Участники инвестиционно-строительной деятельности (субъекты)
1. Инвесторы – юридические и физические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторами могут быть организации всех форм собственности, в т.ч. иностранные, государство в лице органов государственного управления, органы местного самоуправления, граждане.
2. Заказчики – физические и юридические лица, уполномоченные инвестором, осуществляющие реализацию инвестиционного проекта. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую или иную деятельность других субъектов ИСД, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, который не является инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором или контрактом в соответствии с законодательством РФ.
3. Подрядчики – физические и юридические лица, которые по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиком, выполняют работы, связанные с осуществлением инвестиционного процесса. Подрядчиками могут быть различные СМО, проектные, архитектурные, проектно-строительные и др. организации, независимо от формы собственности, а также отдельные физические лица, имеющие соответствующие разрешительные документы на проектную или строительную деятельность в установленном законом порядке.
Подрядчик может по согласованию с заказчиком привлекать для выполнения отдельных видов работ другие организации – субподрядчиков, заключая с ними договора субподряда. В этом случае ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные договором подряда, и с надлежащим качеством должен принять на себя подрядчик. В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиками – в качестве заказчика. Как правило, в качестве субподрядчиков выступают специализированные организации, выполняющие специальные строительные работы.
4. Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, для которых создаются объекты строительства. Пользователями могут быть инвесторы. (Иностранные лица, государственные органы управления, муниципальные органы управления, международные организации, граждане и др.).
5. Инвестиционная инфраструктура – физические и юридические лица, обслуживающие инвестиционный процесс и обеспечивающие взаимодействие между субъектами инвестиционного рынка (банки, страховые компании, лизинговые фирмы, риэлторские, оценочные компании, консалтинговые и др.).
6. Застройщик – Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектом капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик может быть инвестором.
Организации-застройщики называются девелоперами(от англ. developer – застройщик)/ (to develop – строить, развивать, создавать).
Инвестиционно-строительный комплекс. Структура ИСК.
Взаимодействие участников ИСД.
Наиболее часто применяются следующие схемы взаимодействия участников ИСД:
1. Традиционная схема.
2. Схема «проектирование и строительство».
3. Концессионная схема.
Традиционная схема.
Традиционная схема взаимодействия участников ИСД характеризуется тем, что строительные и проектные работы выполняются различными участниками ИСД (в первом случае – это подрядная компания, а во втором – проектная организация), при этом, как правило, проектные и строительные работы осуществляются последовательно. Традиционная схема иногда называется схемой «проектирование-тендер-строительство», так как подрядные торги проводятся после завершения проектных работ.
Главные преимущества традиционного подхода:
1. Обеспечивается возможность достижения максимальной экономии средств инвестора.
2. Выполнение каждого вида работ специализированной организацией (проектирование – проектной организацией, строительство - строительным подрядчиков) обеспечивает высокий уровень профессионализма, и как следствие высокое качество работ.
3. Последовательное выполнение работ позволяет довести каждую из работ до надлежащего уровня качества;
4. Обеспечивает равномерное распределение рисков между заказчиком и подрядчиком;
5. Обеспечивается контроль за ходом строительства, контроль стоимостных показателей и результатов работ на каждом этапе. Есть возможность исправления ошибок и внесения корректив в ход выполнения работ;
6. Имеются длительная история и большой накопленный опыт применения.
Наряду с перечисленными достоинствами традиционная схема имеет и недостатки:
1. Более длительные, чем при применении других схем, сроки выполнения проектов.
2. Значительная вероятность превышения фактической стоимости строительства над принятой заказчиком стоимостью, предложенной победителем конкурса.
3. Значительная вероятность продления установленного в договоре срока завершения работ.
4. Разрыв между проектированием и строительством (выполняются разными организациями. Между проектированием и строительством может пройти сколь угодно долгое время, подрядчик не участвует в процессе проектирования). Опытные заказчики изыскивают возможность достижения взаимодействия или частичной интеграции процессов проектирования и строительства, что позволяет уменьшить риски, связанные с разрывом между двумя этими видами деятельности.
5. Значительная вовлеченность заказчика в текущее управление проектированием и строительством объекта. Как правило, функции связанные с планированием, составлением сметы, подготовкой и проведением конкурсов, а также осуществлением надзора за строительством. В той или иной степени делегируется заказчиком проектировщику, инженеру или профессиональным консультантам. Важнейшие контрольные функции осуществляются заказчиком самостоятельно. Многие заказчики прежде всего государственные) считают такое положение дел оправданным и содержат штат сотрудников, привлекаемы к управлению инвестиционно-строительными проектами.
Однако существует большое количество заказчиков (прежде всего коммерческих), которые не считают целесообразным и экономически обоснованным осуществление непосредственного текущего руководства выполнением работ по проекту. Такие заказчики часто не имеют (и не хотят иметь) необходимой квалификации и ресурсов и предпочитают делегировать существенно больше полномочий подрядчикам, профессиональным консультантам и нанятым управляющим.
Традиционная схема организации ИСП и взаимодействия участников используется в проектах следующего типа:
1. В проектах строительства объектов транспортной инфраструктуры (автомобильных и железных дорог, мостов, аэродромов, портов и т.д.);
2. В проектах по сооружению крупных промышленных объектов;
3. В проектах строительства объектов для государственных нужд;
4. В проектах, финансирующихся международными финансовыми агентствами (Всемирный банк, ЕБРР и т.д.).