Кадастровые работы при постановке на кадастровый учет
Введение
Целью данной курсовой работой является подробный анализ и изучение процедуры постановки на кадастровый учет земельных участков под малоэтажную жилую застройку.
Объектом исследования данной работы являются кадастровые работы в отношении земельного участка под малоэтажную жилую застройку, расположенного в Выборгском районе Ленинградской области.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
1. Выполнить обзор относящейся к данной теме научной, учебно-методической литературы, учебных и практических пособий, статей в периодических изданиях, диссертаций и авторефератов;
2. Изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу;
3. Проанализировать процедуру постановки на кадастровый учет и выявить особенности данной процедуры в отношении исследуемого объекта.
4.
Глава 1. Общие сведения
Анализ современного состояния
В настоящее время в Санкт-Петербурге одним из самых быстроразвивающихся секторов рынка является рынок земельных участков под малоэтажную жилую застройку, что подтверждается возрастающим объемом, разнообразной структурой предложения, а также активизацией потребительского спроса. Доля земель под ИЖС в общем количестве земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН), составляет 24%. При этом, согласно утвержденному Генеральному плану Санкт-Петербурга, она должна на порядок увеличиться к 2025 году [36].
С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее объединены в единую систему учета и регистрации. В материале приведены основные положения рассматриваемого Закона в сравнении с Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость. С указанной даты положения последних двух законов в части ведения кадастра и госрегистрации прав утратили силу.
Создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединяет данные ЕГРП и ГКН. Эти два реестра потребовалось объединить по причине того, что сведения, которые содержались в них часто имели расхождения.
Все сведения ЕГРН теперь будут храниться в единой электронной базе.
Кадастровый учет теперь может производиться одновременно с регистрацией прав на объект недвижимости, или же госудасрственная регистрация прав производится отдельно (Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется).
Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров [1]. То есть теперь является обязательным условием членство кадастрового инженера в СРО.
Срок государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке продлен до 1 марта 2018 года. До указанного срока разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
Все эти нововведения ведут к сокращению сроков кадастрового учета и регистрации прав, а также упрощают саму процедуру проведения.
Также создание ЕГРН ведёт к уменьшению разницы в данных, чем когда данные хранились в ГКН и ЕГРП. Улучшилась сохранность данных, поскольку информация хранится в единой электронной базе, и исключается возможности утраты, как это было на бумажных носителях, ведь база данных ЕГРН постоянно резервно копируется.
Глава 2. Характеристика исследуемого объекта
Анализ объекта исследования
Объект, исследуемый в данной курсовой работе, является земельным участком, расположенным по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО " Каменногорское городское поселение", пос. Михайловка. На земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 47:01:0913001:42, что подтверждается кадастровым паспортом на здание от 19.01.2015 г. № 47/201/15-16244 и Свидетельством о государственной регистрации права жилого дома от 15.08.2011 г. серии 47-АБ № 337418.
Земельный участок имеет непосредственный доступ (проход и проезд) к землям общего пользования.
Каменногорское городское поселение — муниципальное образование в составе Выборгского района Ленинградской области. Административный центр — город Каменногорск. Общая площадь МО составляет 1759,57 км², располагается оно в северной части Выобргского ра йона.
Район расположен на территории Выборгской низменности Балтийского щита, где близко к поверхности выходят породы раннепротерозейского периода . Они покрыты озёрными и озёрно-аллювиальными отложениями четвертичного периода. Большая часть района входит в Балтийско-Ладожский ландшафтный округ, где преобладает равнинная местность. Характерными ледниковыми формами рельефа являются «бараньи лбы».
В районе имеется множество месторождений гранитов, торфа, песков. Также Выборгский район уникален наличием месторождений своеобразных сапропелевых грязей (так называемых гиттий), сформировавшихся 5-7 тысяч лет назад и залегающих вдоль Финского залива.
Почти две трети территории района занимают леса, преимущественно хвойные.
Климат района морской с переходом к континентальному. Зима умеренно мягкая. Средние температуры февраля −8 °C. Лето умеренно теплое. Средняя температура июля +17 °C. Район находится в зоне избыточного увлажнения. Осадки выпадают до 700 мм в год. В июне наблюдаются белые ночи. Число часов солнечного сияния 1530 в год.
На территории района преобладают подзолистые почвы, бедные перегноем и отличающиеся значительной кислотностью. Основными почвообразующими породами являются пески и супеси. Сельскохозяйственное использование этих почв требует искусственного улучшения.
В соответствии с кадастровым планом территории, кадастровым паспортом земельного участка, Свидетельством о государственной регистрации права, категория земель объекта - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства.
На близлежащей территории найдены два пункта ОМС (ОМС-136 и ОМС-137), к которым можно привязать опорный ход.
По данным Кадастрового паспорта земельного участка, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, и сформирована с учетом фактического землепользования и декларированной площади на основании сведений Государственного кадастра, Свидетельства о праве собственности на земельный участок.
В Государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о декларированной площади 2000 кв.м.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Совета депутатов МО «Каменногорское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области от 06.12.2012 г. № 38, установлен минимальный размер земельного участка для размещения индивидуального жилого дома и ЛПХ – 600 кв.м.
Цели и задачи исследования
Целью данной курсовой работы является подробный анализ процедуры постановки на кадастровый учет земельного участка под малоэтажную жилую застройку.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить обзор относящейся к данной теме научной, учебно-методической литературы, учебных и практических пособий, статей в периодических изданиях, диссертаций и авторефератов, изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и проанализировать процедуру постановки на кадастровый учет, а также выявить особенности данной процедуры в отношении исследуемого объекта.
Поскольку ожидаемым результатом работ, проводимых непосредственно с объектом, является уточнение местоположения границ и площади земельного участка, то целью исследования также будет являться выбор наиболее подходящего метода измерения поворотных точек границ такого земельного участка и обоснование данного выбора.
Для этого необходимо ознакомиться со всеми существующими методами определения координат характерных точек границ земельного участка.
Согласно 218-ФЗ [6] При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Заключение
В ходе написания курсовой работы был рассмотрен широкий спектр литературных источников, а также нормативно-правовая база по вопросу постановки на кадастровый учет земельных участков под малоэтажную жилую застройку.
Были рассмотрены все возможные методы проведения кадастровых работ и подобран наиболее эффективный, удобный и экономически выгодный метод для уточнения границ исследуемого земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик.
Список использованной литературы
Литературные источники
11. Варламов, А.А. Земельный кадастр в 6 .т. Т. 1. Теоретические основы государственного земельного кадастра / А. А. Варламов. - М.:Колос, 2003.- 383с.
12. Осуществление кадастровых отношений: учебник для студ. учреждений сред. проф. образования / Н.И.Бурмакина. — М.: Издательский центр «Академия», 2013. - 304 с.
13. Труханов А. Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета объектов недвижимости //Интерэкспо ГЕО-Сибирь.- 2013.-№3.-С.124-129.
14. Колчина Н.В. Государственный кадастровый учет земельных участков: прошлое, настоящее, будущее // Инновационная деятельность: теория и практика – 2016. – №5(1).- С.25-37.
15. Кадастровая деятельность: учебник / А.А. Варламов, С.А.Гальченко, Е.И.Аврунев / под общ. Ред. А.А.Варламова.- 2-е изд., доп. – М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2016.- 280с.
16. Все о земельных отношениях [Текст] : кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность / В. А. Ершов. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва : ГроссМедиа : Российский Бухгалтер, 2010. – 382 с. – (Полное практическое руководство).
17. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: Учеб. пособие / Л.И. Коротеева. 2-е изд., перераб. и доп. — Ростов н/Д : Феникс, 2007. — 158 с.
18. Козлова О. Ю., Методика и технология кадастрового учета ограничений и обременений земельных участков : автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. техн. наук : специальность 25.00.26 <Землеустройство, кадастр и мониторинг земель> / Козлова Ольга Юрьевна; [Моск. гос. ун-т геодезии и картографии]. - Москва, 2008. - 24 с. : ил. ; 21 см. - Библиогр.: с.24 (2 назв.)
19. Асаул А.Н., Асаул М.А., Заварин Д.А. Особенности постановки на государственный кадастровый учет земельного участка // Таврический научный обозреватель. – 2015. - №5-1.- С.107-115.
20. Горобцов Сергей Романович. Современные технологические решения для развития государственного кадастра недвижимости: диссертация ... кандидата Технических наук: 25.00.26 / Горобцов Сергей Романович;[Место защиты: ФГБОУ ВО «Сибирский государственный университет геосистем и технологий»], 2016.- 120 с.
21. Кадастр застроенных территорий (Технология. Учет. Оценка): учеб. Пособие/ Л.И.Коротеева, О.Н. Борзова, О.В.Мельникова. – 2-е изд., перераб. и доп. – Комсомольск-на-Амуре: ФГБОУ ВПО «КнАГТУ»,2015.-176с.
22. Кадничанский, С.А. Требования, предъявляемые земельным кадастром к пространственным данным/ С.А.Кадничанский // ГИС – Ассоциация Информационный бюллетень. – 1198. - №2(14). – С. 10-11. [13]
23. Ершов В. А., Все о земельных отношениях : кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность : [с учетом последних изменений и дополнений земельного законодательства] / В.А. Ершов. - Изд. 4-е, перераб. и доп. - Москва : ГроссМедиа Российский Бухгалтер, 2010. - 382 с. ; 19 см. - (Полное практическое руководство)
24. Аврунев, Е.И. Геодезическое обеспечение Государственного кадастра недвижимости [Текст]: монография / Е.И. Аврунев. – Новосибирск: СГГА, 2010. – 144 с.
25. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства. Федеральная служба земельного кадастра России. – М.: Роскомзем, 2003.
26. Гладкий, В. И. Кадастровые работы в городах / В.И. Гладкий. – Новосибирск : Наука. Сиб. Отд-ние, 1998.- 280 с.
27. Акулова Е. А. Применение картометрического метода при производстве кадастровых работ// Инетрэкспо Гео-Сибирь.- 2014.- №2. – с. 29-36.
28. Неумывакин Ю.К., Перский М.И. Земельно-кадастровые геодезические работы. – М.: КолосС, 2005. – 184 с.
29. Юнусов А.Г., Ктитор Э.М., Петрушина М.Н., Сафаев А.А. Геодезические работы при землеустройстве. – М.: ГУЗ, 2003. 67
30. Ванеева М. В., Ломакин С. В., Попело В. Д. О точности определения положения координат границ земельного участка геодезическими методами// Вестник Воронежского государственного аграрного университета.- 2016.-№1(48).- С.135-141.
31. Черемисинов А.Ю. Опыт агроресурсопользования в ЦЧР / А.Ю. Черемисинов, А.А. Черемисинов // Вестник учебнометодического объединения по образованию в области природообустройства и водопользования. – 2010. – № 2. – С. 236-241.
32. Пархоменко Н. А., Голият П. А., Жвавий А.В., Задворнова Ю.В. Комплекс геодезических работ при выполнении кадастровой съемки// Актуальные проблемы природообустройства, кадастра и землепользования
33. Макаренко С.А. Создание электронных карт / С.А. Макаренко // Развитие аграрного сектора экономики в условиях глобализации : мат. международной науч.-практ. конф. – Воронеж : ВГАУ, 2013. – С. 87-94.
34. Черемисинов А.Ю. Роль рекреационных ландшафтов в развитии техносферы: Серия: Природообустройство: монография / А.Ю. Черемисинов, В.Н. Жердев, А.А. Черемисинов. – Воронеж : ВГАУ, 2014. – 307 с.
35. Симонова К. В., Правовое обеспечение кадастрового учета земельных участков : автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук : специальность 12.00.06 <Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право> / Симонова Ксения Викторовна; [Моск. гос. ун-т им. М. В. Ломоносова]. - Москва, 2010. - 19 с. ; 21 см. - Библиогр.: с. 19 (2 назв.)
36. Шабаева Ю.И. Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности: Диссертация… канд. техн. наук: 25.00.26 / Нац. Минерально-сырьевой ун-т «Горный». - М, 2015.- 203с.
Введение
Целью данной курсовой работой является подробный анализ и изучение процедуры постановки на кадастровый учет земельных участков под малоэтажную жилую застройку.
Объектом исследования данной работы являются кадастровые работы в отношении земельного участка под малоэтажную жилую застройку, расположенного в Выборгском районе Ленинградской области.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
1. Выполнить обзор относящейся к данной теме научной, учебно-методической литературы, учебных и практических пособий, статей в периодических изданиях, диссертаций и авторефератов;
2. Изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу;
3. Проанализировать процедуру постановки на кадастровый учет и выявить особенности данной процедуры в отношении исследуемого объекта.
4.
Глава 1. Общие сведения
Кадастровые работы при постановке на кадастровый учет
Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. На этапах развития общества, когда земельные участки становятся объектом собственности, значение земельного кадастра существенно возрастает. Кадастр становится инструментом государства по учету земли как национального богатства, обеспечению гарантий прав на земельные участки, развитию цивилизованного рынка земельных участков, справедливому сбору налогов и последующему поступлению доходов в казну от использования земли, рациональному использованию и охране земельных ресурсов и иного недвижимого имущества, прочно связанного с ними.[11]
Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. Русские князья по примеру Византии делали описания земельных владений своих подданных в целях распределения податей, повинностей и дани. С момента образования Русского государства в нем преобладало вотчинное земледелие.
До XVI в. в России при совершении сделок с землей не требовалось участия государственных органов, соответственно не было речи и о каком-либо учете земель со стороны государства.
Со времени царствования Ивана III начинается введение поместной системы землевладения.
Наведение порядка в использовании земель потребовало от государства проведения специальных землеустроительных работ, которые получили название «писцовые межевания».
В период правления Петра I в России начинает применяться так называемый геометрический метод межевания, который значительно расширил учет, состав и качество картографо-физических характеристик земель.
В результате реформы 1861 г. стали развиваться формы собственности, такие как коллективная собственность и долевое владение.
С середины XIX в. в России начали создавать регистрационную систему по европейскому образцу. В 1881 г. была введена так называемая ипотечная система, которая уже существовала в западных странах. Вскоре ее переименовали в систему поземельных книг.
В период Столыпинской реформы выдвигались предложения по созданию кадастровых единиц - обособленных земельных участков с четкой привязкой прав. Но из-за полного отсутствия планирования и недостаточности базы для проведения регистрации в таких масштабах эта задача являлась очень трудновыполнимой [12]
В 1990 г. в Российской Федерации началось осуществление земельной реформы, в ходе которой были введены различные виды собственности и пользования землей, плата за землю.
Законодательное оформление земельной реформы обеспечило передачу земель колхозов и совхозов в собственность работников этих сельхозпредприятий. Началась массовая приватизация земельных участков предоставленных ранее гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства. Юридические лица стали переоформлять права пользования своими земельными участками на право собственности или аренды.
Политика государства в этот период была направлена на скорейшее создание класса собственников земельных участков [13].
В 2000 году принимается первый закон об учете земельных участков № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», который определил основные принципы государственного земельного кадастра. Данный закон определил, что земельные участки в зависимости от категории земель имеют свой перечень сведений. Так же было закреплено, что государственный земельный кадастр ведется в целях информационного обеспечения [14].
Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 № 932 была принята Федеральная целевая программа «Создание единой автоматизированной системы ведения земельного кадастра». Благодаря системному подходу была обеспечена координация действий федерального центра и регионов различных министерств и ведомств. Программа была рассчитана на 1996 — 2000 гг.
Основным итогом выполнения данной программы явилось создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра по единой методике и технологии в соответствии с нормами российского законодательства [12].
До 2013 г. внесение сведений об объектах капитального строительства в реестр объектов недвижимости не производилось. Учет образованных, изменение существующих объектов и хранение информации о них осуществляли Бюро технической инвентаризации (БТИ) [15].
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества определяется как деятельность уполномоченного органа по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. [16]
Иное определение государственному кадастровому учету в своих трудах приводит Коротеева Л.И. , говоря о том, что «это специальная регистрация объектов кадастрового учета, которая осуществляется путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить объект кадастрового учета из числа других объектов».[17]
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации [18].
Государственный земельный кадастр содержит сведения о земельных участках, территориальных зонах, землях и границах Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований [13].
Земельные участки являются особым видом имущества, так как они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли как не создаваемого и не потребляемого природного ресурса [19].
При ведении ГКН выполняют следующие кадастровые процедуры: внесение сведений о существующих объектах недвижимости; постановка на ГКУ объектов недвижимости; учет изменений объектов недвижимости; снятие с кадастрового учета объектов недвижимости; внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия из органов государственной власти и органов местного самоуправления. В том числе кадастровые процедуры включают и исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях [20].
Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ [1] «О кадастровой деятельности» требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер.
Кадастровая деятельность является «рычагом», посредством которого государство регулирует земельные отношения, управляя земельными ресурсами. [15]
Результатом кадастровой деятельности являются подготовленные документы, собранная и обобщенная информация, оказанные кадастровые услуги.[15]
Авторы [21] отмечают, что земельно-кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, содержащих сведения о недвижимости – земельном участке, которые необходимы для осуществления ГКУ. К таким сведениям относятся местоположение, границы, площадь, стоимость, целевое назначение, вид разрешенного использования, адрес.
Для подготовки межевого или технического плана выполняются кадастровые работы.
В комплекс кадастровых работ, которые устанавливают и описывают индивидуальные признаки земельного участка, входят:
· разработка и согласование границ земельного участка;
· установление собственников и землепользователей земельных участков;
· контурная или кадастровая съемка местности;
· вынос в натуру границ землеотвода, восстановление утерянных границ участков, закрепление границ земельных участков, определение местоположения и площади земельных участков;
· составление и оформление межевого плана на земельный участок [18].
С. А. Кадничанский в [22] определяет земельно-кадастровую съемку как специальную (геодезическую) съемку объектов кадастрового учета, обособленных в правовом, территориальном и хозяйственном отношении, проводимую с целью формирования и составления земельно-кадастровой документации и установления границ объектов кадастрового учета в натуре.
Авторы [21] определяют кадастровые работы как совокупность различных мероприятий и действий с объектами кадастра и реализация всех информационных преобразований. И с этим нельзя не согласиться, поскольку кадастровые работы, действительно, очень многоплановый процесс.
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства договора подряда на выполнение кадастровых работ. По договору подряда он обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ [23].
В результате выполнения указанных работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.
В результате кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленных законом случаях сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.
Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ [23].
Л.И.Коротеева, О.Н. Борзова, О.В.Мельникова в [21] подчеркивают важность специальных натурных измерений при проведении кадастровой съемки, так как только благодаря этому возможно получение таких характеристик земельных участков как : форма, размер, местоположение, площадь.
В [21] также отмечается, что технология кадастровой съемки земельных участков имеет определенные особенности и сложности, которые зависят от идентификации земельных участков, т.е. однозначного определения их вида и функционального назначения.
Межевание объектов землеустройства или земельных участков представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. [24]
Межевание выполняется на основании нормативных документов [1,2, 3, 4, 25] и заключается в отведении собственнику или землепользователю земельного участка в пределах заданной территориальной зоны. Межевание выполняется на картографическом материале в определенном формате, согласовывается в соответствующих инстанциях, а затем геодезическими методами запроектированные границы выносятся и закрепляются на местности.[24]
В соответствии с [5], положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее - характерные точки, характерная точка) описывается их плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.
Координаты характерных точек определяются следующими методами:
1) геодезический метод (триангуляция, полигонометрия, трилатерация, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
2) метод спутниковых геодезических измерений (определений);
3) фотограмметрический метод;
4) картометрический метод;
5) аналитический метод.
Одним из основных методов кадастровой съемки является аэрофототопографический метод с использованием цифровой технологии, т.к. он является наиболее производительным и эффективным. Этот метод земельно-кадастровой съемки применяется для застроенных участков больших размеров в масштабе 1:2000 и мельче. Причем для застроенной территории следует применять стереотопографическую съемку, а для территорий вне населенных пунктов – съемку на ортофотоплане. Для застроенных территорий эти методы могут сочетаться, при этом здания и высокие сооружения должны сниматься путем стереотопографических измерений, а остная часть – с использованием ортофотоплана. Для съемки небольших территорий в крупных масштабах (1:500) целесообразно применять тахеометрическую или теодолитную съемку.[22,26]
Точность определения координат зависит от выбранного метода и не должна превышать установленного значения. [27]
В соответствии с инструкцией по межеванию [3] координаты границ земельного участка должны определяться с точностью 0,10-0,20 м на застроенных территориях или других значений в зависимости от категории земель.
Согласно [15] для выполнения топографической или кадастровой съемки застроенных территорий в настоящее время, как правило, используют способ полярных координат. Однако существуют и другие способы, детально изложенные в работах [23, 24]. Использование способа полярных координат объясняется широким внедрением в топографическое производство современных электронных тахеометров, которые позволяют не только быстро и точно выполнять измерение длин линий и углов, но и регистрировать результаты измерений, а затем переносить их на компьютер для дальнейшей математической обработки и построения цифровой модели местности [24].
Принципиальная схема этого способа с использованием традиционных наземных средств для выполнения измерений приведена [24] на рис.1.
Рис. 1. Кадастровая съемка застроенной территории методом полярных координат.
В этом способе от исходных пунктов геодезического обоснования до характерных точек ситуации измеряются углы и расстояния. Выбор исходных пунктов для выполнения кадастровой съемки местности определяется нормативными требованиями, приведенными в табл. 1, и наличием оптической видимости от исходного пункта до определяемой характерной точки местности.
Таблица 1
Нормативные требования к максимальным длинам линий в зависимости от средств геодезических измерений
| Масштаб | Способ измерения линий до точек ситуации | ||
| Электронный тахеометр (м) | Металлическая рулетка (м) | Нитяной дальномер (м) | |
| 1:2000 | |||
| 1:1000 | |||
| 1:500 | - |
Точность координирования характерных точек местности и межевых знаков определяется инструментальной точностью используемого электронного тахеометра и ошибками построения исходной геодезической основы (для рассматриваемого варианта, изображенного на рис. 1, это ошибки взаимного положения пунктов А, В, С, Д) [24].
В своей статье [30] М. В. Ванеева, С. В. Ломакин и В. Д. Попело рассматривают влияние грубых и случайных погрешностей на определение координат границ земельного участка для составления межевых планов на основании геодезических измерений, выполняемых от исходных опорных пунктов. Исходные геодезические пункты находятся в малом количестве и, как правило, на удалении от снимаемого участка, что не позволяет выполнить съемку непосредственно с них. Поэтому координаты границ участков определяются методом линейно-угловой засечки с пунктов опорного теодолитного хода, проложенного от пунктов государственной геодезической сети или опорной межевой сети. Протяженность такого хода может составлять от одного до нескольких километров, при этом зачастую прокладывают висячие хода, не имеющие контроля измерений.
В этих условиях даже при малых расстояниях погрешности могут быть значительными, выявить их можно только при наличии избыточных измерений, поэтому необходима привязка обоих концов опорных теодолитных ходов [31], которые исключат появление грубых ошибок.
В ходе анализа, проводимого в [30], авторы приходят к мнению, что в геодезическом отношении ошибки опорного хода в значительной степени влияют на точность межевого плана, поэтому необходимо повысить точность опорных ходов.
Как правило, вблизи территории межевания находится один исходный пункт и одно исходное направление для привязки опорного хода. Для повышения точности необходимы избыточные измерения. Одним из таких методов является микротриангуляция, состоящая из сети небольших треугольников с измеренными углами. Это позволит выполнить уравнивание углов и координат. Однако при межевании застроенной территории не всегда может быть видимость для построения треугольников необходимой конфигурации. Поэтому, особенно при больших протяженностях опорных ходов, необходимо повысить точность хода до полигонометрии 4-го класса. Так, при наличии одного исходного пункта необходимо прокладывать замкнутые хода. Если нет такой возможности, то замкнутым ходом могут считаться повторные измерения в прямом и обратном направлении на точках хода, с замыканием на начальный исходный пункт. Идеальным вариантом будет, если вблизи земельного участка имеются два исходных пункта с возможностью проложить