Обмен и мена жилыми помещениями
В ЖК РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР, как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем несколько изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 72-74 ЖК РФ).
Как и ранее, обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Если же между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).
Термин "обмен" используется согласно нормам жилищного законодательства в том случае, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений по договору социального найма. Термин "мена" применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность).
Обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Оригинал договора представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения нового договора с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с договором. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина и представления им документов.
Мена переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
Образец
Договор
о мене жилых домов
Город (наименование города),
(число, месяц, год - прописью)
Мы, гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество - полностью), проживающий (-ая) в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), и гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество - полностью), проживающий(-ая) в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Мы, граждане (фамилия, имя, отчество - полностью) _____ и (фамилия, имя, отчество - полностью), произвели мену принадлежащих нам по праву собственности жилых домов.
2. Принадлежащий гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество полностью) жилой дом, находящийся в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), состоит из одноэтажного кирпичного строения полезной площадью _____ (прописью) _____ кв.м, в том числе жилой площади _____ (прописью) _____ кв.м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: помещением для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива размером _____ кв.м, обозначенным в плане литерой "___", летней кухней размером _____ кв.м, обозначенной в плане литерой "___"; гаражом для личного автомобиля размером _____ кв.м, обозначенным в плане литерой "__", расположенных на земельном участке размером _____ кв.м, что подтверждается справкой - _____, выданной ___ городским бюро (муниципальным предприятием) технической инвентаризации _____ г. N ___, и принадлежит ему на основании договора дарения, удостоверенного _____ нотариальной конторой _____ области "___" _____ 200__ г. по реестру N ___, и зарегистрированного в _____ бюро (муниципальном предприятии) технической инвентаризации "___" _____ 19 __ г. под N __.
Указанный жилой дом по договору переходит в собственность гражданина (-ки) (фамилия, имя, отчество - полностью).
3. Принадлежащий гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество - полностью) жилой дом, находящийся в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), состоит из двухэтажного _____ строения полезной площадью _____ (прописью) _____ кв.м, жилой площадью _____ (прописью) _____ кв.м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями помещением для содержания скота и птицы размером ______ кв.м, _____ кв.м, обозначенным в плане литерой "__", летней кухней размером ___ кв.м, обозначенной в плане литерой "__", погребом размером _____ кв.м, обозначенным в плане литерой "__", теплицей размером _____ кв.м, обозначенной в плане литерой "__", расположенных на земельном участке размером _____ кв.м, что подтверждается справкой _____, выданной _____ городским бюро (муниципальным предприятием) технической инвентаризации _____ г. N ___, и принадлежит на основании 178 Справочник адвоката свидетельства о праве на наследство, выданного _____ государственной нотариальной конторой по реестру N ___ "__" _____________ 200__ г. и зарегистрированного в _____ бюро (муниципальном предприятии) технической инвентаризации _____ области "__" ___________ 200__ г. под N ___.
Указанный жилой дом переходит по договору в собственность гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество - полностью).
4. Я, гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество - полностью), доплачиваю гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество - полностью) _____ (прописью) _____ руб. (мена может производиться без доплаты).
5. Инвентаризационная оценка жилых домов: принадлежащего гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество - полностью) - _____ (прописью) _____ руб., а гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество - полностью)_____ (прописью) ____ руб.
6. Обмениваемые жилые дома никому не проданы, не заложены, не подарены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
7. Расходы по составлению и оформлению данного договора стороны оплачивают в равных долях.
8. Содержание ст. _____ ГК РФ сторонам разъяснено.
9. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариальной конторы, а остальные выдаются сторонам.
"____" ___________ 200__ г. Подписи сторон
Удостоверительная надпись нотариальной конторы
Принудительный обмен
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто добровольного соглашения об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке занимаемой квартиры на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).
Необходимо, чтобы предлагаемое для переселения жилое помещение не ухудшало жилищных условий членов семьи, возражающих против обмена. Помимо требований, предъявляемых к жилому помещению (метраж, этажность, наличие лифта, центрального отопления, горячего водоснабжения и других удобств, применительно к населенному пункту, в котором расположена квартира), существуют и другие обстоятельства, которые могут оказаться причиной отказа судом в иске о принудительном обмене.
Жилое помещение, предлагаемое к обмену, должно находиться в черте города либо населенного пункта, где расположено обмениваемое жилое помещение. Имеет значение и район, в котором находится жилая площадь. Переселение лица из одного района в другой, как правило, не считается ухудшением жилищных условий. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда переселение в другой район признавалось судом обстоятельством, ухудшающим жилищные условия, и на этом основании в иске было отказано.
Если жилая площадь, предлагаемая к обмену, представляет собой комнату или несколько комнат в коммунальной квартире, то количество соседей в такой квартире не должно превышать количества членов (или бывших членов) семьи, которая разъезжается. Суд может отказать в иске о принудительном обмене в случае проживания в коммунальной квартире лиц, злоупотребляющих алкоголем, устраивающих скандалы, нарушающих правила общежития. Это обстоятельство может быть признано судом как ухудшающее жилищные условия.
Распространено мнение (даже среди юристов), что с иском о принудительном обмене в суд можно обращаться с двумя или более вариантами обмена. Это ни что иное, как просто заблуждение, так как законодательство таких требований не предъявляет. Если подходящий вариант обмена найден в единственном числе, заинтересованные лица могут обращаться в суд, который должен принять исковое заявление к рассмотрению.
Из судебной практики*(22)
Решением суда был удовлетворен иск И. о принудительном обмене двухкомнатной квартиры: Т. и К. переселены в две приватизированные комнаты трехкомнатной квартиры, а И. с сыном - в однокомнатную квартиру; в спорную квартиру переселен В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Суд, удовлетворив исковые требования И., в решении указал, что предлагаемая ответчикам для обмена жилая площадь не ухудшает их жилищные условия, так как они не лишены права обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной. Однако подобный вывод противоречит требованиям закона. Ответчики проживают в квартире, относящейся к муниципальному жилому фонду, нанимателем является Т. Комнаты, в которые в результате обмена должны переехать ответчики, принадлежат на праве собственности В. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004) передача жилья в собственность граждан осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.
Суд своим решением удовлетворил исковые требования и переселил Т. и К. в приватизированные комнаты, в то время как ответчики возражали против принудительной передачи им жилой площади в собственность. Ссылка же в решении на право ответчиков обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной не является основанием для удовлетворения иска о принудительном обмене, так как нарушает принцип добровольности передачи жилья в собственность.
Поскольку причины отказа ответчиков по искам о принудительном обмене могут быть различны, в каждом случае суд при рассмотрении данной категории дел обязан учитывать и проверять причины, по которым ответчик возражает против обмена.