Из истории цивилистики. Имущества заменимые и незаменимые, то есть определяемые по количеству и качеству только и определяемые индивидуально (Д.И. Мейер).

Пример. Если крысы съели тонну картофеля, приготовленного к отправке покупателю, может быть просто отправлена другая тонна. Напротив, при утрате или гибели индивидуально определенной вещи исполнение такого обязательства становится невозможным (те же крысы съели картину Репина).

Во-вторых. Только индивидуально определенные (или индивидуализированные) вещи могут быть предметом вещных прав. Нельзя быть, например, собственником абстрактной тонны картофеля, но можно - конкретной тонны, выделенной из общей массы.

Из истории цивилистики. Предметом вещных прав могут быть только вещи индивидуально определенные, предметом же обязательств - и родовые. Так, нельзя иметь права собственности на лошадь вообще, но можно обязаться доставить другому лицу лошадь, не определяя, какую именно (Е.В. Васьковский).

В-третьих. Только индивидуально определенные вещи могут быть объектами ряда сделок, и наоборот, объектами некоторых - только родовые. Например, по договору аренды или договору безвозмездного пользования всегда передается индивидуально определенная вещь, и получатель обязуется вернуть ту же самую, конкретно определенную вещь. Человек, который позаимствовал у соседа стулья, чтобы усадить гостей, обязан вернуть те же самые стулья. Напротив, по договору займа могут передаваться только вещи, определяемые родовыми признаками, вместо которых должно быть возвращено такое же количество вещей того же рода и качества. Человек, взявший у соседа взаймы немного соли, обязан вернуть столько же соли того же качества - но не обязан возвращать ту же самую соль.

9. Вещи потребляемые и непотребляемые.

Потребляемые вещи - это вещи, использование которых связано с их уничтожением. Потребляемые вещи в процессе извлечения из них полезных свойств уничтожаются: чтобы извлечь из яблока полезные свойства, нужно его съесть или переработать, - в любом случае в итоге яблока не станет.

Непотребляемые вещи, соответственно, - это вещи, использование которых не заключается в их уничтожении.

Из истории цивилистики. Конечно, и непотребляемые имущества большей частью изводятся со временем, например, металл истирается, одежда изнашивается, и вообще, каждая вещь от употребления более или менее портится. Но все-таки пользование непотребляемыми имуществами не состоит в их потреблении, а порча, повреждение, износ составляют только последствия употребления, тогда как пользование вещами потребляемыми именно и состоит в потреблении их (Д.И. Мейер).

Правовое значение деления вещей на потребляемые и непотребляемые состоит в том, что ряд сделок может совершаться только с вещами потребляемыми (например, заем), в то время как другие могут совершаться только с непотребляемыми, поскольку предполагают возвращение той же вещи (аренда, ссуда). Несмотря на это сходство деления вещей на потребляемые и непотребляемые с делением вещей на индивидуально определенные и родовые, это два различных основания классификации.

Из истории цивилистики. Потребляемость вещей не следует смешивать с заменимостью. Хотя оба этих свойства часто совпадают (например, плоды, хлеб, сахар), однако многие заменимые вещи непотребляемы (деньги, булавки, гвозди) (Е.В. Васьковский).

10. И наконец, одно из оснований классификации общепризнанно является настолько значимым, что ему традиционно уделяется особое внимание, - речь идет о делении вещей на движимые и недвижимые.

§ 3. Недвижимые вещи

Понятие и признаки недвижимых вещей.

Недвижимость по природе и недвижимость по закону.

Правовой режим недвижимой вещи.

Кадастровый и технический учет недвижимых вещей.

Государственная регистрация прав на недвижимые вещи.

Особенности приобретения прав на недвижимые вещи.

Предприятие как недвижимое имущество

1. Мировое гражданское право на ранних стадиях своего развития не знало понятия "недвижимые вещи". Римское право обходилось лишь особыми (и то не принципиальными) правилами сделок с землей. И отечественная цивилистика восприняла юридическую конструкцию недвижимости только менее трех столетий назад.

Из истории цивилистики. Сам термин "недвижимое имущество" явился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 года установил этот термин, сгладивший различия между вотчинами и поместьями (Г.Ф. Шершеневич).

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимые вещи как "все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно", и называет в качестве примера здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки и участки недр. Данный перечень не является закрытым.

Закон, таким образом, предусматривает наряду с перечнем конкретных объектов и критерии отнесения иных вещей к недвижимости:

а) прочная связь с землей и

б) невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению.

Эти два критерия, применяемые в совокупности, относятся к недвижимости "по природе". Исторически недвижимые вещи традиционно подразделяли на две группы:

а) недвижимость по природе и

б) недвижимость по закону.

Судебная практика. Железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. При этом железнодорожные подъездные пути главной линии "станция Филино - станция Красный Профинтерн" протяженностью 7592,07 метра, находящиеся в Ярославском районе Ярославской области, точно так же являются недвижимостью, как и железнодорожные подъездные пути этой линии протяженностью 30054,07 метра. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 N А82-141/2003-Г/3).

Хотя законодатель и попытался дать объективное определение недвижимости, в действительности оно не может быть признано универсальным. Так, накатанная лыжня - объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, однако она не признается недвижимым имуществом. И наоборот, известны случаи перемещения многоэтажных зданий, в том числе в отдельных случаях даже без выселения жителей, как при расширении Тверской улицы в г. Москве в первой половине XX века, но перемещенные здания от этого не перестали быть недвижимостью.

Из истории цивилистики. Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости (Г.Ф. Шершеневич).

Подтверждением условности отнесения вещей к недвижимым служит абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, объявляющий недвижимостью такие более чем подвижные вещи, как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Распространение на них правового режима недвижимого имущества обусловлено двумя основными факторами: наличием особого порядка фиксации прав на эти объекты и их значительной стоимостью. Кроме того, по прямому указанию ГК РФ, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество - без каких-либо формальных ограничений. Разумеется, речь идет о своего рода правовой фикции, однако ее использование позволяет применить к отношениям по поводу такого "условно недвижимого" имущества уже существующие удобные механизмы правового воздействия, созданные и отработанные для "истинной недвижимости". Заглядывая в недалекое будущее, можно осторожно предположить даже возможность возведения в статус недвижимости некоторых из появляющихся сегодня "виртуальных вещей" (которые пока, вообще-то, вещами не считаются). Практика уже знает случаи "продажи" за вполне реальные деньги таких объектов, как "дома" и даже "острова", существующие только в виртуальном пространстве в сети Интернет (как правило, в сетевых играх), и, если подобные объекты станут распространенным объектом оборота, с большой долей вероятности для них может быть создана новая фикция - из чисто практических соображений, чтобы использовать наиболее удобные и проработанные нормы.

Не всякое движимое по своей сути имущество, в отношении которого ведется какой-либо государственный реестр, относится к недвижимости - для этого требуется прямое указание закона. Так, автомобиль является движимой вещью, государственный учет автомобилей производится лишь в административно-технических целях и никак не влияет, например, на право собственности на автомобиль.

Из истории цивилистики. Действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот (Д.И. Мейер).

Следовательно, отнесение вещи к недвижимости в российском праве зависит не столько от ее реальных характеристик (связи с землей, невозможности перемещения без ущерба для назначения и т.п.), сколько от положений законодательства. Главная отличительная черта недвижимого имущества в современных условиях - не невозможность его переместить, а особый правовой режим.

2. Особенности правового режима недвижимого имущества выражаются в следующих основных положениях.

Во-первых, недвижимое имущество ставится на особый кадастровый и технический учет (производится его инвентаризация).

Правовой акт: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Объект недвижимости получает специальное описание, позволяющее однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, и уникальный кадастровый номер. В последующем эти характеристики используются для точной идентификации объекта при совершении сделок с ним. (В отношении воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, отнесенных к недвижимости, действуют специальные правила, по каждому виду таких объектов ведется отдельный учет, однако общий принцип сохраняется.) Отсутствие в договоре о передаче недвижимости данных, точно идентифицирующих передаваемый объект, как правило, ведет к признанию такого договора незаключенным, поэтому для сделок с недвижимостью вопрос точной идентификации жизненно важен.

Во-вторых, права на недвижимые вещи (в том числе право собственности), а также ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение прав и ограничений подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. (Исключением являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, отнесенные к недвижимости, по которым ведутся отдельные реестры.) Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации этих прав, за редкими исключениями, специально установленными законом (так, например, п. 4 ст. 1152 ГК РФ устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, также возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации установлен специальным законом.

Правовой акт: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество построен на принципах публичности и достоверности. Содержащиеся в нем сведения о правах и обременениях в отношении недвижимого имущества являются общедоступными. Любой желающий может получить содержащуюся в реестре информацию об интересующем его объекте недвижимости - таким образом, например, покупатель квартиры до совершения сделки может проверить, является ли продавец собственником, не заложена ли квартира и т.п. При этом действует презумпция достоверности данных реестра - считается, что запись в Едином государственном реестре верна и достоверна. Разумеется, всякая презумпция опровержима: лица, не согласные с данными реестра, могут добиваться внесения исправлений, но пока исправление не внесено, запись в реестре считается истинной.

Для придания еще большей уверенности в достоверности данных реестра установлена ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Более того, некоторые категории лиц в случае утраты ими права собственности на жилое помещение вследствие недостоверности данных Единого государственного реестра могут рассчитывать на получение разовой компенсации за счет казны Российской Федерации (ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом обеспечивается достаточный уровень доверия между контрагентами в сделках с недвижимостью и их уверенности в своем праве, что существенно облегчает оборот недвижимого имущества.

Из истории цивилистики. Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском... И вот для удовлетворения этой потребности в конце XVIII века возникает в Европе институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость имеет юридическую силу для третьих лиц только тогда, если оно записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь для лица, к которому обращаются с просьбой о займе под залог недвижимости, достаточно убедиться в том, что на эту недвижимость в ипотечной книге не значится другого закладного права; его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован (И.А. Покровский).

В-третьих, приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество, помимо требования о государственной регистрации, имеет ряд иных особенностей. Так, срок приобретательной давности в отношении недвижимого имущества (15 лет) в три раза больше, чем в отношении движимого (ст. 234 ГК РФ); специальные нормы действуют в отношении самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ); в особом порядке приобретается право собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 3 ст. 225 ГК РФ); для недвижимого имущества существует отдельное основание принудительного прекращения права собственности (отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, - ст. 239 ГК РФ), не распространяющееся, впрочем, на вещи, отнесенные к недвижимости условно, наподобие самолетов и космических аппаратов; для некоторых видов юридических лиц установлены специальные ограничения по распоряжению недвижимым имуществом (ст. ст. 295, 298 ГК РФ); взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается в особом порядке (ст. 349 ГК РФ) и т.п.

В силу особой специфики недвижимости для некоторых видов обязательств даже выделяют специальные разновидности, относящиеся к недвижимому имуществу или отдельным его видам (например, продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, строительный подряд), с особым правовым регулированием и специальными нормами.

В-четвертых, по общему правилу надлежащим местом исполнения обязательств по передаче земельных участков, зданий, сооружений или другого недвижимого имущества считается место нахождения этого имущества (ст. 316 ГК РФ). Это обусловлено спецификой самого недвижимого имущества, обязательство по передаче которого обычно вряд ли возможно исполнить, например, в месте жительства кредитора или должника, если он не живет на передаваемом земельном участке, в здании или сооружении.

В-пятых, недвижимое имущество в классическом его понимании (исключая условно отнесенное к недвижимости), как правило, не висит в воздухе, а занимает определенный земельный участок, с которым в силу этого находится в непосредственной связи. Отсюда вытекает в некоторых случаях зависимость права на недвижимость от прав на земельный участок (например, ст. 222, ст. 239, п. 4 ст. 340 ГК РФ) и, наоборот, зависимость прав на земельный участок от прав на расположенную на нем недвижимость (например, п. 3 ст. 340, ст. ст. 552, 652, 653 ГК РФ). Основным является правило о предоставлении лицу, приобретающему право на объект недвижимости, какого-либо права и на земельный участок, необходимый для размещения и использования этого объекта недвижимости, - в противном случае право на такой объект было бы лишено смысла и нереализуемо.

3. Среди объектов, относимых к недвижимости, отдельно выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Уникальность данного объекта заключается в том, что на самом деле это конгломерат самого разнородного имущества, в том числе не только вещей, но и прав.

Из истории цивилистики Под именем торгового предприятия понимается совокупность личных и имущественных средств, соединенных для достижения известной торгово-хозяйственной цели по определенному плану (Г.Ф. Шершеневич).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая недвижимое (земельные участки, здания, сооружения), движимое (оборудование, инвентарь, сырье, продукцию) и права, также включенные законом в состав имущества, - права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права (например, исключительные права на произведение литературы, науки или искусства). Тем не менее, будучи объединенным общим назначением, весь этот комплекс рассматривается законом как единое целое - недвижимая вещь (разумеется, это своего рода условность, юридическая фикция). Составные части предприятия могут изменяться и исчезать в процессе его функционирования (сырье может перерабатываться, продукция продаваться, оборудование изнашиваться), однако юридически предприятие как вещь от этого не исчезает. Предприятие в целом может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок как недвижимая вещь. При этом объекты, входящие в его состав, в том числе недвижимые, также сохраняют оборотоспособность, и отдельные сделки с ними вполне возможны. В некотором роде эти объекты можно рассматривать как принадлежности предприятия.