Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий объекта оценки (хозяйства)
| № п/п | Показатель | Обозначение показателя | Порядок расчета показателя | Значение показателя |
| Исходные данные по субъекту РФ (земельно-оценочному району) | ||||
| I. Получаемые от комзема субъекта РФ | ||||
| 1. | Базовая оценочная продуктивность 1 га с/х угодий, руб. | Во | ||
| 2. | Базовая оценочная продуктивность 1 га с/х угодий, ц. к. ед. | |||
| 3. | Базовые оценочные затраты на 1 га с/х угодий, руб. | Зо | ||
| II. Рассчитываемые исполнителями работ | ||||
| 4. | Средний совокупный балл бонитета 1 га с/х угодий, балл | Бо | ||
| 5. | Средний индекс технологических свойств с/х угодий | Ито | ||
| 6. | Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км | Эро | ||
| 7. | Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га с/х угодий, т. | Го | ||
| 8. | Затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км, туб. | Т | ||
| 9. | Транспортные затраты, руб./га | Тз | стр.6 x стр.7 x стр.8 | |
| 10. | Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий | Дзу | ||
| 11. | Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков | Дзт | ||
| 12. | Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств | Дтр | стр.9/стр.3 | |
| 13. | Доля постоянных затрат | Дпос | Дпос = 1 - (Дзу + Дзт + Дтр) | |
| Исходные данные по объекту оценки (хозяйству) | ||||
| 14. | Балл бонитета 1 га с/х угодий | Бi | ||
| 15. | Индекс технологических свойств земельного участка | Итi | ||
| 16. | Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок | Эрi | ||
| 17. | Нормативная грузоемкость 1 га с/х угодий | Гi | Гi = (Бi/Бо) x Го | |
| Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий хозяйства | ||||
| а) | Рентный доход по плодородию | |||
| 18. | Продуктивность 1 га с/х угодий | Вi | Вi = (Во/Бо) x Бi | |
| 19. | Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем индексе технологических свойств и местоположения | Зi | Зi = Зо x (1-Дзу)+Зо х Дзу x (Бi/Бо) | |
| 20. | Цена производства валовой продукции | Цпi | Цпi = Зi х Но , где Но - нормативный коэффициент к затратам (Но = 1,07) | |
| 21. | Дифференциальный рентный доход по плодородию земельного участка | стр.18 – стр.20 | ||
| б) | Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земельного участка (  ) | |||
| 22. |  | |||
| в) | Дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земельного участка (  ) | |||
| 23. |  | |||
| 24. | Всего дифференциальный рентный доход | Дрi | стр.21 + стр.22 + стр.23 | |
| 25. | Абсолютный рентный доход | Ар | Устанавливается единой на всех землях в размере 12 руб. на 1 га | |
| 26. | Расчетный рентный доход с 1 га с/х угодий | Зрi | Зрi = Дрi + Ар | |
| 27. | Кадастровая стоимость 1 га с/х угодий | определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком на 33 года (стр.26 х 33) и округлением данных до 10 рублей |
Задание №3
Тема: «Методом остатка вариант наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка»
3.1. Имеется свободный земельный участок. Схема зонирования разрешает построить на нем здание одного из трех видов разрешенного использования: торговый центр, офисное здание, центр досуга. Необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования данного участка методом остатка из данных, приведенных в Приложении 3.
3.2. Ответить на следующие вопросы:
1. На чем основана рыночная стоимость земли?
2. Что определяет улучшения земли?
3. Что является критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли?
4. Какие существуют методы вычисления коэффициента капитализации земли и зданий?
5. В данном примере стоимость земли максимальна при использовании под какую застройку?
Таблица 4
Сопоставление вариантов застройки
| № п/п | Элементы анализа | Торговый центр | Офисное здание | Центр досуга |
| Количество единиц полезной площади, (м2) | ||||
| Ставка арендной платы, (д.е./м2/год) | ||||
| Потенциальный валовой доход (ПВД), д.е. (стр.1 х стр.2) | ||||
| Потери от несданных площадей в аренду, % от ПВД | ||||
| Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД), д.е. стр.3 -{(стр.3 х стр.4) /100} | ||||
| Операционные расходы, д.е. | ||||
| Резерв на замещение, д.е. | ||||
| Чистый операционный доход ЧОД), д.е. (стр.5 - стр.6 - стр.7) | ||||
| Стоимость застройки, д.е. | ||||
| Коэффициент капитализации для зданий | ||||
| Доход, приходящийся на здание, д.е. (стр.9 х стр.10) | ||||
| Доход, приходящийся на землю, д.е. (стр.8 - стр.11) | ||||
| Коэффициент капитализации для земли | ||||
| Остаточная стоимость земельного участка, д.е. (стр.12 : стр.13) |
Задание №4
Тема: «Расчет стоимости земли»
Задача 1
Определить стоимость земли в составе объекта недвижимости по данным. На рынке продается объект недвижимости, представляющий собой земельный участок и кафе, площадью 60 м2 по цене $1400. Стоимость здания с учетом износа составляет $15 за квадратный метр или $900 за всю площадь.
Задача 2
Определить стоимость земельного участка по следующим данным. Стоимость недавно построенных зданий и сооружений (улучшений) составляет $450000, продолжительность их экономической полезной жизни – 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентную способность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Общий чистый операционный доход за год оценивается в $65000.
Задача 3
Определить стоимость земельного участка при расчете возврата инвестиций в улучшении равномерно – методом возмещения капитала. Коэффициент капитализации для улучшений складывается из ставки дисконта (0,12) и нормы возврата капитала 0,000417, рассчитанный по фактору фонда возмещения при ставке дисконта 12% за период 50 лет. Чистый операционный доход (ЧОД) равен $65000. Стоимость улучшений составляет $450000.
Задача 4
Определить внешний износ земельного участка. В результате изменения схемы районной планировки за период эксплуатации земельного участка в 600 м2 произошло перемещение основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Это привело к повышению уровня шума, запыленности и другим неблагоприятным последствиям и обусловило снижение арендной платы за земельные участки, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 30 тысяч рублей в год за 1 квадратный метр общей площади по сравнению с такими же участками, расположенными в глубине квартала.
Задача 5
Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода по данным. Чистый операционный доход от реализации растениеводческой продукции с участка составил $2500, срок капитализации принимаем равным 10 годам, то есть коэффициент капитализации составит 1:10=0,10.
Задача 6
Оценка стоимости земли методом освоения (развитие) по данным. Требуется оценить земельный массив площадью 0,50 га. Земельный собственник планирует разделить его под застройку на пять отдельных участков по 0,10 га. Каждая предполагаемая суммарная цена продажи земельного массива $15000, то есть $3000 за каждый участок. Затраты на улучшение составят $8000. Планируется, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Годовая ставка дисконта определена 10%. Надо определить чистую текущую стоимость (NPV) доходов на текущую стоимость ожидаемых за вычетом стоимости первоначальных капиталовложений.
Рекомендуемая литература
Основная литература
2. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости /Учебник.- М.: Форум.-2010
3. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: т.5. Оценка земель и иной недвижимости.-М.:Колос, 2006.-265с.
4. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие. В.И. Петров под ред. М.А.Федотовой.-3-е изд., перераб. и доп.- М.:Кнорус, 2010.-264с.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. М.:Издательство: "КноРус".- 2009.
Дополнительная литература
7. Шуравилин А.В., Бондарев Б.Е., Веселовская Л.Ф., Попов Н.А. Оценка стоимости земли и других объектов недвижимости для целей налогообложения и совершения сделок: Учеб. Пособие. – М.:РУДН, 2008.
8. Конституция Российской Федерации
9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (от 30.11.1994 №51-ФЗ)
10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (от 26.01.1996 №14-ФЗ)
11. Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 №136-ФЗ)
12. О разграничении государственной собственности на землю (от 17.07.2001 №101-ФЗ)
13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (от 29.07.1998 №135-ФЗ)
14. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21.07.1997 №122-ФЗ)
15. О приватизации государственного и муниципального имущества (от 21.12.2001 №178-ФЗ)
16. О плате за землю (от 11.10.1991 №1738-1)
17. Об индексации ставок земельного налога (от 14.12.2001 №163-ФЗ)
18. О государственном земельном кадастре (от 02.01.2000 №28-ФЗ)
19. Постановления Правительства Российской Федерации Об утверждении стандартов оценки (от 06.07.2001 №519)
20. О лицензировании оценочной деятельности (от 07.06.2002 №395)
21. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (от 25.10.2001 №137-ФЗ)
- c) Интернет-ресурсы
- Словарь экономических терминов http://www.businessvoc.ru/
24. http://fccland.ru
25. http://kadastr.ru
26. Вестник оценщика http://www.appraiser.ru/
Общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков (РОО) — профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов-оценщиков из всех регионов России. http://www.mrsa.ru/default.asp
Приложение 1