Государственной власти или местного самоуправления в частные

интересы.

Заключение договора о развитии застроенной территории не

является достаточным основанием для изъятия земельных участков

для государственных (муниципальных) нужд.

Индивидуальный предприниматель и ряд обществ (далее –

заявители) являются собственниками земельных участков и

расположенных на них объектов недвижимости (нежилых помещений).

Постановлением администрации муниципального образования

принято решение об изъятии в том числе принадлежащих заявителям

земельных участков путем их выкупа в установленном законом порядке

за счет средств компании, с которой администрацией заключен договор

о развитии застроенной территории в целях реализации муниципальной

адресной программы.

Ссылаясь на то, что данное постановление администрации

противоречит нормам действующего законодательства, заявители

обратились в арбитражный суд с заявлением о признании его

недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой

инстанции руководствовался подп. 3 п. 1 ст. 49 Земельного Кодекса

Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ст. 461

Градостроительного

кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и исходил из того, что

постановление администрации принято в пределах ее полномочий и при

наличии правовых оснований для изъятия земельных участков для

муниципальных нужд в рамках реализации муниципальной адресной

программы по развитию застроенной территории.

Арбитражный суд апелляционной инстанции и арбитражный суд

округа поддержали выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отправила

дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу подп. 3 п. 3 ст. 235, п. 1. ст. 279 Гражданского Кодекса

Российской Федерации (далее – ГК РФ, в редакции, действовавшей на

момент принятия оспариваемого постановления – 2013 год) допускается

принудительное изъятие земельного участка у собственника для

государственных или муниципальных нужд путем его выкупа.

При этом под государственными или муниципальными нуждами

понимаются потребности публично-правового образования,

удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества

(общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без

изъятия имущества, находящегося в частной собственности.

Соответственно, принудительное изъятие не может производиться

только или преимущественно в целях получения выгоды другими

частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно

служит интересам общества.

В данном споре в качестве обстоятельства, указывающего на

наличие публичных нужд, требующих изъятие земельных участков у

заявителей, суды признали сам факт принятия администрацией

постановления о развитии застроенной территории и заключения с

компанией договора о развитии застроенной территории.

Между тем, из норм ГрК РФ с учетом положений ст. 35

Конституции Российской Федерации, ст. 235, 279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ

(в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого

постановления) не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное

принудительное изъятие имущества, находящегося в частной

собственности, для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу ч. 3 ст. 461

ГрК РФ, само по себе заключение договора о

развитии застроенной территории не является основанием для изъятия

земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует

порядок реализации решения о развитии территории, принятого

администрацией, в то время как возможность изъятия земельного

участка у собственника обусловлена наличием государственных или

муниципальных нужд.

Судами не установлено, что генеральным планом развития города

предусмотрено строительство объектов муниципального значения на

территории изымаемых земельных участков.

Суды не проверили и не опровергли довод заявителя о том, что на

земельном участке, находящемся в собственности индивидуального

предпринимателя, на котором имеется принадлежащий ему объект

недвижимости, предполагается размещение другого административного

здания, которое по окончании строительства должно перейти в

собственность компании, являющейся застройщиком данной

территории, то есть также станет частной собственностью.

Таким образом, суды, не установив наличие правовых оснований

для изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности,

имеющийся при этом публичный интерес, а также соразмерность

вмешательства муниципальных органов в частные интересы для

достижения публичных целей, не обеспечили тем самым необходимый

баланс интересов и нарушили имущественные права, гарантированные

ст. 35 Конституции Российской Федерации, что привело к

неправильному разрешению дела.

Определение No 309-КГ15-5924

3. Наложение ареста на земельный участок не влечет

ограничения права собственника на судебную защиту, в том числе

права на установление границ земельного участка.

Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок,

граница которого не установлена в соответствии с требованиями

действующего законодательства, его площадь является

ориентировочной.

Постановлением администрации муниципального образования

утверждена схема расположения другого земельного участка из земель

государственной неразграниченной собственности. Данный земельный

участок поставлен на кадастровый учет и предоставлен в аренду

компании.

Полагая, что предоставленный в аренду компании земельный

участок незаконно сформирован и его границы имеют наложение на

земельный участок, принадлежащий обществу, последнее обратилось в

арбитражный суд с иском к администрации муниципального

образования, компании и кадастровой палате об установлении границ

принадлежащего ему земельного участка, о признании

недействительным постановления администрации об утверждении

схемы расположения земельного участка из земель государственной

неразграниченной собственности, о признании незаконными действий

кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет земельного

участка из земель государственной неразграниченной собственности и

обязании произвести действия по снятию с кадастрового учета данного

земельного участка, о признании ничтожным договора аренды

земельного участка из земель государственной неразграниченной

собственности, заключенного с компанией.

Решением суда первой инстанции исковые требования

удовлетворены частично. Суд установил границы части земельного участка по указанным в

резолютивной части решения координатам, признал недействительным

постановление администрации, признал недействительными действия

кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет земельного

участка и обязал кадастровую палату снять с кадастрового учета данный

земельный участок, признал недействительным договор аренды

земельного участка и применил последствия недействительности сделки

в виде исключения из Единого государственного реестра прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП)

соответствующих записей (сведений).

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без

изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда

отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом

суды исходили из того, что оспариваемые постановление и договор

аренды земельного участка не нарушают прав общества, поскольку факт

наложения земельного участка из земель государственной

неразграниченной собственности на земельный участок,

принадлежащий заявителю на праве собственности, не нашел своего

подтверждения, так как границы земельного участка, принадлежащего

заявителю, в установленном законом порядке не установлены и не

внесены в кадастр, доказательств составления межевого плана в

установленном законом порядке и согласования его со всеми смежными

землепользователями (или невозможности согласования) в материалы

дела не представлено.

Суды отказали в удовлетворении требования общества об

установлении границ части принадлежащего ему земельного участка,

исходя из того, что на указанный земельный участок решением суда по

уголовному делу наложен арест, в связи с чем проведение кадастровых

работ и изменение уникальных характеристик невозможно. Право на

уточнение границ земельного участка предоставлено исключительно

лицам, имеющим полномочия по распоряжению земельным участком.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

отменила судебные акты суда апелляционной инстанции и

арбитражного суда округа и отправила дело на новое рассмотрение по

следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

No 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон

о кадастре) государственный кадастровый учет или государственный

учет объектов недвижимости, в том числе технический учет,

осуществленный в установленном законодательством порядке до дня

вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный

период его применения с учетом определенных ст. 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически

действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости,

учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее –

ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты

недвижимости, государственный кадастровый учет или

государственный учет, в том числе технический учет, которых не

осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и

которым присвоены органом, осуществляющим государственную

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные

номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным

законом

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним» (далее – объекты недвижимости с условными номерами),

также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Земельный участок, принадлежащий обществу, является ранее

учтенным объектом недвижимости, права на который подлежат

судебной защите в полном объеме способами, предусмотренными ст. 12

ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пп. 52, 53, 56 постановления

Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. No 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при

разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других

вещных прав», следует, что требование, направленное на оспаривание

правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета

смежного (пересекающегося) участка, должно рассматриваться в

исковом порядке.

Наложение ареста на земельный участок не может рассматриваться

как лишение права на судебную защиту собственника имущества,

устанавливать ограничения как в возможности судебной защиты

нарушенного права, так и в выборе способов такой защиты.

Необходимость в установлении границ части земельного участка,

принадлежащего обществу, возникла в результате действий ответчиков

по формированию земельного участка из земель государственной

неразграниченной собственности, постановки на кадастровой учет и

сдачи его в аренду компании с целью защиты зарегистрированного в

установленном порядке права собственности общества.

По смыслу Закона о кадастре, установление в судебном порядке

описания границ посредством определения координат характерных

точек таких границ не приводит к изменению уникальных характеристик

земельного участка. Суд не изменяет ни качественных, ни

количественных характеристик участка правообладателя, а приводит

существующий объем прав в соответствие с действующим земельным

законодательством.

Определение No 305-КГ15-7535