Глава 9. задачи и объекты деятельности фасилити менеджера
Первая задача ¾ экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.
Вторая задача ¾ обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Если английский термин environment толковать в широком смысле, то, помимо контроля за климатом, это будет означать, например, организацию рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманную схему работы связи, лифтов и т. п.
Третья, но далеко не последняя по значению задача, ¾ способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении ¾ предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.
С технической точки зрения все три задачи связаны между собой. В то же время организационно они могут в определенной степени вступать в противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в здании может вступить в конфликт с требованием простоты перемещения сотрудников внутри него. Таким образом, необходимо взвесить все «за» и «против» для нахождения разумного баланса.
Деятельность фасилити менеджера достаточно разнообразна. Объекты его деятельности ¾ строения офиса (жилого дома) с внутренней социальной, инженерной инфраструктурой, прилегающая территория. Графическое изображение направлений деятельности фасилити менеджера показано на рис. 9.1.
Рис. 9.1. направления деятельности фасилити менеджера
Объектом управления фасилити менеджера может быть любая организация, будь то офис, гостиница, больница, жилой дом, учебное заведение, спортивный комплекс и т. п. При этом организация, располагающая собственной недвижимостью, может быть функционирующей или временно бездействующей. На рисунке 9.2 представлены объекты деятельности фасилити менеджера и соответствующие функции, возложенные на него.
Рис. 9.2. Объекты деятельности фасилити менеджера
Управление сервисными службами предприятия или учреждения охватывает значительное количество направлений деятельности по организации обслуживания персонала и функционированию недвижимости.
Весь спектр деятельности фасилити менеджера образован несколькими значительными направлениями:
¾ деятельность по содержанию материальных объектов (обеспечение сохранности объектов жилого и нежилого фондов, надежности функционирования систем водоснабжения и водоотведения, тепло-, энерго-, газоснабжения, информационных систем);
¾ деятельность, связанная с персоналом;
¾ деятельность по снижению эксплуатационных расходов организации;
¾ деятельность по созданию имиджа организации.
Группировка направлений по сферам деятельности ¾ эксплуатационно-техническая, социальная, экономическая и представительская ¾ позволяет нагляднее представить стандартный набор функций фасилити менеджера (рис. 9.3).
Рис. 9.3. Функции управляющего комплексами недвижимости
Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей, в частности, от специалистов по управлению недвижимостью (property manager). Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов ¾ здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним. Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций, и для их просчета и осуществления требуются профессионалы ¾ управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью, как доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).
Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно управление:
1) землепользованием;
2) проектированием объекта;
3) изготовлением ¾ возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений;
4) обращением ¾ процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления;
5) потреблением ¾ всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг;
6) техническим обслуживанием и эксплуатацией;
7) капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией;
8) перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды;
9) утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:
1) участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям;
2) контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей;
3) закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала;
4) рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования;
5) контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам;
6) организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания;
7) контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов;
8) обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам;
9) реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами;
10) организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения;
11) взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации;
12) контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб;
13) создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории);
14) подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников;
15) руководство переездом персонала и оборудования.
Рекомендация:
Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе