Принципы использования и охраны земель

Впервые базовые начала земельных отношений получили закрепление в ст.5 КоЗ. К ним законодатель отнес следующие принципы:

• государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие;
• обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;
• единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено законодательными актами;
• использования земельных участков по целевому назначению;
• приоритета использования сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, связанных с назначением этих земель;
• эффективного использования земель;
• охраны земель и улучшения их полезных свойств;
• платности землепользования;
• установления ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов;
• гласности и учета общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков, изменении их целевого назначения, установлении ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, затрагивающих права и защищаемые законом интересы граждан;
• защиты прав землепользователей.

Право землепользования.

Под правом землепользования понимается установленный земельным законодательством порядок эксплуатации земельных участков при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в процессе которой используются полезные свойства земель или оказывается воздействие на землю.

Исходя из общего смысла земельного законодательства, так как прямо оно не предусмотрено, можно выделить общееиспециальное право землепользования.

Право общего землепользования осуществляется бесплатно, без предоставления обособленного земельного участка в пользование для пребывания, а также прохода, проезда на не принадлежащих гражданам земельных участках и т.д. Оно получило закрепление в ст.263 ГК, которой определено, что граждане имеют право свободно, без каких либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, принадлежащих на праве собственности Республике Беларусь и использовать имеющиеся на них природные ресурсы. В случае если земельный участок не огорожен либо его пользователь иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, и это не причиняет ущерба или беспокойства последнему, любое лицо может пройти через такой земельный участок.

Кроме того, ст. 7 КоЗ выделены земли общего пользования к которым отнесены: земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами.

Помимо перечисленных к землям общего пользования принадлежат земельные участки, в пределах которых граждане могут осуществлять право общего пользования водными объектами и другими природными ресурсами (полоса отвода по берегам водных объектов и земли лесного фонда).

Право специального землепользования осуществляется с предоставлением в собственность, владение, пользование или аренду обособленных земельных участков или посредством установления земельного сервитута.

Право специального землепользования может осуществляться как непосредственно, в виде извлечения из земельного участка экономической, экологической и иной выгоды, так и опосредованно, путем предоставления его за плату или бесплатно в пользование, либо возмездного отчуждения иным образом.

Для возникновения права специального землепользования, ограничений (обременений) этого права предусмотрены следующие основания.

Право на земельный участок, ограничения (обременения) права на земельный участок возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации их возникновения, перехода, прекращения (ст. 20 КоЗ) на основании решения государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель.

В случаях предоставления земельного участка во временное пользование для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных право временного пользования земельным участком считается возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Документами, удостоверяющими создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок являются свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, выдаваемое организацией по государственной регистрации (ч. 1 ст.21 КоЗ).

Право временного пользования земельным участком, предоставленным для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, осуществляется на основании решения о предоставлении земельного участка, принятого государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, без выдачи документа, удостоверяющего право временного пользования земельным участком (ч.2 ст. 21 КоЗ).

Право специального землепользования прекращается как по общим так и по особым основаниям, в административном или судебном порядке, зависящим от титула на котором оно осуществлялось (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право временного пользования, аренда (субаренда)) (ст. 60–65 КоЗ)

Право специального землепользования прекращается в случаях:

• добровольной передачи земельного участка в государственную собственность либо добровольного отказа от него;
• изъятия земельного участка для государственных нужд;
• ликвидации негосударственного юридического лица Республики Беларусь (для права собственности) и ликвидации юридического лица Республики Беларусь (для постоянного и временного пользования);
• смерти гражданина, признании наследства выморочным;
• утраты гражданства Республики Беларусь;
• совершение виновных действий (бездействий). В этом случае принудительное изъятие земельного участка является мерой специальной (земельноправовой) ответственности и будет рассмотрено в соответствующей главе.

Дополнительными обстоятельствами, влекущими прекращение права землепользования являются:

• для земель, находящихся в частной собственности – конфискация земельного участка;
• для земель, предоставленных в собственность иностранному государству (международной организации) – изъятие аналогичного земельного участка на территории иностранного государства либо когда это предусмотрено международным договором.
• истечения срока, на который был предоставлен земельный участок во временное пользование;
• право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством или договором аренды;
• прекращение права аренды влечет за собой прекращение права субаренды земельного участка, если иное не установлено договором аренды.

Ограничения (обременения) права на земельные участки прекращаются в случае отсутствия оснований для их сохранение по решению государственного органа осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда.

Основаниями для прекращения земельного сервитута являются:

• истечение срока действия земельного сервитута;
• соглашение между пользователем обремененного сервитутом земельного участка и лицом, в интересах которого был установлен земельный сервитут;
• по постановлению суда;
• по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами.

Земельные участки предоставляются в постоянное или временноепользование. Постоянным, является землепользование без заранее установленного срока, а временным – осуществляемое на определенный срок. Постоянное землепользование производится на титулах: права собственности; права пожизненного наследуемого владения; права постоянного землепользования, а временное на титулах – временного землепользования и аренды (субаренды).

Земельные участки предоставляются:

· гражданам Республики Беларусь на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения, временного пользования и аренды;

· индивидуальным предпринимателям на праве аренды;

· юридическим лицам Республики Беларусь на праве частной собственности, постоянного или временного пользования и аренды;

· юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь на праве аренды;

Собственность на землю в Республике Беларусь выступает в государственной частной формах (ст. 12 КоЗ).

Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

В государственной собственности находятся земли, земельные участки, не находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства (являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность), в частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, иностранных государств и международных организаций.

Земельные участки могут находится в частной собственности граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, иностранных государств и международных организаций.

На праве частной собственности у иностранных граждан и лиц без гражданства земельные участки могут находится только в случае получения ими по наследству таких земельных участков от наследодателей, которым земельные участки были предоставлены в частную собственность, круг которых включает: близких родственников (родителей, детей усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабки, внуков, супруга (супруги)) и иных лиц, находящихся в родственной связи с наследниками имеющие общих предков до прадеда и пробабки.

В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предназначенные для:

· строительства и обслуживания жилого дома – в городах площадью от 0,05 до 0,15 га включительно, в сельских населенных пунктах и поселках городского типа площадью от 0,15 до 0,25 га включительно;

· обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме[1] (далее квартиры в блокированном жилом доме) площадью – в городах от 0,05 до 0,15 га включительно, в сельских населенных пунктах и поселках городского типа от 0,15 до 0,25 га включительно;

· ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах размером до 1 га включительно, с учетом площади земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме;

· коллективного садоводства – площадью до 0,15 га включительно;

· дачного строительства – площадью до 0,15 га включительно.

Негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельные участки в частную собственность могут предоставляться по результатам аукционов, либо без их проведения для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений)

Иностранным государствам земельные участки в частную собственность могут предоставляться для размещения дипломатических представительств или консульских учреждений, международным организациям – для размещения своих представительств.

Не подлежат передаче в частную собственность следующие категории и виды земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями; земли под улицами и иными местами общего пользования. Не могут быть приватизированы земельные участки: на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности; на землях, подвергшихся радиоактивному загрязнению (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения); на площадях залегания месторождений разведанных полезных ископаемых; которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов и градостроительными проектами детального планирования предусмотрены для иного целевого использования (ст. 13 КоЗ)

В соответствии со ст.14 КоЗ гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение могут предоставляются земельные участки для:

· строительства и обслуживания жилого дома – только в сельских населенных пунктах и поселках городского типа площадью от 0,15 до 0,25 га включительно;

· обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме площадью от 0,15 до 0,25 га включительно;

· ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах размером до 1 га включительно, с учетом площади земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме;

· ведения крестьянского (фермерского) хозяйства площадью до 100 га. Тем не менее, согласно указа Президента Республики Беларусь от 3 марта 1998 г. № 95 «О мерах по развитию крестьянских (фермерских) хозяйств и усилению их государственной поддержки»[2] разрешено предоставлять гражданам для ведения крестьянских хозяйств, земельные участки до 100 га, без учета размера земельного участка, переданного для строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства;

· коллективного садоводства – площадью до 0,15 га включительно;

· дачного строительства – площадью до 0,15 га включительно.

· традиционных народных промыслов (ремесел).

В пожизненном наследуемом владении иностранных граждан и лиц без гражданства, могут находится земельные участки предназначенные для обслуживания переданных по наследству жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, дачи, садового домика, расположенных на земельных участках, предоставленных наследодателю в частную собственность.

В постоянное пользование земельные участки предоставляются (ст. 15 КоЗ):

• государственным органам, иным государственным организациям (за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства автозаправочных станций) – для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством;
• негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь – для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности;
• сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям – для ведения сельского хозяйства и подсобного сельского хозяйства;
• научным организациям, учреждениям образования – для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства;
• государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполнительных комитетов, ведущих лесопарковое хозяйство – для ведения лесного хозяйства;
• религиозным организациям – для строительства культовых строений и мест погребения;
• гаражным (гаражно-строительным) кооперативам и кооперативам осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок – для строительства и эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок с целью хранения транспортных средств граждан Республики Беларусь – членов таких кооперативов;
• организациям граждан-застройщиков – для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, за исключением жилых домов повышенной комфортности;
• садоводческим товариществам и дачным кооперативам – для ведения коллективного садоводства и дачного строительства (земельные участки общего пользования);
• в иных случаях, предусмотренных законодательством. Например, заповедникам и национальным паркам (ст.15, 21 Закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Частью 2 ст.265 ГК сформулировано общее правило в соответствии с которым собственник здания или сооружения, находящегося на земле, принадлежащей государству на праве собственности, имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Во временное пользование на срок до 10 лет земельные участки могут предоставляться юридическим и физическим лицам для различных целей (ст. 16 КоЗ).

Юридическим лицам – для тех же целей, что и в постоянное пользование.

Гражданам Республики Беларусь:

• для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;
• для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах.

Национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров – на срок до 99 лет.

Аренда [польск. Arenda < ср. лат. Arendare отдавать в наймы] – означает наем на срок имущества, в том числе и земли за определенную плату с правом пользования им.

Согласно ст.17 КоЗ земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией. Ими могут быть администрации свободных экономических зон при предоставлении земельных участков резидентам СЭЗ, если такие права делегированы им соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами.

Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

При нахождении на земельных участках жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных зданий и сооружений они должны предоставляться в аренду с этими капитальными строениями с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимости.

В случае наследования земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.

Сроки иные условия аренды земельного участка определяются договором. Срок аренды земельного участка предназначенного для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка находящегося в государственной собственности и предоставляемого для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) должен быть не менее нормативного срока строительства или эксплуатации этих капитальных строений. Предоставление земельного участка на более копоткий срок допускается только с согласия арендатора. Предельный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет.

Землепользование может осуществляться без отвода и с отводом земельных участков. Где под отводом земельного участка понимается предусмотренные законодательством мероприятия, включающие в себя процедуры формирования, изъятия или предоставления земельного участка, установления и закрепления его границы, государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок.

Пользование земельными участками без отвода не предполагает его изъятия и прежнего землевладельца и предоставления новому пользователю, а также проведения иных мероприятий предусмотренных при отводе земельных участков. Без отвода, чужие земельные участки могут использоваться в соответствии со ст. 46 КоЗ для: проведения изыскательских работ; размещения подземных линейных сооружений; размещения геодезических пунктов.

Изыскательскими являются осуществляемые на местности работы в целях сбора информации о поверхности земли или недрах для проектирования объектов, разработки месторождений полезных ископаемых и в иных целях. Они могут проводиться на землях всех категорий без изъятия земельных участков у землепользователей.

Разрешение на их проведение выдается Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами на срок не более 1 года по согласованию с землепользователями.

Лица, проводящие изыскательские работы обязаны за свой счет приводить нарушенные земельные участки в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, которое должно производится в ходе работ, при невозможности этого – не позднее чем в месячный срок после завершения работ, исключая период промерзания почвы. При проведении изыскательских работ по технологии, требующей временного размещения на земельном участке строений, оборудования, техники полностью или частично ограничивающих использование этих земельных участков землепользователями, юридические лица и индивидуальные предприниматели возмещают землепользователям причиненные убытки.

Строительство (реконструкция, капитальный ремонт) подземных линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, кабельных линий связи, электропередачи и других сооружений), производимое в границах охранных зон (контролируемых полос) этих сооружений в срок до 1,5 лет без вырубки древесно-кустарниковой растительности (насаждений) осуществляется без изъятия земельных участков с возмещением убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (если они имеют место).

Возведение таких сооружений осуществляется на основании земельно-кадастровой документации, акта выбора места размещения земельного участка в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.

Размещение геодезических пунктов осуществляется без изъятия земельных участков у землепользователей в соответствии с утвержденными Госкомимуществом техническими проектами или сметами на производство геодезических работ государственного назначения, составленными с учетом норм плотности размещения геодезических пунктов на территории Республики Беларусь, а также техническими проектами или сметами на производство геодезических работ специального назначения, согласованными с Госкомимуществом, и с уведомлением о размещении геодезических пунктов на земельных участках или в капитальных строениях (зданиях, сооружениях) их собственников либо уполномоченных ими лиц.

Отчуждение права землепользования может производится в порядке частного и общего правопреемства.

Согласно ст. 47 КоЗ земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению прав аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации (ст. 49 КоЗ).

Граждане – собственники земельных участков имеют право отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам, а также продавать, дарить, обменивать гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков.

Земельные участки предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства могут отчуждаться гражданами сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при сохранении их целевого назначения.

Негосударственные юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам, а также продавать, обменивать только негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также совершать иные сделки в соответствии с законодательными актами.

Земельные участки должны отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями). Жилые дома, дачи, садовые домики и иные объекты недвижимости, а также незавершенные, законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений, незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Запрещается, если иное не установлено Главой государства, отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения за исключением:

• отчуждения земельных участков Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам;
• дарения гражданами земельных участков близким родственникам;
• отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;
• отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства и личного подсобного хозяйства;
• отчуждения земельных участков, приобретенных по продаже земельных участков в частную собственность.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос. (ст. 51 КоЗ)

Помимо совершения сделок с земельными участками или правами на них, права на земельные участки от одних физических и юридических лиц к другим могут переходить в порядке следования при отчуждении капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений. При переходе прав на недвижимое имущество, расположенное на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок его аренды (ст. 55 КоЗ).

В порядке универсального правопреемства передаются земельные участки гражданами по наследству и юридическими лицами своим правопреемникам в результате их реорганизации.

Действующим законодательством предусмотрены две формы передачи земельных участков по наследству – основная по завещанию и факультативная (дополнительная) по закону, так как передача земельных угодий по закону осуществляется лишь в том случае если отсутствует завещание.

Предметами наследования могут быть два вида земельных участков. Земли, находящиеся у граждан в частной собственности и в пожизненном наследуемом владении.

При реорганизации (преобразование, разделение, выделение) негосударственного юридического лица Республики Беларусь, которому предоставлен земельный участок в частную собственность, к созданному в результате ее проведения негосударственному юридическому лицу (юридическим лицам) переходит право частной собственности на этот земельный участок.