Общая организация и зонирование территории городских округов и поселений
1.2.1 Территория Ростовской области общей площадью 100,8 тыс. км2, как субъект Российской Федерации, делится на 462 муниципальных образования, в том числе: 12 городских округов, 43 муниципальных района, в границах которых расположены 18 городских и 389 сельских поселений.
При определении перспектив развития и планировки городских округов и поселений Ростовской области необходимо исходить из учета:
- численности населения на прогнозируемый период;
- статуса населенного пункта (городского округа, поселения) и его роли в системе формируемых центров обслуживания (местного, подрайонного, районного, городского, областного и межрайонного уровней);
- исторических факторов (наличие памятников по категориям охраны, статус исторического поселения).
1.2.2 Городские округа и поселения Ростовской области в зависимости от численности населения на прогнозируемый период подразделяются на группы в соответствии с таблицей 2.
Таблица 2
| Группы городских округов и поселений | Население (тыс. человек) | ||
| Города и рабочие поселки, имеющие статус городского округа и городского поселения | Сельские населенные пункты * | ||
| Крупнейшие | Свыше 1000 | ||
| Крупные | Свыше 250 до 1000 | Свыше 3 | |
| Большие | Свыше 100 до 250 | Свыше 1 до 3 | |
| Средние | Свыше 50 до 100 | Свыше 0,2 до 1 | |
| Малые | I | Свыше 20 до 50 | До 0,2 |
| II | Свыше 10 до 20 | ||
| III | Свыше 3 до 10 |
* Сельский населенный пункт – поселок, станица, слобода, село, деревня, хутор, станция, разъезд
1.2.3 Типологическая характеристика городских округов и поселений Ростовской области приведена в приложении 3 настоящих нормативов.
1.2.4 К объектам особого регулирования градостроительной деятельности на территории Ростовской области относятся:
- исторические поселения, исторические города, населенные места и иные территории, на которых расположены объекты культурного наследия. Перечень городов и районов Ростовской области с историко-культурным потенциалом приведен в приложении 4 настоящих нормативов;
- населенные пункты с особым режимом жизнедеятельности (закрытые административно-территориальные образования, поселения в государственных природных заповедниках и заказниках, национальных и природных парках, лечебно-оздоровительных местностях и курортах);
- другие территориальные объекты, требующие особого градостроительного регулирования (особо охраняемые природные территории; территории зон чрезвычайных экологических ситуаций; зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения; водоохранных зон рек и водоемов и др.).
1.2.5 Городские округа и поселения Ростовской области следует проектировать с учетом Территориальной комплексной схемы градостроительного планирования развития территории Ростовской области и других нормативных правовых актов в области градостроительства областного и муниципального уровней.
Общая потребность в территории для развития городских округов и поселений, включая резервные территории, определяется на основе документов территориаль-ного планирования (генеральных планов городских округов и поселений).
1.2.6 Порядок отвода земель и изменения границ городских округов и поселений определяется градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Ростовской области.
Возможные направления территориального развития населенных пунктов, входящих в состав городских округов и поселений, определяется генеральными планами городских округов и поселений.
Утверждение проектной документации о планировке и застройке городских и сельских поселений, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации объектов, предоставлении земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструируемых объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.
1.2.7 Общая организация территории городских округов и поселений должна осуществляться на основе сравнения нескольких вариантов планировочных решений, принятых на основании анализа технико-экономических показателей, выявляющих возможность рационального использования территории, наличия топливно-энергетических, водных, территориальных, трудовых и рекреационных ресурсов, состояния окружающей среды, с учетом прогноза их изменения на перспективу, развития экономической базы, изменения социально-демографической ситуации и развития сферы обслуживания с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населения, максимального сохранения естественных экологических систем.
При этом необходимо учитывать:
- возможности развития городов и сельских населенных пунктов за счет имеющихся территориальных (резервных территорий) и других ресурсов с учетом выполнения требований природоохранного законодательства;
- возможность повышения интенсивности использования территорий (за счет увеличения плотности застройки) в границах городов, в том числе за счет реконструкции и реорганизации сложившейся застройки;
- изменение структуры жилищного строительства в сторону увеличения мало-этажного домостроения при соответствующем технико-экономическом обосновании;
- требования законодательства по развитию рынка земли и жилья;
- возможности бюджета и привлечения негосударственных инвестиций для программ развития городских округов и поселений.
1.2.8 По функциональному использованию территории городских округов и поселений подразделяются на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.
В пределах указанных территорий в результате градостроительного зонирования могут устанавливаться следующие территориальные зоны:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- инженерной инфраструктуры;
- транспортной инфраструктуры;
- сельскохозяйственного использования;
- рекреационного назначения;
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- иные виды территориальных зон.
1.2.9 В состав жилых зон включаются зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами и жилой застройки иных видов.
1.2.10 В состав общественно-деловых зон включаются:
- зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначе-ния;
- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производст-венной и предпринимательской деятельности;
- общественно-деловые зоны иных видов.
1.2.11 В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются:
- коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
- производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
- иные виды зон производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
1.2.12 В состав зон сельскохозяйственного использования включаются:
- зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
- зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
1.2.13 В состав зон рекреационного назначения включаются зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
1.2.14 В состав зон особо охраняемых территорий включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
1.2.15 В состав зон специального назначения включаются зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
1.2.16 В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Помимо предусмотренных территориальных зон органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
1.2.17 В территориальных зонах могут выделяться территории, особенности использования которых определяются земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей среды, законодательством РФ об объектах культурного наследия, иными федеральными законами.
1.2.18 Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, городского округа с учетом требований настоящих нормативов;
- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;
- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
- красным линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
- границам муниципальных образований;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, историко-культурных заповедников, исторических поселений, зон охраны объектов культурного наследия, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
1.2.19 Границы улично-дорожной сети городских округов и поселений обозначены красными линиями, которые отделяют эти территории от участков других территориальных зон. Размещение объектов капитального строительства в пределах красных линий на участках улично-дорожной сети не допускается.
1.2.20 Для коммуникаций и сооружений внешнего транспорта (железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, трубопроводного) устанавливаются границы полос отвода, санитарные разрывы, санитарные полосы отчуждения. Режим использования территорий в пределах полос отвода, санитарных разрывов определяется федеральным законодательством, настоящими нормативами и согласовываться с соответствующими организациями, должны обеспечивать безопасность функционирования транспортных коммуникаций и объектов, уменьшение негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека.
1.2.21 Для территорий, подлежащих застройке, документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие размещение зданий и сооружений с отступом от красных линий или иных границ транспортной и инженерной инфраструктуры, границ прилегающих территориальных зон, а также границ внутриквартальных участков.
1.2.22 Виды территориальных зон, а также особенности использования их земельных участков определяются правилами землепользования и застройки городских округов и поселений с учетом ограничений, установленных федеральными и областными нормативно-правовыми актами, а также настоящими нормативами.
1.2.23 При составлении баланса существующего и проектного использования территории городских округов и поселений необходимо принимать зонирование, установленное в п.п. 1.2.8-1.2.17 настоящих нормативов.
Форма баланса территории населенного пункта приведена в рекомендуемом приложении 5.
1.2.24 Планировочное структурное членение территории городских округов и поселений должно предусматривать:
- взаимосвязь территориальных зон и структурных планировочных элементов (жилых районов, микрорайонов (кварталов), участков отдельных зданий и сооружений);
- доступность объектов, расположенных на территории городских округов и поселений в пределах нормативных затрат времени, в том числе беспрепятственный доступ инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам жилой, социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в соответствии с требованиями настоящих нормативов;
- интенсивность использования территории с учетом ее кадастровой ценности, допустимой плотности застройки, размеров земельных участков;
- организацию системы общественных центров городских округов и поселений в увязке с инженерной и транспортной инфраструктурами;
- сохранение объектов культурного наследия и исторической планировки и застройки;
- сохранение и развитие природного комплекса как части системы пригородной зеленой зоны городов.
1.2.25 Планировочную организацию территории сельского поселения следует проектировать в увязке с хозяйственно-экономическими и социальными интересами всех собственников и пользователей земли. При этом необходимо предусматривать меры по улучшению природной среды, развитию системы культурно-бытового обслуживания, дорожно-транспортной сети и инженерного обеспечения.
1.2.26 Строительство объектов во всех зонах допускается производить в соответствии с утвержденными генпланами, правилами землепользования и проектами планировки.
Пригородные зоны
1.3.1 В состав пригородных зон включаются земли, находящиеся за пределами черты городских округов и поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.
1.3.2 Границы и правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются законодательством Ростовской области.
1.3.3 В пригородных зонах выделяются резервные земли для развития городских округов и поселений, зеленые зоны для зоны отдыха населения и территории сельскохозяйственного производства.
Резервные территории
1.3.4 Резервные территории необходимо предусматривать для перспективного развития городских округов и поселений Ростовской области на территориях пригородных зон, которые включают земли, примыкающие к границе (черте) городского округа, поселения и территории городской агломерации.
Под резервные территории возможен выкуп сельскохозяйственных земель с низкой кадастровой стоимостью сельхозугодий.
1.3.5 Потребность в резервных территориях определяется на срок до 20 лет с учетом перспектив развития городских округов и поселений, определенных документами территориального планирования (схемами территориального планирования, генпланами городских округов, поселений и городских агломераций).
1.3.6 После утверждения границ резервных территорий они приобретают статус территорий с особым режимом землепользования и не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом.
Включение земель в состав резервных территорий не влечет изменения формы собственности указанных земель до их поэтапного изъятия на основании генерального плана в целях освоения под различные виды городского строительства в интересах жителей городских округов и поселений.
Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и расположенных в пределах резервных территорий для развития городских округов и поселений в границах пригородной зоны, для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством Российской Федерации и Ростовской области.
1.3.7 Земельные участки для ведения садоводства и дачного хозяйства следует предусматривать за пределами резервных территорий, планируемых для развития городских округов и поселений, на расстоянии доступности на общественном транспорте от мест проживания не более 1 часа.
1.3.8 В сельских поселениях выделение резервных территорий, необходимых для развития входящих в их состав сельских населенных пунктов, следует предусматривать с учетом перспектив развития жилищного строительства, создания условий для ведения гражданами личного подсобного хозяйства, фермерства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, создания буферных зон для выпаса домашнего скота, организации отдыха населения, потребности в земельных участках для размещения сельских кладбищ, мест складирования бытовых отходов с учетом их возможного расширения.
Пригородные зеленые зоны
1.3.9 Пригородные зеленые зоны городских округов и поселений Ростовской области формируются как целостная непрерывная система территорий за пределами границ городских округов и поселений, выполняющая средозащитные, экологические, санитарно-защитные и рекреационные функции, в границах которой запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на окружающую среду. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению.
1.3.10 При формировании пригородных зеленых зон следует руководствоваться нормативами площади зеленой зоны городских округов и поселений, приведенных в таблице 3.
Таблица 3
| Население, тыс. чел | Площадь зеленой зоны *, га/тыс. чел. |
| Свыше 1000 | |
| Свыше 500 до 1000 | |
| Свыше 200 до 500 | |
| Свыше 100 до 200 | |
| Свыше 50 до 100 | |
| До 50 |
* Норматив площади зеленой зоны в гектарах на 1000 человек населения для городских округов и поселений Ростовской области приведен в Территориальной комплексной схеме градостроительного планирования развития территории Ростовской области.
1.3.11 Пригородные зеленые зоны городских округов и поселений Ростовской области относятся к зонам особо охраняемых территорий, и режимы их использования определяются в соответствии с группой лесов и категориями защитности (раздел «Зоны особо охраняемых территорий» настоящих нормативов).
1.3.12 При определении режимов хозяйственной, градостроительной и природоохранной деятельности на территории пригородных зеленых зон необходимо учитывать наличие зон особо охраняемых территорий и специального назначения, находящихся за пределами границ пригородных зеленых зон, но оказывающих влияние на состояние этих территорий.
Наиболее строгие режимы использования территорий пригородных зеленых зон должны быть обеспечены на границе урбанизированных и зеленых зон.
1.3.13 На территориях пригородных зеленых зон не должно предусматриваться резервирование участков для дальнейшего развития и строительства объектов городской инфраструктуры, включая малоэтажное строительство и садоводство.
При развитии городских округов и поселений Ростовской и Волго-Донской агломераций и определении резервных территорий не допускается использование территорий пригородных зеленых зон.
СЕЛИТЕБНАЯ ТЕРРИТОРИЯ
Общие требования
2.1.1 Селитебная территория формируется с учетом взаимоувязанного размещения жилых, общественно-деловых зон, отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон, улично-дорожной сети, озеленения и других территорий общего пользования для создания жилой среды, отвечающей современным социальным, санитарно-гигиеническим и градостроительным требованиям.
2.1.2 Для предварительного определения потребности в селитебной территории следует принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 человек: в городских округах и городских поселениях – при средней этажности жилой застройки до 3 этажей – 10 га для застройки без приквартирных земельных участков и 20 га – с приквартирными земельными участками; от 4 до 8 этажей – 8 га; 9 этажей и выше – 7 га.
2.1.3 При определении размера селитебной территории следует исходить из необходимости предоставления каждой семье отдельной квартиры или дома. Существующая и перспективная расчетная обеспеченность жильем определяется в целом по территории и отдельным ее районам на основе прогнозных данных о среднем размере семьи, с учетом типов применяемых жилых зданий, планируемых объемов жилищного строительства, в том числе за счет средств населения. Общую площадь квартир следует подсчитывать в соответствии с нормативными требованиями.
2.1.4 При определении соотношения типов нового жилищного строительства необходимо исходить из учета конкретных возможностей развития городских округов и городских поселений, наличия территориальных ресурсов, градостроительных и историко-архитектурных особенностей, существующей строительной базы.
Для определения объемов и структуры жилищного строительства минимальная обеспеченность жилой площадью принимается с учетом положений Территориальной комплексной схемы градостроительного планирования развития территории Ростовской области, расчетных периодов и в соответствии с таблицей 4.
Таблица 4
| Наименование | Отчет 2004 г., м2/чел. | Расчетные периоды | |
| 2015 г., м2/чел. | 2025 г., м2/чел. | ||
| Минимальная обеспеченность жилой площадью | 19,4 | 22,7 | 29,2 |
| в том числе городского населения | 19,1 | 22,5 | 30,0 |
| из них государственное и муниципальное жилье | 18* | - | - |
* В соответствии с Областным законом «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области» от 07.10.05 № 363-ЗС.
2.1.5 Размещение новой малоэтажной застройки следует осуществлять в пределах границы городов и сельских населенных пунктов с учетом возможности присоединения объектов к сетям инженерного обеспечения, организации транспортных связей, в том числе с магистралями внешних сетей, обеспеченности учреждениями и предприятиями обслуживания.
Районы индивидуальной малоэтажной усадебной застройки в городских округах и городских поселениях не следует размещать на главных направлениях развития многоэтажного жилищного строительства.
Расчетные показатели жилищной обеспеченности для малоэтажной индивидуальной застройки не нормируются.
2.1.6 Предварительное определение потребной селитебной территории малоэтажной жилой зоны и сельского поселения допускается принимать при застройке:
- домами усадебного типа с участками при доме (квартире) - по таблице 5;
- секционными и блокированными домами без участков при квартире - по таблице 6.
Таблица 5
| Площадь участка при доме, м2 | Площадь селитебной территории, га |
| 0,25-0,27 | |
| 0,21-0,23 | |
| 0,17-0,20 | |
| 0,15-0,17 | |
| 0,13-0,15 | |
| 0,11-0,13 | |
| 0,08-0,11 |
Таблица 6
| Число этажей | Площадь селитебной территории, га |
| 0,04 | |
| 0,03 | |
| 0,02 |
Примечания:
1 Нижний предел селитебной площади для домов усадебного типа принимается для крупных и больших поселений, верхний для средних и малых.
2 При необходимости организации обособленных хозяйственных проездов площадь селитебной территории увеличивается на 10 %.
3 При подсчете площади селитебной территории исключаются не пригодные для застройки территории – овраги, крутые склоны, земельные участки учреждений и предприятий обслуживания межселенного значения.
Жилые зоны
Общие требования
2.2.1 Жилые зоны предназначены для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.
2.2.2 В состав жилых зон могут включаться:
- зоны застройки индивидуальными жилыми домами (в том числе одноэтаж-ными, мансардными, двухэтажными и трехэтажными);
- зоны застройки малоэтажными жилыми домами (сблокированными и секци-онными до четырех этажей);
- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
- зоны жилой застройки иных видов (здания высотой более 75 м).
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, торговли, здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства при условии достаточного уровня инженерного обеспечения.
2.2.3 Для определения размеров территорий жилых зон допускается применять укрупненные показатели в расчете на 1000 человек (п. 2.1.2 настоящих нормативов).
2.2.4 Жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать, как правило, с отступом от красных линий. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме учреждений образования и воспитания, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки – жилые здания с квартирами в первых этажах.
Запрещается размещение жилых помещений в цокольных и подвальных этажах. В жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. При размещении в жилом здании помещений общественного назначения, инженерного оборудования, и коммуникаций следует обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов, в том числе по шумозащищенности жилых помещений.
2.2.5 В жилых зданиях не допускается размещать:
- встроенные котельные;
- встроенные и подстроенные трансформаторные подстанции;
- автоматические телефонные станции, за исключением предназначенных для обслуживания дома, в котором встроена АТС;
- административные учреждения городского и районного значения;
- лечебные учреждения, кроме женских консультаций и стоматологических кабинетов;
- встроенные столовые, кафе и другие предприятия общественного питания с количеством посадочных мест более 50;
- общественные уборные;
- бюро ритуального обслуживания;
- объекты общественного назначения, оказывающие негативное воздействие на человека;
- магазины, мастерские, пункты и склады с огнеопасными и легковоспламеня-ющимися материалами;
- предприятия различных форм собственности, которые являются источника-ми выделения в воздушную среду жилых помещений и в атмосферный воздух вредных веществ, создают повышенные уровни различных видов излучений, шума, вибрации;
- специализированные рыбные магазины;
- специализированные овощные магазины
- специализированные магазины и склады, эксплуатация которых может повлечь загрязнение территории и воздуха жилой застройки;
- бани, сауны, прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов;
- танцевальные, спортивные залы, дискотеки, видеосалоны.
2.2.6 При размещении и планировочной организации территории жилищного строительства должны соблюдаться требования по охране окружающей среды, защите территории от шума и выхлопных газов автотранспорта на транспортных магистралях, электрических и электромагнитных излучений, от выделяемого из земли радона в соответствии с требованиями раздела «Охрана окружающей среды» настоящих нормативов.
2.2.7 В целях создания среды жизнедеятельности, доступной для инвалидов и маломобильных групп населения, разрабатываемая градостроительная и проектная документации по планировке новых и реконструируемых территорий должна соответствовать требованиям раздела «Обеспечение доступности объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и маломобильных групп населения» настоящих нормативов.
Элементы планировочной структуры и градостроительные характерис-тики жилой застройки городских округов и городских поселений
2.2.8 Микрорайон (квартал) – структурный элемент жилой зоны площадью не более 80 га с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания – в пределах нормативной доступности.
Микрорайон не расчленяется магистралями городского и районного значения. Границами микрорайона являются красные линии магистралей общегородского и районного значения, а также - в случае примыкания - утвержденные границы территорий иного функционального назначения, естественные рубежи.
Микрорайон (квартал) может иметь единую структуру или формироваться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации существующей части городского округа и городского поселения.
2.2.9 Жилой район – структурный элемент селитебной территории размером не менее 80 и не более 250 га. Население жилого района обеспечивается комплексом объектов повседневного и периодического обслуживания в пределах планировочного района.
Границами территории жилого района являются красные линии магистралей общегородского значения, линии железных дорог, а также - в случае примыкания - магистрали районного значения, утвержденные границы территорий иного функционального назначения, естественные и искусственные рубежи.
Планировочный район – часть территории городского округа, поселения, ограниченная границами территориальных единиц городского округа, поселения, красными линиями магистральных улиц, другими границами, обладающая некоторой степенью автономности, тяготеющая к планировочным центрам и имеющая внешние связи.
2.2.10 В малых городских поселениях вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности их территорий естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30-50 га.
2.2.11 При размещении жилой застройки в комплексе с объектами обществен-ного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застрой-ка формируется в виде участка или группы жилой, смешанной жилой застройки.
Участок жилой, смешанной жилой застройки – территория, размером до 1,5 га, на которой размещается жилой дом (дома) с придомовой территорией. Границами территории участка являются границы землепользования.
Группа жилой, смешанной жилой застройки – территория, размером от 1,5 до 10 га с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания – в пределах нормативной доступности. Группы жилой, смешанной жилой застройки формируются в виде части микрорайона (квартала). Границы группы устанавливаются по красным линиям улично-дорожной сети, в случае примыкания – по границам землепользования.
2.2.12 В зоне исторической застройки структурными элементами жилых зон являются кварталы, группы кварталов, ансамбли улиц и площадей.
2.2.13 При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов (кварталов) обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории в соответствии с п. 2.2.2 настоящих нормативов.
В городских округах и поселениях основными типами жилой застройки являются: многоквартирная многоэтажная (5 и более этажей); многоквартирная средней этажности (2-4 этажа); малоэтажная с участками при квартирах, в том числе блокированная, секционная, усадебная.
В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка.
Градостроительные характеристики жилой застройки (этажность, размер участка) зависят от места ее размещения в планировочной и функциональной структуре территорий городских округов и поселений и определяются схемами градостроительного зонирования, которые устанавливают градостроительный регламент использования территории. Регламент проектируемой территории должен быть представлен в градостроительном задании или градостроительном обосновании показателями плотности и процентом застроенности территории, что определяет этажность застройки и размер участка.
2.2.14 Размещение индивидуального строительства в городских округах и поселениях следует предусматривать:
- в пределах городской черты – на свободных территориях, а также на территориях реконструируемой застройки (на участках существующей индивидуальной усадебной застройки, в районах безусадебной застройки в целях сохранения характера сложившейся городской среды);
- на территориях пригородных зон – на резервных территориях, включаемых в городскую черту; в новых и развивающихся поселениях городских агломераций, расположенных в пределах транспортной доступности 30-40 мин.
2.2.15 Планировку и застройку жилых зон на резервных территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей застройкой с учетом имеющихся планировочных ограничений:
- жилых районов и микрорайонов (кварталов), в случае расположения резервных территорий на участках, граничащих со сложившейся застройкой городских округов и городских поселений;
- индивидуальной застройки с учетом характера ландшафта резервных территорий.
2.2.16 При размещении жилой застройки на резервных территориях городского округа или поселения тип застройки определяется с учетом общей структуры их жилищного строительства при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.
Размещение зданий и сооружений вспомогательного назначения (трансформаторные и распределительные подстанции, тепловые пункты, насосные и пр.) должно быть компактным и не выходить за линию застройки улиц и магистралей. Подъезды к объектам вспомогательного назначения должны предусматриваться с внутриквартальных проездов.
2.2.17 Предельно допустимые размеры приусадебных (приквартирных) земель-ных участков, предоставляемых в городских округах и поселениях на индивидуаль-ный дом или на одну квартиру, устанавливаются органами местного самоуправления.
Размеры приусадебных и приквартирных земельных участков необходимо принимать с учетом особенностей градостроительной ситуации в городских округах и городских поселениях, характера сложившейся и формируемой жилой застройки (среды), условий ее размещения в структурном элементе жилой зоны, руководствуясь рекомендуемым приложением 6.
2.2.18 Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества собственников жилых помещений в многоквартирных домах, определяются документацией по планировке территории микрорайона (квартала) на основании законодательных актов Российской Федерации, Ростовской области и настоящих нормативов.
2.2.19 В целях интенсивного использования территории городских округов и поселений и улучшения безопасной и благоприятной среды проживания населения проводится реконструкция сложившейся застройки.
2.2.20 При реконструкции районов со сложившейся капитальной застройкой следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.
Объемы сохраняемого или подлежащего сносу жилищного фонда следует определять в установленном порядке с учетом его экономической и исторической ценности, технического состояния, максимального сохранения жилищного фонда, пригодного для проживания, и сложившейся исторической среды.
При комплексной реконструкции сложившейся застройки допускается при соответствующем обосновании уточнять нормативные требования заданием на проектирование по согласованию с местными органами архитектуры, государственного и санитарно-эпидемиологического надзора. При этом необходимо обеспечивать снижение пожарной опасности застройки и улучшение санитарно-гигиенических условий проживания населения.
Режим реконструкции районов со сложившейся застройкой определяется дифференцированно в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60-70 годов, сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки), размера жилых зон с учетом требований, приведенных в таблицах 7, 8 и 9 настоящих нормативов.
2.2.21 Реконструкцию жилой застройки в центральных исторически сложившихся районах рекомендуется проводить в соответствии с таблицей 7.
Таблица 7*
| Характеристика реконструкции | Ограниченная реконструкция | Радикальная реконструкция | |
| Объекты реконструкции | Малые жилые зоны – груп-па маломерных кварталов с застройкой преимуществен-но жилого назначения, представляющей историко-архитектурную ценность | Крупные жилые зоны – группа кварталов рядовой жилой застройки различ-ных или одного периода строительства, образующих ценную городскую среду | Крупные жилые зоны - один или несколько микрорайонов типовой многоэтажной застрой-ки 60-70 г.г. разной степени завершенности |
Окончание таблицы 7
| Состав реконструктивных мероприятий | Реставрация, капитальный ремонт существующих зда-ний и сооружений, строи-тельство отдельных новых сооружений и зданий | Капитальный ремонт, ре-конструкция сохраняемых зданий, строительство но-вых сооружений и зданий; снос изношенных зданий и сооружений | Капитальный ремонт, модернизация и рекон-струкция многоэтаж-ных зданий, заверша-ющее строительство, снос изношенных 5 этажных домов |
| Характер проведения реконструкции | Выборочно или комплексно в соответствии с концепци-ей создания ГФК** | Выборочно или комплекс-но в соответствии с концеп-цией создания ГФК | Выборочно или комп-лексно в соответствии с концепцией создания ГФК |
| Ограничения | Сохранение размеров квар-талов. Функциональное ис-пользование и архитектур- но-пространственное реше-ние новых зданий в соот-ветствии с требованиями сохранения ценного насле-дия по индивидуальным проектам | Сохранение размеров квар-талов, этажности застройки, общего архитектурного ко- нтекста. При больших объ-емах сноса ветхих строений - воспроизведение в новом строительстве традицион-ной пространственной структуры кварталов | Строительство на клю-чевых в градострои-тельном отношении участках зданий только по индивидуальным проектам |
* Разработана канд. арх. Н. П. Крайней
** ГФК – градоформирующие комплексы – это кварталы, территории, предназначенные для комплексной застройки и реконструкции, преобразования архитектурного облика центра городов и повышения инвестиционной привлекательности территории. Включают в себя современное жилье, офисные здания, объекты социального и культурно-бытового обслуживания. Предусмотрена полная замена коммуникаций и благоустройство территории в целом.
Концепция создания градоформирующих комплексов в городах Ростовской области определяет формирование градостроительными средствами новой комфортной среды, обеспечивающей улучшение условий жизни населения, преобразование архитектурного облика центров городов области и повышение инвестиционной привлекательности территорий комплексной застройки.
2.2.22 На территориях с ценной исторической застройкой следует руководст-воваться требованиями законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, а так же утвержденными для данной территории режимами содержания и использования, режимами зон охраны, градостроительными регламентами и иными нормативными документами, установленными в границах данной территории.
Проектирование и строительство на территории объекта культурного наследия (памятника, ансамбля) запрещается за исключением:
- работ по сохранению данного памятника, ансамбля или их территорий;
- хозяйственной деятельности, не нарушающей целостность памятника или ансамбля, не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проекты работ в исторических поселениях, исторических населенных местах, городах, районах и иных территориях с расположением объектов культурного наследия, а также в зонах охраны объектов культурного наследия разрабатываются по согласованию с государственными органами охраны объектов культурного наследия.
При реконструкции в исторических зонах городов, иных населенных пунктов необходимо руководствоваться требованиями раздела «Охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры».
2.2.23 Реконструкцию в районах массовой типовой застройки 60-70 годов рекомендуется проводить в соответствии с таблицей 8.
Таблица 8*
| Характеристики реконструкции | Ограниченная реконструкция | Радикальная реконструкция |
| Объекты реконструкции | Крупные жилые зоны - группа микрорайонов типовой 5-9 этажной застройки | Малые жилые зоны - группа (группы) изношенных 5-этажных домов в пределах микрорайона |
| Состав реконструктивных мероприятий | Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция существующих зданий и сооружений, их приспособление к новым видам использования, строи-тельство новых зданий и сооружений | Снос 5-этажных домов, строительст-во новых зданий и сооружений |
| Характер проведения реконструкции | Выборочно | Комплексно |
| Ограничения | Строительство новых зданий допуска-ется только по типовым и индивидуаль-ным проектам | Сохранение основных пешеходных трасс и мест концентрации обществен-ных зданий как планировочного кар-каса новой застройки микрорайона |
* Разработана канд. арх. Н. П. Крайней
2.2.24 При сносе существующей застройки более 50 % реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа. Объемы сохраняемой или подлежащей сносу застройки следует определять с учетом ее экономической и исторической ценности, технического состояния.
2.2.25 Реконструкцию в сложившихся районах малоэтажной, в том числе индивидуальной усадебной, застройки рекомендуется проводить в соответствии с таблицей 9.
Таблица 9*
| Характеристики реконструкции | Ограниченная реконструкция |
| Объекты реконструкции | Крупные жилые зоны - районы кварталов усадебной застройки различных периодов строительства домовладений |
| Состав реконструктивных мероприятий | Ремонт, реконструкция, строительство односемейных домов и построек в пределах домовладений, прокладка инженер-ных сетей, строительство инженерных сооружений, дорог, объектов сферы услуг |
| Характер проведения реконструкции | Выборочно - жилых зданий |
| Комплексно - инженерно-транспортной инфраструктуры | |
| Ограничения | Не допускаются виды функционального использования домовладений, не совместимые с жилой зоной и установленным регламентом |
* Разработана канд. арх. Н. П. Крайней