На основе утвержденного проекта

При проектировании можно рассматривать как отдельные виды инженерного обеспечения:

· планировку земельного участка,

· объемно-планировочные решения зданий и сооружений,

· конструктивные решения и прочностные расчёты,

· проектирование инженерных систем,

· экологический инжиниринг,

· обеспечение безопасности,

· организационно-технологический инжиниринг и др. Кроме того, выполняются архитектурные и экономические разделы проекта, которые не относятся к инжинирингу.

Строительство

Собственно строительство является наиболее капиталоёмким этапом в инвестиционном проекте. Здесь осуществляются решения, заложенные на предыдущих стадиях.

С точки зрения инженерного обеспечения, на этапе строительства необходимо:

· получить разрешение на строительство объекта;

· заключить договоры с подрядными организациями и с заводами-поставщиками оборудования;

· развернуть подготовительные работы, которые делятся на:

1. внеплощадочные (прокладка дорог и внешних коммуникаций, сооружение строительной базы, устройство жилья или вахтового посёлка строителей и др.);

2. внутриплощадочные (снос строений, вырубка леса, перекладка коммуникаций, планировка площадки, разбивка сетки осей зданий и др.);

· организовать поставку с заводов и приёмку технологического оборудования (в основном для производственных предприятий);

· организовать выполнение основных работ по возведению объекта, к которым относятся:

· строительные работы (общестроительные, специальные строительные работы и монтаж инженерных систем);

· монтажные работы (монтаж технологического оборудования);

· пусконаладочные работы;

· ремонтно-строительные и ремонтно-реставрационные работы;

· обеспечить безопасность ведения работ;

· проводить строительный контроль качества работ, материалов и конструкций,

· авторский надзор, вести исполнительную документацию;

· произвести приёмку выполненных работ и объекта в целом.

В зависимости от принятой схемы договорных взаимоотношений на стройке отдельные функции инжиниринга может выполнять заказчик, приглашённая им инжиниринговая фирма (технический заказчик, технический агент и т. д.), генеральный подрядчик.

Эксплуатация зданий и сооружений

Этот этап является самым длительным, может продолжаться десятки лет.

Перед началом эксплуатации производственного объекта необходимо провести:

· пусконаладочные работы технологического оборудования «под нагрузкой»;

· в необходимых случаях — гарантийные испытания установленного оборудования;

· получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

· получить необходимые лицензии и разрешения (для опасных видов производств).

Эти работы финансируются за счёт основной деятельности предприятия и не относятся к инвестициям.

Для жилых и общественных зданий также необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Затем наступает период начальной эксплуатации объекта.Для жилых зданий это означает выполнение индивидуальной отделки помещений, озеленение прилегающией территории (если дом сдавался зимой), заселение, создание организаций для эксплуатации домов (товариществ собственников жилья и др.). Для производственных объектов несколько месяцев может отводиться для выхода предприятия на расчётные эксплуатационные показатели. Практически для всех объектов в течение гарантийного срока необходимо выявление строительных дефектов и их устранение.

Постоянная эксплуатация строительных объектов не однородна и разделяется на фазы:

· технической эксплуатации (содержания) зданий и сооружений;

· капитальных и текущих ремонтов;

· модернизации или технического перевооружения (для производственных объектов);

· реконструкции и реставрации.

Для организации эксплуатации зданий разновидностью инжиниринга является т. н. Facility management, или "управление эксплуатацией зданий" — русский термин пока не устоялся).

Основными направлениями такого инжиниринга являются[4]:

· техническая эксплуатация зданий (ремонт, обслуживание инженерных систем, уборка, удаление отходов и др.);

· управление размещением персонала, подразделений, арендаторов (для жилых домов — организация бытовых услуг) и др.;

· организация обслуживания (благоустройство участка, охрана окружающей среды, организация досуга);

· охрана объекта, управление доступом в помещения.

Ликвидация объекта

Ликвидация объектов капитального строительства, как правило, заранее не предусматривается. Обычно она проводится при необходимости освободить площадку для нового строительства или при достижении недопустимого морального или физического износа. Перед сносом необходимо удостовериться, что здание не является памятником культуры или архитектуры.

Для ликвидации необходимо выполнить следующие мероприятия:

· остановка производства, юридическая ликвидация предприятия (для производственных объектов);

· расселение жильцов с предоставлением компенсации или другого жилья (для жилых домов);

· отключение технологических коммуникаций, систем инженерно-технического обеспечения;

· обследование объекта, получение заключения о возможности сноса;

· составление проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства;

· организация работ по демонтажу и сносу конструкций объекта;

· организация вывозки мусора, утилизации или захоронения отходов;

· выполнение проекта и организация работ по рекультивации площадки (если новое строительство не предполагается).