Проблема давностного недобросовестного владения

По укоренившемуся мнению, добросовестность давностного владельца должна иметь место в течение всего срока приобретательной давности. Недобросовестный владелец - это тот, который знает или должен знать о том, что у имущества, приобретаемого им в собственность по давности владения, есть собственник. В российском законодательстве прямо не предусмотрена возможность приобретения права собственности по давности недобросовестным владельцем. Это может породить ситуацию, когда судьба имущества так и останется неопределенной.

Рассмотрим пример. Суд признает сделку, по которой имущество было передано владельцу, недействительной, но отказывает собственнику в реституции (возврате вещи) в связи с пропуском исковой давности. Право собственности у владельца по недействительной сделке возникнуть не может, но задавненная вещь находится в его фактическом владении на законных основаниях. Может ли владелец приобрести право собственности по давности владения? С формальной точки зрения не может, поскольку владелец сделался недобросовестным - он узнал, что собственником вещи он не является; он узнал, что право собственности на вещь продолжает сохраняться за отчуждателем. Это тем более парадоксально, что при отчуждении такого имущества у добросовестного приобретателя есть шанс сразу же приобрести на него право собственности (см. § 7 настоящей главы).

Такой проблемы не существует, если право (германское, например) допускает приобретение права собственности по давности даже для недобросовестного владельца (за исключением владения, добытого преступным путем). В этом случае просто увеличивается срок приобретательной давности.

Авторитетное мнение: В российской юридической литературе предлагается считать, что даже владение, начавшееся как недобросовестное, становится добросовестным после истечения срока исковой давности по требованию собственника о возврате вещи (а тем более после отказа суда в удовлетворении иска об ее истребовании) (А.В. Коновалов).

§ 9. Приобретение права собственности

на самовольную постройку

Понятие и признаки самовольной постройки. Условия

приобретения права собственности на самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку в

судебном порядке. Признание права собственности на

самовольную постройку во внесудебном порядке ("дачная

амнистия"). Правовой режим самовольной постройки до

момента возникновения права собственности на нее.

1. Понятие самовольной постройки. Самовольная постройка - это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке с нарушением установленного порядка.

Признаками самовольной постройки (каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной) являются следующие.

1. Создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса РФ). При этом недостаточно наличия прав на земельный участок, необходимо, чтобы он был предоставлен (предназначен) именно для строительства определенного объекта недвижимости.

2. Отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства (например, строительство в границах охранных зон объектов системы газоснабжения в пределах установленных минимальных расстояний производится только по согласованию с организацией - собственником системы газоснабжения).

3. Создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (предусмотренных, в частности, Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в РФ").

Создание самовольной постройки рассматривается как нарушение норм публичного права.

Поэтому в качестве общего правила самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

2. Условия приобретения права собственности на самовольную постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности как на вновь созданную недвижимую вещь. Признание права собственности на самовольную постройку как на бесхозяйную недвижимость или по давности владения также исключается.

Право собственности на самовольную постройку возникает в виде исключения и только при наличии специального юридического состава, предусмотренного в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Субъектом права собственности на самовольную постройку может быть признано только лицо, у которого есть определенное вещное право на земельный участок, на котором воздвигнута постройка.

3. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

В суд предъявляется иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Истец: обладатель одного из следующих вещных прав на земельный участок, на котором воздвигнута самовольная постройка:

а) право собственности;

б) право пожизненного наследуемого владения;

в) право постоянного (бессрочного) пользования.

Перечень прав на земельный участок является закрытым.

Ответчик: лицо, которое воздвигло самовольную постройку.

Условие признания права собственности на самовольную постройку: истец должен доказать, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Расчеты между собственником и лицом, создавшим самовольную постройку: в случае удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Вопрос о том, возможно ли в судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку за лицом, создавшим ее на своем земельном участке, является дискуссионным. Судебная практика отрицательно относится к такой возможности.

4. Признание права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке ("дачная амнистия").

Существуют немногочисленные случаи упрощенного оформления права собственности на самовольные постройки для граждан. Так, если, например, самовольной постройкой является жилой дом, расположенный на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, право собственности на такой дом признается за титульным владельцем в административном порядке по факту наличия дома на земельном участке. Такой льготный порядок действует до 1 января 2010 года.

5. Правовой режим самовольной постройки до момента возникновения права собственности на нее.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такие сделки являются ничтожными. В то же время как совокупность материалов самовольная постройка является имуществом, принадлежащим лицу, осуществившему самовольную постройку. Поэтому снос самовольной постройки должен осуществляться в судебном порядке.

§ 10. Приобретение права собственности

на основании сделки по отчуждению имущества

Условия и правомерность сделки. Момент перехода права

собственности на движимые вещи по договору. Формы

традиции (передачи вещи). Момент перехода права

собственности на движимые вещи по односторонним сделкам.

Момент перехода права собственности на недвижимость,

приобретенную по сделке. Приобретение права собственности

на недвижимость членом потребительского кооператива.

1. Сделка по отчуждению имущества - это, как правило, договор (купли-продажи, мены, дарения и др.), по которому имущество, имеющее собственника, переходит от отчуждателя к приобретателю.

Договор по отчуждению имущества является основанием перехода права собственности.

Право собственности у приобретателя по договору возникает только в том случае, если договор-сделка является действительным (то есть существует законное основание приобретения права собственности). Но одного только заключенного договора еще недостаточно для перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю - необходимы, кроме того, специальные юридические факты (распорядительные действия отчуждателя или акт государственной регистрации).

2. Момент перехода права собственности на движимые вещи по договору (ст. ст. 223, 224 ГК РФ).

Российский законодатель в качестве общего правила придерживается системы традиции (traditio (лат.) - передача). Таким образом, если иное не установлено законом или договором, право собственности у приобретателя движимой вещи по договору возникает с момента ее передачи. При этом момент возникновения права собственности в результате передачи вещи может не совпадать с моментом поступления вещи во владение собственника.

Под передачей понимается несколько следующих разновидностей распорядительных действий отчуждателя.

Во-первых, прежде всего, передача - это вручение вещи приобретателю. В результате вручения к приобретателю переходит фактическое владение вещью. Таким образом, момент возникновения права собственности на вещь и перехода владения вещью для приобретателя совпадают.

Во-вторых, передачей признается сдача вещи перевозчику для отправки приобретателю или сдача вещи в организацию связи для пересылки приобретателю (но только если по договору вещь отчуждена без обязательства доставки). Право собственности у приобретателя возникает в момент сдачи вещи перевозчику или в организацию связи, но во владение ему вещь поступит позднее, когда перевозчик или организация связи выполнит свои обязательства по доставке вещи. Если же по условиям договора вещь отчуждена с обязательством доставки, то передачей вещи будет считаться ее вручение приобретателю перевозчиком или организацией связи.

В-третьих, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Связь права собственности с владением становится еще призрачнее: получение вещи в обладание может вообще не входить в намерения приобретателя. Приобретатель может распорядиться вещью (перенести право собственности на нее), передав товарораспорядительный документ на нее новому приобретателю.

В-четвертых, символическая передача (например, вручение ключей от автомобиля) либо передача правоустанавливающих документов (например, кассового чека, подтверждающего покупку телевизора). Напрямую законодатель предусматривает эту разновидность передачи только для случаев приобретения права собственности по договору дарения (ч. 2 п. 1 ст. 574 ГК). Очевидно, для других договорных моделей символическая передача либо передача правоустанавливающих документов также может быть предусмотрена как момент перехода права собственности, но только в том случае, если стороны прямо оговорили это в договоре.

В-пятых, фиктивная передача. В римском праве это именовалось traditio brevi manu (лат.) - "передача короткой рукой". Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В каких случаях право собственности у приобретателя по договору возникает не с момента передачи вещи? Анализ законодательства показывает, что право собственности может оставаться на некоторое время у отчуждателя вещи, несмотря на ее передачу приобретателю (см., например, ст. 491 ГК РФ). В то же время в современном российском праве не предусмотрена так называемая система соглашения (другое название - "консенсуальная система"), при которой приобретатель вещи становится ее собственником не с момента передачи, а с момента заключения договора. Таким образом, надо признать, что право собственности у приобретателя движимой вещи по договору возникает с момента ее передачи (какова бы ни была разновидность этой передачи) или позднее передачи, но ни в коем случае не до передачи.

В связи с тем, что передача вещи и момент возникновения права собственности на нее могут не совпадать, особую важность приобретает момент, когда на приобретателя переходят риски собственника. В соответствии с общим правилом ст. 211 ГК, "риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором".

Примером установленного законом исключения из общего правила служат нормы ст. 459 ГК: по наиболее распространенному основанию перехода права собственности - по договору купли-продажи - риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя (приобретателя) с момента, когда продавец (отчуждатель) считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (если иное не установлено договором).

3. Момент перехода права собственности на движимые вещи по односторонним сделкам.

Иногда у отчуждателя возникает обязанность передать вещь в собственность приобретателю на основании односторонней сделки (например, выдача организатором лотереи вещи лицу, предъявившему выигрышный билет). Законодатель специально не определяет момент, когда у приобретателя вещи возникает право собственности в таких случаях, но нет сомнения, что по аналогии должны применяться правила, определяющие этот момент в договорных отношениях.

4. Момент перехода права собственности на недвижимость, приобретенную по сделке.

В соответствии с правилом ч. 1 п. 2 ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации; иное может быть установлено законом, но не договором.

Для недвижимости государственная регистрация перехода права собственности означает регистрацию в ЕГРП. В то же время законодательство предусматривает и передачу отчуждателем недвижимого имущества приобретателю (см., например, ст. 556 ГК). По своей сути передача недвижимости является символической, а фактически означает, например, вселение приобретателя в отчуждаемую квартиру. Каково значение акта передачи для недвижимости? На момент перехода права собственности передача не влияет.

Однако на практике иногда возникает ситуация с "двойной продажей", когда собственник заключает два договора отчуждения недвижимости с разными приобретателями, при этом один из приобретателей получает недвижимость в фактическое владение, а другой регистрирует на нее свое право собственности. Возникает ситуация, когда фактический владелец не является собственником, но имущество находится у него на законном основании и не может быть у него отобрано (В.В. Витрянский). Соответственно, у невладеющего приобретателя, зарегистрировавшего свое право собственности на недвижимость, существует только "голое право". Но и фактический владелец лишен возможности оспорить зарегистрированное право собственности другого приобретателя.

Такая ситуация явно ненормальна и вызвана тем, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество вообще не должна предусматривать такого юридического факта возникновения права собственности, как передача владения (Е.Ю. Петров). Пока что судебная практика предлагает только один выход из сложившейся ситуации: если приобретатель, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимость, предъявляет к приобретателю, получившему владение недвижимостью по договору, иск об истребовании имущества, и в удовлетворении иска будет отказано в связи с тем, что фактический владелец является добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК), то такое решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к приобретателю-владельцу. (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

5. Приобретение права собственности на недвижимость членом потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

В исключение из общего правила член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимость (квартиру, дачу, гараж, иное помещение), предоставленную ему кооперативом, с момента полного внесения своего паевого взноса за эту недвижимость. Таким образом, речь идет о ситуации, когда право собственности от кооператива переходит к члену кооператива - фактическому владельцу (следовательно, передачи недвижимости не требуется).

До момента возникновения права собственности на недвижимость по данному основанию объектом гражданского оборота являются паенакопления; для лиц, имеющих право на паенакопления (например, для наследников), действуют те же правила приобретения права собственности на недвижимость, что и для членов кооператива.

Каково значение государственной регистрации права собственности в случае, когда закон устанавливает, что права на недвижимость возникают не с момента этой регистрации? Считается, что государственная регистрация права собственности в этом случае носит не правоустанавливающий, а только правоподтверждающий характер. Но необходимо учитывать, что собственник недвижимости, не зарегистрировавший свое право собственности, лишен возможности совершать сделки со своей недвижимостью. Соответственно, такой собственник несет риск того, что лицо, зарегистрированное в ЕГРП, будет в глазах добросовестных приобретателей лицом, управомоченным на распоряжение недвижимостью.

§ 11. Иные производные способы

приобретения права собственности

Наследование и приобретение права собственности на

имущество в порядке наследования. Приобретение права

собственности на имущество в результате реорганизации

юридических лиц. Приобретение права собственности на

имущество в результате приватизации. Сущность и формы

приватизации. Приватизация жилья.

1. Приобретение права собственности на имущество в порядке наследования.

Наследование - это переход имущества умершего (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в порядке универсального правопреемства. Наследственному праву посвящен раздел V ГК РФ.

Для возникновения права собственности у наследника необходимо принятие им наследства, которое, разумеется, возможно только после смерти наследодателя. В случае принятия наследства право собственности у наследника на имущество наследодателя возникает "задним числом" - с момента смерти наследодателя. Это касается и момента возникновения права собственности на недвижимость, входящую в состав наследства, что является еще одним исключением из общего правила; таким образом, государственная регистрация права в данном случае носит правоподтверждающий характер (см. п. 5 § 10 настоящей главы).

Можно ли говорить о том, что наследование имущества осуществляется всегда по воле наследодателя? Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Завещание - это сделка и, соответственно, волевое действие (законодатель иногда прямо говорит о "последней воле" наследодателя, выраженной в завещании - см. ст. ст. 1117, 1129 ГК РФ).

Из истории цивилистики: Но и при отсутствии завещания нормы закона как бы восполняют волю, которую относительно судьбы имущества на случай смерти мог выразить и тем не менее не выразил наследодатель (О.С. Иоффе).

Таким образом, и при отсутствии завещания наследники приобретают право собственности на имущество умершего в соответствии с его волей: "пусть будет такой порядок, который предусмотрен законом".

2. Приобретение права собственности на имущество в результате реорганизации юридических лиц.

Реорганизации юридических лиц посвящены ст. ст. 57 - 60 ГК РФ. Правоустанавливающими документами для приобретения права собственности на имущество в результате реорганизации являются передаточный акт или разделительный баланс.

Моментом возникновения права собственности является государственная регистрация лиц, созданных в процессе реорганизации, и (или) прекращение деятельности лиц, участвовавших в реорганизации. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в этом случае опять носит правоподтверждающий характер (см. п. 5 § 10 настоящей главы).

3. Приобретение права собственности на имущество в результате приватизации.

В широком значении приватизация - это переход имущества из публичной собственности в частную. Однако различают общегражданские способы приобретения частным лицом права собственности на имущество, принадлежащее публичным образованиям, и способы, установленные специальным законодательством (собственно приватизация).

В общегражданском порядке трансформация публичной собственности в частную возможна в порядке заключения обычных сделок, когда, например, продукция унитарного предприятия (а продукция, как и все имущество предприятия, принадлежит соответствующему публичному образованию) отчуждается частным лицам. Возможен переход имущества из публичной в частную собственность и в случае обращения взыскания на это имущество, например, при банкротстве унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения.

Отличительной особенностью собственно приватизации является порядок принятия публичным собственником решения об отчуждении имущества и способы перехода имущества из публичной собственности в частную.

Поэтому собственно приватизацией именуется такая передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц, которая осуществляется в соответствии с порядком, установленным в специальных законах.

В настоящее время основным актом, регулирующим основания и порядок приватизации, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в ст. 13 которого перечисляются способы приватизации. Инициатива приватизации исходит от публичного образования. Главный принцип приватизации - публичность отчуждения имущества. По общему правилу цена на отчуждаемое имущество формируется в результате торгов. Поэтому в основном продажа государственного или муниципального имущества осуществляется на аукционе или конкурсе.

Особыми способами приватизации являются преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество и внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. В обмен на имущество, переданное в частную собственность акционерных обществ, публичное образование получает в свою собственность акции данного акционерного общества. Очень часто преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество выступает промежуточной стадией приватизации, поскольку среди самостоятельных способов приватизации названы продажа принадлежащих публичному образованию акций на специализированном аукционе или через организатора торговли на рынке ценных бумаг.

Следует иметь в виду, что основная волна приватизации прошла в России в середине 1990-х гг. в соответствии с действовавшим тогда законодательством, принятым еще до вступления в силу ГК. В основном приватизация осуществлялась посредством отчуждения в частную собственность акций акционерных обществ, созданных на базе государственных предприятий. Подавляющее большинство российских акционерных обществ в реальном секторе экономики - "детище приватизации". Эти акционерные общества становились собственниками лишь того государственного (муниципального) имущества, которое включалось в их уставные капиталы в соответствии с планом приватизации. Соответственно, правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности акционерных обществ, созданных в ходе приватизации в 1990-х гг., являются приватизационные документы: это обязательно план приватизации конкретного предприятия и, при необходимости, акт оценки стоимости предприятия и справка - расшифровка к плану приватизации.

Приватизация жилья. Особый порядок действует в отношении приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, то есть перехода жилых помещений в частную собственность. В настоящее время основным актом, регулирующим основания и порядок приватизации жилья, является Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Инициатива приватизации жилья исходит от граждан - нанимателей помещений и членов их семей. Система определения цены на торгах не применяется. До 1 марта 2010 г. приватизация жилья является бесплатной.

Литература

Иоффе О.С. Советское гражданское право // Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004.

Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Правоотношения, связанные с продуктами творческой деятельности. Семейное право. Наследственное право. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1965.

Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. 2-е изд. СПб., 2002.

Коновалов А.В. О добросовестности давностного владения // Труды по гражданскому праву. К 75-летию Ю.К. Толстого / Под ред. А.А. Иванова. М.: ТК Велби; Проспект.

Маттеи У., Суханов Е. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999.

Мурзин Д.В., Петров Е.Ю. Проблемы вещного права в судебно-арбитражной практике (по материалам заседания Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа) // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2007. N 3.

Петражицкий Л.И. Права добросовестного владельца на доходы с точек зрения догмы и политики гражданского права (серия "Классика российской цивилистики"). М.: Статут, 2002.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права (серия "Классика российской цивилистики"). М.: Статут, 2002. Ч. 1: Вотчинные права.

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (серия "Классика российской цивилистики"). Гл. XI - XIII. М.: Статут, 1998.

Право собственности в СССР / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М., 1989.

Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.

Щербаков Н.Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. 2007. N 2.

Рекомендации Научно-консультативного Совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 23 - 24 мая 2007 г. 2007. N 1 // СПС "КонсультантПлюс".