифицировано как давностное, а вот незаконное владение судебной защите не подлежит.

Право собственности может приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

– первоначальные, т.е. те, которые не зависят от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

– производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предыдущего собственника (чаще всего – по договору с ним).

Наприме, к первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

– создание (строительство) новой квартиры или жилого дома, на которое ранее не было установлено ничьего права;

– при определенных условиях – это может быть даже самовольная постройка;

– приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

– на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи (купли– продажи, ренты, мены, дарения);

– в порядке наследования после смерти гражданина;

– в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

– в порядке приватизации жилых помещений[19].

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права)[20].

Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства такова, что закон предусматривает особые основания возникновения права собственности граждан на разные объекты права собственности.

Иначе говоря, вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения – только у физических лиц.

Они могут возникать, изменяться и прекращаться , эта их постоянная подвижность предусматривается правовой нормой. Именно правовая норма служит основанием для возникновения, изменения и прекращения прав на землю. Никто не вправе самовольно изменить характер и содержание конкретных земельных отношений их участников.

Но с принятием Земельного кодекса РФ положения указанных статей в части, противоречащей Земельному Кодексу РФ, применяться не могут, поскольку он, как основной закон земельного законодательства, содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, которыми определены особенности оборота земель.

То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и главы 17 и иных глав ГК РФ, если они касаются, как в нашем случае, приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности взаимосвязанных оснований. После заключения договора, принятия судебного решения или решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают.

Статья 30 Земельного Кодекса РФ указывает на необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок – это такие нормы как: решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка или же протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), или заключения договора купли– продажи, договора аренды и т.д. Эти нормы являются основанием для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка.

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право.

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания[21].

Жилые помещения – недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость – его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли– продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом, до момента государственной регистрации.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Наибольшее количество судебных споров возникает по поводу права проживания членов семьи собственника жилого помещения.

Анализ действующего законодательства позволяет заключить, что для возникновения права проживания у членов семьи собственника необходимо наличие сложного юридического состава: фактическое вселение члена семьи в жилое помещение; отсутствие иного соглашения между собственником и вселяемым членом семьи о порядке пользования жилым помещением; отнесение к категории членов семьи в порядке, предусмотренном статьей 31 ЖК РФ.

При этом определяющее значение имеет совместное с собственником проживание в принадлежащем ему жилом помещении. Подобный подход законодателя нельзя признать удачным. Возникновение права проживания не должно зависеть от факта совместного с собственником проживания. Зачастую возникают ситуации, когда собственники вселяют в принадлежащие им жилые помещения членов своей семьи (детей, родителей и т.д.), сами проживая в ином жилом помещении с другими членами свой семьи (например, с супругом). Происходящее впоследствии ухудшение личных отношений не должно становиться основанием для прекращения жилищных прав указанных граждан.

Отсутствие единой нормы, содержащей основания и порядок возникновения права пользования жильем, приводит к многочисленным судебным спорам и большому количеству отменяемых судебных решений[22].