Договорные цены в строительстве

Договорная цена – это цена на строительство (ремонт) объектов. Она устанавливается заказчиком, подрядчиком с участием проектного института, субподрядных организаций в соответствии с действующим положением. В основе договорной цены сметная стоимость строительно-монтажных работ, поручаемых подрядной организацией. Договорная цена включает составляющие:

Пдог = Ссмр + П^пз + Рн,

где Ссмр – сметная стоимость строительных и монтажных работ, затраты на устройство временных зданий и сооружений, дополнительные затраты на зимнее удорожание, разница в стоимости привозных материалов и электроэнергии относительно расчетных.

П^пз – прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика включают: доплаты за передвижной характер работ, доплаты связанные с вознаграждением за выслугу лет, затраты на командировочные расходы, надбавки за выполнение СМР вахтовым методом, затраты на НИР и др.

Рн – часть общего резерва средств на непредвиденные работы и затраты, учитываемые в сводном сметном расчете стоимости, за исключением сумм компенсируемых удорожание стоимости материалов и оборудования поставляемых заказчиком.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты направлен на компенсацию дополнительных расходов подрядчика при изменении способов производства работ, использования механизмов требуемых больших затрат чем в смете.

Договорные цены являются основой для заключения договоров подряда, а также для расчетов с подрядчиками. Договорные цены определяются в период разработки ТЭО (ТЭР) или на первой стадии проектирования. Они не меняются в течении времени строительства, если не изменяются объемы строительства по проекту. В договорную цену не включаются затраты по смете, не относящиеся к деятельности подрядчика: затраты на оформление отвода земель, на разбивку осей сооружений, возмещение расходов на освоение земель, компенсации за занимаемую землю и сносимые здания и сооружения, затраты на приобретение оборудования, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты на премирование за ввод объектов, за технический и авторский надзор. В случае строительства объектов под ключ затраты на приобретение оборудования и проектно-изыскательские работы могут быть включены в договорную цену.

Договорная цена может учитывать потребительский уровень качества, гарантию качества, своевременность ввода объектов.

В случае получения экономии, как разницы между договорной ценой и сметной стоимостью объекта, она не изымается заказчиком. Эта экономия частично поступает в бюджет, а остальная распределяется между заказчиком, подрядчиками, проектировщиками с учетом их конкретного вклада в снижение стоимости строительства. При превышении договорной цены, ее переутверждения не происходит, а дополнительные затраты отражаются на результатах производственно-хозяйственной деятельности подрядчика.

К сводному сметному расчету на объект прилагается ведомость договорной цены, в качестве цены предложения. Окончательно она устанавливается на контрактных переговорах, подрядных торгах.

Согласование, экспертиза и утверждение сметной стоимости

Проектная сметная документация подвергается экспертизе взависимости от важности объекта, источника финансирования (Госэкспертиза и др.). Во время экспертизы проверяется технико-экономическая обоснованность строительства, правильность определения сметной стоимости. Проектно-сметная документация включает и проект договорной цены. После экспертизы проектно-сметная документация передается генподрядчику, который согласовывает договорную цену. Генподрядчик рассматривает договорную цену с субподрядчиками даются замечания, исправления. Уточняется ведомость договорной цены и определяется полная сметная стоимость стройки, которая является ценой объекта. В завершении проект утверждается в соответствующих инстанциях.

Виды цен на строительную продукцию и методы ценообразования

В строительстве

Существуют следующие виды цен на строительную продукцию: твердая (окончательная), с открытым верхом, скользящая. Твердая (фиксированная) цена определяется на основе соглашения заказчика и подрядчика. При этом наибольший риск у подрядчика. Она может изменятся лишь при дополнительных объемах новых проектных решений по инициативе заказчика. Цена с открытым верхом предусматривает возмещение дополнительных затрат подрядчика, связанных с удорожанием ресурсов и др. причинами. Открытая цена с предельным верхом допускает возмещение дополнительных затрат подрядчика, но ограниченных лимитной ценой объекта. Скользящая цена корректируется каждый квартал с перерасчетом затрат, вызванных инфляцией, удорожанием ресурсов.

Для подготовки подрядных торгов заказчик составляет инвесторские сметы по укрупненным нормативам или данным аналогов. Подрядные организации готовят сметы подрядчика, учитывающие собственные затраты. При этом они используют аналоги собственной базы данных или нормативы УПСС, ТЕР. Сметная стоимость в указанных сметах рассчитывается в базисных ценах (периода издания норм и расценок), текущих ценах (периода времени проектирования, заключения контрактов), прогнозных ценах (периода времени строительства). Пересчет в другой уровень цен ведется с помощью расчетных или прогнозных индексов.

Для определения цен на строительство применяются базисно-индексный, ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-компенсаци-онный и с применением базы данных. Ресурсный – метод калькуляции затрат ресурсов в текущих ценах по данным потребностям ресурсов в рабочей документации. Ресурсная ведомость составляется с помощью ЭВМ. Она включает данные о трудоемкости работ, времени использования машин, расходе материалов, транспортных расходах. Цены на ресурсы могут приниматься поданным ТЕР-2001 и индексов пересчета цен на настоящий момент времени, сметные затраты на оплату труда могут приниматься по сложившемуся уровню зарплаты организации. Цены на эксплуатацию машин арендуемых могут приниматься поданным платежных документов фактических затрат. Для собственных машин затраты себестоимости рассчитываются путем калькуляции по элементам и видам затрат. Цены на материалы, изделия принимаются поданным платежных документов фактических затрат (при согласовании с заказчиком приобретения отдельных ресурсов по высоким ценам).

Возможно составление калькуляции расчета стоимости материалов, изделий с включением затрат на приобретение, транспортных и прочих издержек. Накладные расходы и нормативная прибыль рассчитываются по действующим нормативам от фонда оплаты труда. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов изменения цен на ресурсы. Сначала составляется ресурсная ведомость и принимаются цены на базисный период. При отсутствии информации о текущих ценах на ресурсы происходит пересчет базисных цен с помощью текущих или прогнозных индексов цен.

Базисно-индексный метод основан на расчете сметной стоимости строительства по ценам базисного периода времени. В завершении сводного сметного расчета сметная стоимость строительства умножается на коэффициент перерасчета цен (индекса изменения цен) к текущему или прогнозному уровню. Индекс изменения цен рассчитывается как средневзвешенный показатель корректировки цен по структуре затрат по статьям сметной себестоимости и стоимости.

Базисно-компенсационный метод основан на расчете сметной стоимости в базисных или текущих ценах и последующем ее пересчете путем определения компенсаций по удорожанию. Метод ценообразования на основе использования базы данных состоит в накоплении информации о фактических стоимостных затратах по строительству объектов или его конструктивным элементам. Данные аналогов используются при составлении инвесторских и подрядных смет на строительство объектов.

Контрольные вопросы

1. Какая концепция цены принята в капитальном строительстве?

2. Из каких этапов строится процесс ценообразования в строительстве?

3. Как определяется лимитная цена?

4. Какова роль сметных норм в ценообразовании в строительстве?

5. Как распределяется сметная стоимость по группам затрат?

6. По какой формуле определяется цена на строительную продукцию?

7. Как формируются группы затрат для определения сметной стоимости?

8. Какие особенности формирования затрат «материалы» в строительстве?

9. Какие особенности формирования расходов на «Эксплуатацию машин и механизмов» в строительстве?

10. Для каких целей предназначены «накладные расходы» в строительстве?

11. Какие затраты включают в «Административно-хозяйственные расходы»?