Нормативные параметры индивидуальной и малоэтажной жилой застройки
2.2.48 При проектировании индивидуальной и малоэтажной жилой застройки на территории городских округов и поселений расчетную плотность населения жилого района, микрорайона (квартала) рекомендуется принимать в соответствии с п.п. 2.2.26-2.2.27 настоящих нормативов.
2.2.49 При проектировании планировки и застройки жилых индивидуальных и малоэтажных территорий нормируются следующие параметры:
2.2.50 Интенсивность использования территории индивидуальной и малоэтажной застройки характеризуется показателями, определенными в п. 2.2.28 настоящих нормативов. Кроме этого для участка индивидуальной и малоэтажной жилой застройки применяется коэффициент использования территории участка с учетом плотности жилой застройки.
Предельно допустимые значения коэффициента использования территории участка индивидуального и малоэтажного строительства приведены в таблице 18.
Таблица 18
| Тип жилых домов | Коэффициент использования территории, не более |
| Индивидуального типа | 0,67 |
| Блокированного типа (в расчете на один блок) | 1,5 |
| Секционного типа до трех этажей (в расчете на одну секцию) | 0,94 |
Максимальный процент застройки участка в условиях вновь застраиваемых территорий (отношение площади земельного участка, которая может быть занята объектами индивидуального жилищного строительства и хозяйственными постройками, ко всей площади земельного участка) не может превышать 50%.
Максимальный процент застройки участка в условиях реконструкции сложившейся застройки (отношение площади земельного участка, которая может быть занята объектами индивидуального жилищного строительства и хозяйственными постройками, ко всей площади земельного участка) при отсутствии централизованного канализования не может превышать 60%, а при наличии централизованного канализования не может превышать 70%.
2.2.51 Условия безопасности среды проживания населенияпо санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям обеспечиваются в соответствии с требованиями разделов «Охрана окружающей среды» и «Противопожарные требования» настоящих нормативов, а также настоящего раздела.
2.2.52 Расстояния между крайними строениями и группами строений следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, пожарных требований. Расчеты инсоляции производятся в соответствии с нормами инсоляции и освещенности, приведенными в разделе «Охрана окружающей среды» настоящих нормативов. При этом расстояния между индивидуальными жилыми домами и хозяйственными постройками принимаются в соответствии с разделом «Противопожарные требования» настоящих нормативов.
2.2.53 Режим использования территории приусадебного и приквартирного участка для хозяйственных целей определяется градостроительным регламентом территории, который должен учитывать социально-демографические потребности семей, санитарно-гигиенические требования. При проектировании зданий высота технического этажа, расположенного над верхним этажом не должна превышать 2,2 м. Технический этаж при этом при определении этажности здания не учитывается.
2.2.54 На территориях индивидуальной и малоэтажной жилой застройки городских округов и поселений (на которых разрешено содержание скота органами местного самоуправления) допускается предусматривать на приквартирных земельных участках хозяйственные постройки для содержания скота и птицы, хранения кормов, инвентаря, топлива и других хозяйственных нужд, бани, а также – хозяйственные подъезды и скотопрогоны. Состав и площади хозяйственных построек и построек для индивидуальной трудовой деятельности принимаются в соответствии с градостроительным планом земельного участка.
Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать к индивидуальным и малоэтажным жилым домам при изоляции их от жилых комнат не менее чем тремя подсобными помещениями; при этом помещения для скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом.
Для жителей малоэтажных жилых домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилых зон. Для малоэтажных жилых домов допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется градостроительным планом земельных участков.
2.2.55 До границы соседнего земельного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям и в зависимости от степени огнестойкости должны быть не менее:
- от индивидуального, блокированного и секционного жилого дома - 3 м;
- от постройки для содержания скота и птицы - 4 м;
- от других построек (сарая, бани, гаража, навеса и др.) - 1 м (при условии соблюдения противопожарных разрывов);
- от стволов высокорослых деревьев - 4 м;
- от стволов среднерослых деревьев - 2 м;
- от кустарника - 1 м.
Противопожарные расстояния от индивидуальных, блокированных, секционных жилых домов и хозяйственных построек (сараев, гаражей, бань, навесов) на земельном участке до жилых домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках следует принимать в соответствии с таблицей 106 раздела 11 настоящих Нормативов. Допускается уменьшать до 6 метров противопожарные расстояния между указанными типами зданий при условии, что стены зданий, обращенные друг к другу, не имеют оконных проемов, выполнены из негорючих материалов или подвергнуты огнезащите, а кровля и карнизы выполнены из негорючих материалов.
Сараи для скота и птицы (одиночные или двойные) следует предусматривать на расстоянии не менее 15 м от окон жилых помещений дома, расположенного на соседнем участке.
В случае примыкания хозяйственных построек к жилому дому (блокировки) помещения для мелкого скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом.
В этих случаях расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:
дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м);
дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м).
Хозяйственные постройки, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается. В случае необходимости строительства, реконструкции, капитального ремонта гаражей (других хозяйственных построек) на ранее предоставленных и застроенных земельных участках физических лиц разрешение на строительство таких объектов не требуется. Вместе с тем, такое строительство, реконструкция, капитальный ремонт не могут производиться хаотично, по собственному усмотрению застройщика, а должны осуществляться в соответствии с градостроительными регламентами, техническими регламентами, предельными параметрами допустимого строительства, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, иными правилами и настоящими Нормативами. Лица, осуществляющие строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, в отношении которых не требуется выдача разрешений на строительство, несут ответственность за нарушение указанных выше требований, включая снос зданий, строений, сооружений, возведенных с нарушениями. Здания, строения, сооружения, в отношении которых не требуется выдача разрешений на строительство, созданные с нарушением указанных выше требований, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации могут быть признаны самовольными постройками по иску органов местного самоуправления.
В условиях усадебной застройки разрешается строительство одноэтажных гаражей для личного автотранспорта вместимостью не более 2 машино-мест. Площадь на одно машино-место не более 30 м2. Высота гаража от уровня земли до верха плоской кровли не более 3,2 м, до конька скатной кровли не более 4,5 м.
Допускается блокировка индивидуальных жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований.
При возведении на земельном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего участка, следует скат крыши и водоотвод ориентировать на свой участок.
2.2.56 Удельный вес озелененных территорий участков индивидуальной и малоэтажной застройки составляет:
- в границах территории жилого района застройки индивидуальными, блокированными и секционными жилыми домами – не менее 25 %;
- территории иного назначения в пределах застроенной территории – не менее 40 %.
Минимальная обеспеченность площадью озелененных территорий приведена в разделе «Рекреационные зоны» настоящих нормативов.
2.2.57 Максимально допустимая высота ограждения земельных участков со стороны улицы должна быть– 2,0 м.
На границе с соседним земельным участком допускается устанавливать ограждения, которые должны быть сетчатыми или решетчатыми с целью минимального затенения территории соседнего участка и высотой не более 2,0 м.
2.2.58 Хозяйственные площадки в зонах индивидуальной застройки предусматриваются на приусадебных участках (кроме площадок для мусоросборников, размещаемых из расчета 1 контейнер на 10-15 домов).
2.2.59 Мусороудаление с территорий индивидуальной и малоэтажной жилой застройки следует проводить путем вывозки бытового мусора от площадок с контейнерами, расстояние от которых до границ участков жилых домов, детских учреждений, озелененных площадок следует устанавливать не менее 50 м, но не более 100 м.
Расчет объемов мусороудаления и необходимого количества контейнеров следует производить в соответствии с требованиями раздела «Зоны инженерной инфраструктуры» настоящих нормативов.
2.2.60 Улично-дорожную сеть, сеть общественного транспорта, пешеходное движение и инженерное обеспечение на территории индивидуальной и малоэтажной жилой застройки следует проектировать в соответствии с разделами «Зоны транспортной инфраструктуры» и «Зоны инженерной инфраструктуры» настоящих нормативов.
2.2.61 На территории индивидуальной и малоэтажной жилой застройки, как правило, следует предусматривать 100-процентную обеспеченность машино-местами для хранения и парковки легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов.
При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах индивидуальных и малоэтажных жилых домов допускается их проектирование без соблюдения нормативов расчета стоянок автомобилей.
На территории с застройкой индивидуальными и малоэтажными жилыми домами гаражи-стоянки следует размещать в пределах предоставленного участка.
На территории индивидуальной и малоэтажной жилой застройки на предоставленных земельных участках запрещается строительство гаражей для грузового транспорта и транспорта для перевозки людей, находящегося в личной собственности, кроме автотранспорта грузоподъемностью менее 1,5 тонн.
Гаражи-автостоянки, обслуживающие блокированные и секционные жилые дома различной планировочной структуры, размещаемые на землях общего пользования либо в иных территориальных зонах, следует принимать в соответствии с разделом «Зоны транспортной инфраструктуры» настоящих нормативов.
2.2.62 Общественный центр территории индивидуальной и малоэтажной жилой застройки предназначен для размещения объектов культуры, торгово-бытового обслуживания, административных, физкультурно-оздоровительных и досуговых зданий и сооружений.
В перечень объектов застройки в центре могут включаться многоквартирные жилые дома, этажность которых соответствует градостроительным регламентам, с встроенными или пристроенными учреждениями обслуживания.
В общественном центре следует формировать систему взаимосвязанных пространств-площадок (для отдыха, спорта, приема выездных услуг) и пешеходных путей.
В пределах общественного центра следует предусматривать общую стоянку транспортных средств из расчета: на 100 единовременных посетителей – 7-10 машино-мест и 15-20 мест для временного хранения велосипедов и мопедов.
На территориях индивидуальной и малоэтажной жилой застройки допускается размещать объекты малого предпринимательства, к которым относятся отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты коммунально-бытового назначения, объекты здравоохранения, стоянки автомобильного транспорта; т.е. объекты, связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду.
2.2.63 Застройка общественного центра территории индивидуального и малоэтажного строительства формируется как из отдельно стоящих зданий, так и многофункциональных зданий комплексного обслуживания населения встроенных или пристроенных к жилым домам.
По сравнению с отдельно стоящими общественными зданиями следует уменьшать расчетные показатели площади участка для зданий: пристроенных до 25 %, встроенно-пристроенных – до 50 % (за исключением дошкольных учреждений).
2.2.64 Индивидуальное и малоэтажное строительство размещается в виде отдельных жилых образований, что определяет различия в организации обслуживания их населения, а также в виде смешанной застройки.
В городских округах и поселениях перечень учреждений повседневного обслуживания территорий индивидуальной и малоэтажной жилой застройки должен включать следующие объекты: дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, спортивно-досуговый комплекс, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптечные киоски, объекты торгово-бытового назначения, отделение связи, отделение банка, пункт охраны порядка, центр административного самоуправления, а также площадки (спорт, отдых, выездные услуги, детские игры).
При этом допускается использовать недостающие объекты обслуживания в прилегающих существующих или проектируемых общественных центрах¸ которые находятся в нормативном удалении от обслуживаемой территории.
На территории индивидуальной и малоэтажной застройки допускается размещать объекты обслуживания районного и городского значения, а также места приложения труда, размещение которых разрешено в жилых зонах, в том числе в первых этажах жилых зданий.
Учреждения и предприятия обслуживания населения на территориях индивидуальной и малоэтажной застройки в городских округах и поселениях следует проектировать в соответствии с расчетом числа и вместимости учреждений и предприятий обслуживания исходя из необходимости удовлетворения потребностей различных социально-демографических групп населения, включая близость других объектов обслуживания и организацию транспортных связей, предусматривая формирование общественных центров, в увязке с сетью улиц, дорог и пешеходных путей.
Для инвалидов необходимо обеспечивать возможность подъезда, в том числе на инвалидных колясках, к общественным зданиям и предприятиям обслуживания с учетом требований раздела «Обеспечение доступности объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и маломобильных групп населения» настоящих нормативов.
Размещение учреждений и предприятий обслуживания на территории индивидуальной и малоэтажной застройки (нормативы обеспеченности, радиус пешеходной доступности, удельные показатели обеспеченности объектами обслуживания и др.) принимаются в соответствии с требованиями раздела «Учреждения и предприятия социальной инфраструктуры».
2.2.65 Инженерное обеспечение территорий индивидуальной и малоэтажной застройки и проектирование улично-дорожной сети формируется во взаимоувязке с инженерными сетями и с системой улиц и дорог городских округов и поселений и в соответствии с разделами «Зоны транспортной инфраструктуры» и «Зоны инженерной инфраструктуры» настоящих нормативов.
2.2.66 Рекомендуемые удельные показатели нормируемых элементов территории микрорайонов индивидуальной и малоэтажной застройки принимаются в соответствии с таблицей 19.
Таблица 19
| № п/п | Элементы территории микрорайона | Удельная площадь, м2/чел., не менее |
| Территория общего пользования, всего в том числе | 9,0 | |
| участки школ | 1,54* | |
| участки детских садов | 1,33* | |
| участки зеленых насаждений | 6,0 | |
| участки торгового и бытового обслуживания | 0,13* |
* Удельные площади элементов территории индивидуальной и малоэтажной застройки определены на основе областных демографических данных за 2005 год
2.2.67 Баланс территории микрорайонов индивидуальной и малоэтажной застройки принимается в соответствии с таблицей 15 настоящих нормативов.
Высотная жилая застройка
Общие требования
2.2.68 Высотная жилая застройка – застройка зданиями высотой более 75 м (более 25 этажей).
2.2.69 Преимущественными типами в высотной жилой застройке являются высотные здания комплексы (далее ВЗК) и высотные градостроительные комплексы (далее ВГК).
ВЗК представляет собой здание высотой более 75 м, включающее обязательный перечень объектов обслуживания местного уровня для жителей и работающих в высотном здании, расположенное на участке территории ВЗК.
ВГК представляет собой группу разновысоких зданий, в том числе высотой более 75 м, объединенную общим функционально-планировочным и архитектурно-пространственным решением, включающую обязательный перечень объектов обслуживания местного уровня для жителей и работающих в ВГК, расположенную на участке территории ВГК.
2.2.70 Участок территории ВЗК, ВГК – часть территории города в пределах микрорайона (квартала), ограниченная границами земельного участка, на которой расположено высотное здание или комплекс разновысоких зданий.
2.2.71 При проектировании ВЗК и ВГК для обоснования габаритов застройки, параметров и функционального назначения здания следует выполнять:
- визуально-ландшафтный анализ размещения ВЗК, ВГК с учетом генплана города, объемно-пространственного восприятия в данном элементе планировочной структуры города и на прилегающих территориях;
- анализ возможности геологического риска и прогнозную оценку изменения геологической среды, инженерно-гидрологических условий территории под действием ожидаемых нагрузок на участке и в районе размещения ВЗК, ВГК;
- расчеты пропускной способности транспортной и инженерной сетей с учетом дополнительной нагрузки от ВЗК, ВГК;
- обоснование красных линий уличной сети, ограничивающей квартал размещения участка территории ВЗК, ВГК;
- прогнозную оценку изменения микроклиматических условий при размещении ВЗК, ВГК и определение зон частой повторяемости неблагоприятных метеоусловий с использованием методом математического моделирования;
- светоклиматические расчеты уровня инсоляции и естественной освещенности для участков ВЗК, ВГК, прилегающих к ним территорий и застройки на соответствие действующим нормативам;
- расчеты обеспеченности населения озелененными территориями общего пользования и объектами общественного обслуживания в границах установленных элементов планировочной структуры на территориях, прилегающих к участкам ВЗК, ВГК;
- влияние воздействия воздушных судов, осуществляющих взлеты, посадки и маневрирование в районах расположения близлежащих аэропортов и аэродромов, объектов наземной инфраструктуры, а также радиотехнических средств управления воздушным движением, радионавигации, посадки, связи и метеообеспечения.
Примечания:
1 При размещении ВЗК, ВГК в радиусе 30 км от контрольной точки аэродрома, их расположение и высоты должны быть согласованы со старшим авиационным начальником данного аэродрома.
2 Размещение ВЗК, ВГК вне районов аэродромов должно быть согласовано с Командующим объединением ВВС и ПВО, который несет ответственность за организацию использования воздушного пространства в зоне Единой системы организации воздушного движения (ЕС ОрВД), где планируется размещение этих зданий. При этом согласованию подлежат все здания высотой более 50 м.
2.2.72 Для определения объемов и структуры высотной жилой застройки средняя обеспеченность жилым фондом для государственного и муниципального жилого фонда принимается 18 м2 общей площади на 1 человека.
Расчетные показатели жилищной обеспеченности для высотных жилых зданий, строящихся на рыночной основе, определяются из расчета не менее нормативного показателя жилищной обеспеченности, но не более 50 м2 общей площади на 1 человека.
2.2.73 При проектировании высотных зданий возможно их размещение, формирующее линию застройки вдоль автомагистралей или точечное расположение в районах сложившейся жилой застройки.
При проектировании высотной застройки, размещаемой по линии застройки вдоль автомагистралей следует соблюдать следующие условия:
- расстояния между высотными зданиями вдоль линии застройки должно превышать их длину более чем в 10 раз;
- отношение высоты здания к расстоянию, представленному суммой ширины проезжей части и тротуаров, должно составлять менее 1,5.
2.2.74 При размещении участков территории ВЗК, ВГК следует учитывать градостроительное зонирование территории города и нормативные требования к организации элемента планировочной структуры территориальной зоны.
Участок территории ВЗК, ВГК формируется как самостоятельный элемент планировочной структуры в соответствии с требованиями п. 2.2.11 настоящих нормативов.
2.2.75 Функциональное назначение (использование) участка территории застройки определяется соотношением площадей помещений застройки по трем группам городских функций (жилая, общественная, производственная) в процентах от общей площади застройки на участке.
При размещении в высотных зданиях двух или более функциональных элементов их процентное соотношение определяется заданием на проектирование.
2.2.76 В зависимости от функционального состава помещений ВЗК, ВГК (жилых, общественных, производственных) участки территории ВЗК, ВГК подразделяются на участки общественно-жилого и общественно-производственно-жилого назначения.
Соотношение функционального состава помещений ВЗК, ВГК в зависимости от размещения на участках территории различного функционального назначения приведено в таблице 1 приложения 20 настоящих нормативов.
2.2.77 В жилой зоне возможно размещение на территории ВЗК, ВГК зданий общественно-жилого и общественно-производственно-жилого назначения, за исключением размещения предприятий, которые являются источниками выделения в воздушную среду жилых помещений и в атмосферный воздух вредных веществ, создают повышенные уровни различных видов излучений, шума, вибрации.
Условия размещения участков территории ВЗК, ВГК в составе других территориальных зон города и их элементов планировочной структуры должны соответствовать требованиям, представленным в таблице 2 приложения 20 настоящих нормативов.
2.2.78 При планировке участков территории высотной застройки должны предусматриваться приоритетность обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты здоровья и формирования безопасной среды обитания, рационального природопользования на участках высотной застройки и на прилегающих территориях с обеспечением требований раздела «Охрана окружающей среды» настоящих нормативов.
На участках территории ВЗК, ВГК не допускается размещение объектов, запрещенных к размещению в соответствии с настоящими нормативами.
Размещение высотной застройки на расстоянии менее 100 м от источников вибрации (железные дороги, трассы скоростных видов транспорта) не допускается.
2.2.79 Этажность (количество и состав надземных и подземных этажей), а также расположение различных функциональных элементов, входящих в структуру высотного здания, определяются заданием на проектирование.