Изменение договора социального найма жилого помещения. Обмен жилыми помещениями

Основания изменения жилищных правоотношений:

1. При вселении в жилое помещение членов семьи и других лиц (ст. 70 ЖК и ст. 679 (комм. наём) ГК);

2. При выбытии членов семьи нанимателя в случае смерти члена семьи или замене нанимателя или члена ЖСК или переезда его на другое место жительства.

3. При объединении пользователей квартиры в одну семью;

4. При разделе жилого помещения в ЖСК;

5. При получении освободившегося в квартире жилого помещения;

6. При переводе жилого помещения на другой правовой режим (приватизация);

7. Наследование выморочного имущества – из частного ЖФ в социальный РФ, субъекта РФ или муниц. образования

(ПРИМ. Но это основания изменения именно жил. ПРАВООТНОШЕНИЙ! Изменение договора соц. найма – ст. 82 ЖК, то есть к вопросу конкретно относится то, что ниже.!!!)

Изменение жилищного правоотношения при вселении в помеще­ние членов семьи и других лиц. Изменения проис­ходят в субъектном составе жил правоотношения. Влечет за собой изменение договора соц. найма в части необходимости указания в договоре нового члена семьи нанимателя.

Вселить супруга, детей и родителей можно с согласия в письменной форме членов своей семьи, а вселить других граждан– с согласия членов семьи и наймодателя. Наймодатель может запретить вселение в случае, если после их вселения общая площадь жилья на одного члена семьи составит менееучетной (!!!) нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детейне требуется согласие

Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов се­мьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и иных обстоятельств. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. (п.2 ст. 82 ЖК).

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотно­шения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных ус­луг.

Изменение жилищного правоотношения при объединении пользо­вателей в одну семью – п.1 ст. 82 ЖК. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Изменение жилищного правоотношения при получении освобо­дившегося в квартире помещения. (чаще всего – для коммунальных квартир)

Обмен жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения по договору соц. найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими помещения на жилое помещение, предоставленное по договору соц. найма другому нанимателю. Обмен жил. помещениями, предоставленными по договорам соц. найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обмен помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Оформление обмена

Обмен осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене (оригинал) представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры соц. найма обмениваемых помещений, для получения согласия на обмен. Такое согласие или отказ оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы нанимателю через десять рабочих дней со дня обращения.

В случаях, предусмотренных законом, обмен не допускается (ст. 73), если:

Ø к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора соц. найма;

Ø право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

Ø обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

Ø принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;

Ø принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

Ø в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

+ Нанимательспециализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаём (п. 4 ст. 100).(но к соц. найму это не относится)

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований ЖК. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

ВОПРОС 72