Выводы по затратному подходу

№	Показатели	Стоимость, руб.
	Рыночная стоимость АЗС
	рыночная стоимость права аренды земли
	итого рыночная стоимость

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, округленно составляет 13579000 рублей (Тринадцать миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч рублей) с учетом НДС.

5.2. Подход к оценке по сравнимым продажам

При применении этого подхода стоимость объекта оценки недвижимости определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При сравнительном анализе АЗС учитываются следующие особенности этого объекта:

¾ АЗС не используется как типичный объект недвижимости для получения дохода от сдачи его в аренду;

¾ При сравнительном анализе аналогов во внимание принимается основной показатель для сравнения - это количество заправочных колонок;

¾ Для сравнительного анализа используются мультипликаторы, в основу которых принимается количество заправок в среднем за отчетный период, или чистая прибыль за отчетный период.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов АЗС, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, условиям продаж, технических показателей;

- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На рынке были подобраны следующие аналоги:

Данные о сравниваемых объектах представлены в таблице сравнимых объектов.

Наименование	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог №2	Аналог №3
Адрес объекта	Г. Уфа, АЗС у автодороги Уфа-Затон	Челябинская обл.	Республика Башкортостан Дорога Уфа-Челябиск	Саратов, Мочинский проезд, д.6
Строения	Диспетчерская, 8 колонок, резервуары подземные	Диспетчерская, 3 колонки	на 8 колонок	на 8 колонок
Назначение	автозаправочная станция	автозаправочная станция	Автозаправочная станция	автозаправочная станция
Состояние объекта	20 лет эксплуатации на зем.участке – 9600кв.м.		устаревшее оборудование	на зем.уч-ке2769кв.м.
Удаленность от инфраструктуры и объекта оценки	на автодороге Уфа-Казань	на трассе Уфа-Челябинск	на трассе Уфа-Челябинск	из Саратова в сторону Волгограда
Дата предложения/продажи		24.01.2006	20.09.2005	24.01.2006
Цена предложения, руб.		220000$
Источник информации		www.bportal.ru/readybiz.asp/	Республика Башкортостан 21.09.2005г.	www.regprom.ru
Продавец				контактное лицо Панин Денис Александрович (8452) 28-08-60

Корректировочная таблица

Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи		220000$
Цена продажи, руб.
Корректировка на цены предложения		5%		5%
Скорректированная стоимость, руб.
Корректировка на дату			+5,5%
Скорректированная стоимость, руб.
Корректировка на количество колонок		+2,66раз
Скорректированная стоимость, руб.
количество корректировок
Удельный вес		0,33	0,34	0,33
Рыночная стоимость, руб, с НДС

Объяснение корректировок

В ходе анализа в цены аналогов были внесены поправки, связанные с различиями, существующими между сравниваемыми объектами и оцениваемой недвижимостью.

Отрицательные поправки (-) вносились в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый объект. Положительные поправки (+) вносились, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому.

Корректировка на цену предложения. Аналоги корректируются на 5%, т.к. они не проданы., в результате торгов происходит снижение объявленной цены не менее чем на 5%, кроме аналога №2(продан).

Корректировка на дату предложения. Аналог №2 корректируются на 5,5%, -на прогнозный индекс увеличения стоимости за три месяца. (КО-Инвест №53)

Корректировка на местоположение. Корректировка на местоположение не производится по причине того, что все аналоги и объект оценки находятся вблизи автотрасс и всегда имеют свою клиентуру.

Корректировка на количество резервуаров. Аналог №1 имеет 3 резервуара. Количество резервуаров (колонок) влияет на пропускную способность заправки; корректировка производится пропорционально наличию резервуаров.

При согласовании удельных весов всем аналогам приданы равные удельные веса.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, округленно составляет, округленно: 15256тыс. рублей (Пятнадцать миллионов двести пятьдесят шесть тысяч рублей), с учетом НДС.

Доходный подход

Доходный подход оценивает стоимость объекта как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект оценки может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Метод капитализации доходов используется, если:

· потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.