Простые сделки риэлторских фирм. 3 страница

В отдельных случаях для государственной регист­рации сделок с недвижимым имуществом может по­надобиться представление следующих документов:

1) оформленная в установленном законом поряд­ке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, дей­ствующее на основании доверенности, выдан­ ной правообладателем (продавцом) или поку­пателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении го­сударственной регистрации;

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечи­тельства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолет­них, ограниченно дееспособных или недееспо­собных лиц или в отчуждаемом жилом поме­щении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообла­дателем) или покупателем является несовер­шеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

4) письменное согласие попечителя, если продав­цом (правообладателем) или покупателем явля­ется лицо, ограниченное в дееспособности;

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содер­жания;

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в об­ щей совместной собственности супругов;

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещени­ем), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав право­ обладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается пове­ренный;

10)иные документы, предусмотренные законода­тельством Российской Федерации и необходи­ мые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Полномочия законных представителей несовер­шеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, неде­еспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рожде­нии несовершеннолетнего, удостоверениями опеку­на, попечителя, выданными органами опеки и попе­чительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение до­говора продажи ограниченным в дееспособности ли­цом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территори­альный орган Службы законными представи­телями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном до­кументе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с вышеуказан­ным перечнем документов, дополнительно пред­ставляются:

1) заявление покупателя о государственной реги­страции его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации пере­ хода права собственности к покупателю;

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за го­сударственную регистрацию перехода права, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвраща­ется заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии доку­ментов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

4) иные документы, представление которых пре­дусмотрено законодательством Российской Фе­дерации.

Если договор продажи ранее уже был зарегист­рирован, то при обращении за государственной ре­гистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоуста­навливающих документов при государственной ре­гистрации договора продажи, за исключением под­линных экземпляров зарегистрированного догово­ра (в целях внесения записи о выданном покупате­лю свидетельстве о государственной регистрации права).

Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую до­левую собственность, то в заявлении указывается на необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (незави­симо от того, подается ли одно заявление, подписан­ное всеми лицами, участвующими в сделке на сторо­не покупателя, или каждый из них представляет от­дельное заявление). Каждое из лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявле­ниях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности.

При государственной регистрации перехода, воз­никновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права со­вместной собственности может подать один из участ­ников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством Россий­ской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное.

Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представ­лены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом слу­чае представляются отдельные заявления на госу­дарственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной по­шлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора продажи и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и доку­ментов, если иное не предусмотрено федеральным законом. Если на государственную регистрацию до­говора продажи, совершенного несовершеннолет­ним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограни­ченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению.

Для государственной регистрации договора про­дажи жилого помещения, приобретенного продав­цом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уп­лате продавцом жилого помещения налога на на-следствр или дарение. Если права продавца на от­чуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)»), то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответ­ствующие изменения. При этом если на основании законодательства РФ в указанных в настоящем пун­кте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), то на госу­дарственную регистрацию договора продажи пред­ставляется такое согласие.

При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организа­ция, имеющая право совершать сделки с недвижи­мостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст.ст. 54, 62 Федерального зако­на от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп. от 12 октября 2005 г.)).

Представленные на государственную регистра­цию договора продажи документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номе­ром (независимо от того, представили ли одно заяв­ление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистра­цию перехода права документы также регистрируют­ся в книге учета входящих документов под одним но­мером (независимо от того, представили ли одно за­явление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представи­ло отдельное заявление).

Если на основании договора продажи к покупате­лю переходят права, например, на жилой дом и на зе­мельный участок, на котором находится данный жи­лой дом, то документы, представленные на государ­ственную регистрацию перехода права на жилой дом, и документы, представленные на государственную ре­гистрацию перехода права на земельный участок, на котором находится данный жилой дом (то есть соот­ветствующие заявления, документы об уплате государ­ственной пошлины за государственную регистрацию перехода права и т. д.), регистрируются в книге учета входящих документов под различными номерами.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.), заявителю выдается расписка в получении документов на госу­дарственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлин­ных экземпляров документов и их копий с указани­ем наименования документов, реквизитов, количе­ства листов в каждом документе, номера книги уче­та входящих документов и порядкового номера за­писи в книге учета входящих документов, копия ко­торой помещается в соответствующее дело правоус­танавливающих документов (п. 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливаю­щих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ут­вержденных приказом Минюста России от 24 декаб­ря 2001 г. № 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 24 декабря 2004 г.).

Расписка в получении документов на государствен­ную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представле­ны документы и на государственную регистрацию до­говора продажи, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных докумен­тов со ссылкой на соответствующие порядковые номе­ра записей в книге учета входящих документов.

Если каждое из лиц, участвующих в договоре про­дажи на стороне покупателя (или продавца), предста­вило отдельное заявление, то в этом случае могут быть выданы как отдельные расписки, в которых будут ука­заны только документы, представленные конкретным лицом, так и расписка, в которой будут поименованы все представленные ими документы. В последнем слу­чае расписка выдается каждому лицу и в ней указыва­ются все заявители (например, лица, участвующие в договоре продажи на стороне покупателя).

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Сви­детельство о государственной регистрации пра­ва заполняется и выдается в порядке, установлен­ном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о по­рядке заполнения и выдачи свидетельств о государ­ственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегист­рированных правах, утвержденной приказом Мини­стерства юстиции Российской Федерации от 18 сен­тября 2003 г. № 226.

Рассмотрим некоторые нововведения в порядок государственной регистрации сделок и прав на не­движимое имущество, появившиеся в 2005 г. В со­ответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федера­ции», внесены изменения в ГК РФ, согласно которым отнесены к недвижимости объекты незавершенного строительства и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты.

Подлежат госрегистрации также сведения об из­менениях, произведенных в ходе реконструкции объекта недвижимости. К таким изменениям отно­сятся уменьшение или увеличение площади объек­та, увеличение этажности, возведение пристроек к зданиям либо частичная или полная разработка су­ществующих, улучшение архитектурной вырази­тельности зданий, реконструкция инженерных сетей и др. В госреестре при этом производится запись об изменении его характеристик. Объект заново не ре­гистрируется, госпошлина за внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижи­мость составляет 300 руб.

Изменения в регистрирующие документы нужно внести до проведения сделки с недвижимостью, дабы в последующем не возникли проблемы с даль­нейшей регистрацией сделок с реконструируемым имуществом.

В соответствии с Федеральным законом от 29 де­кабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"», с 1 января 2005 г. необходимо регистрировать обре­менения и ограничения, которые налагают органы го­сударственной власти или местного самоуправления. Закон также уточняет порядок регистрации права собственности на незавершенный объект.

Установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основа­нии договора либо акта органа государственной вла­сти или акта органа местного самоуправления, под­лежат государственной регистрации в случаях, пре­дусмотренных законом.

Внесены изменения, касающиеся порядка предос­тавления сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Изложена в новой редакции ст. 25 «Государствен­ная регистрация права собственности на создавае­мый объект недвижимого имущества». Так, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании докумен­тов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строи­тельства регистрируется на основании документов, указанных в ст. 25 Федерального закона «О внесе­нии изменений в Федеральный закон "О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним"».

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании доку­ментов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строи­тельство, проектно-сметной документации и доку­ментов, содержащих описание объекта незавершен­ного строительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, при­надлежит заявителю на ином праве, чем право соб­ственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрирует­ся на основании документов, подтверждающих пра­во пользования данным земельным участком, разре­шения на строительство, проектно-сметной докумен­тации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный за­кон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"» внесены из­менения в указанный Закон, разрешающие не регист­рировать договор ипотеки у нотариуса и менять усло­вия закладной. Раньше за удостоверение договора ипотеки необходимо было платить 1,5% от суммы сделки, например при сумме сделки в 100 тыс. руб. размер платы за нотариальное удостоверение состав­лял 1,5 тыс. руб., в последующем пошлину сократили до 1%, при этом она должна была составлять не более 1,5 тыс. руб. Нотариусы брали еще 1% от суммы сделки за подготовку договора. Законом установле­но, что ипотека распространяется на все неотдели­мые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федераль­ным законом.

Рассмотрим вопрос оказания риэлтором услуги по заключению договора аренды недвижимого имуще­ства и коммерческого найма. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется пере­дать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору недвижимое иму­щество. Здесь сразу же следует отметить, что изна­чально мы рассматриваем сдачу в аренду недвижи­мого нежилого имущества.

Договор аренды здания или сооружения заключа­ется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения вле­чет его недействительность. Договор аренды недви­жимого нежилого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным с момента такой реги­страции.

По договору аренды здания или сооружения арен­датору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются пра­ва на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использо­вания. В случаях, когда арендодатель является соб­ственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, арендато­ру предоставляется право аренды или предусмот­ренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды нежилого помещения право пользования той частью земельно­го участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда нежилого помещения, находящегося на зе­мельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоре­чит условиям пользования таким участком, установ­ленным законом или договором с собственником зе­мельного участка.

Договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсут­ствии согласованного сторонами в письменной фор­ме условия о размере арендной платы договор арен­ды здания или сооружения считается незаключен­ным. Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на кото­ром оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по переда­точному акту или иному документу о передаче, подпи­сываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооруже­ния, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствую­щего документа о передаче. Уклонение одной из сто­рон от Подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных догово­ром, рассматривается как отказ соответственно арен­додателя от исполнения обязанности по передаче иму­щества, а арендатора — от принятия имущества.

Рассмотрим оказание услуг по коммерческому найму жилых помещений. Ранее действовавшее жи­лищное законодательство не выделяло такого поня­тия, как «коммерческий наем» жилых помещений. Теперь, ЖК РФ разделил понятия социального найма и коммерческого найма. Риэлторская фирма может оказывать клиентам и услуги по найму жилых поме­щений, но, в принципе, теперь это может касаться только жилого фонда коммерческого использования, т. е. услуги по коммерческому найму. Одним из этапов оказания данного вида услуг станет содействие, «по­мощь» риэлтора в заключении договора коммерческо­го найма жилого помещения. ЖК РФ детально урегу­лировал вопрос о социальном найме жилых поме­щений, однако, полностью не разрешенным остался вопрос о коммерческом найме жилых помещении. Это вовсе не является недостатком или упущением законодателя. Напротив, к правоотношениям сторон по коммерческому найму можно применять общие положения о договоре, возникновении, изменении или прекращении обязательств, действующие в граж­данском законодательстве.

Стороны правоотношений по коммерческому най­му (наймодатель, наниматель) — клиентом риэлтора может стать как одна, так и другая — вправе самосто­ятельно определять условия сдачи внаем жилого по­мещения. Существенным отличием и преимуществом, которое должно способствовать развитию рынка ком­мерческого использования жилых помещений, должен стать коммерческий найм жилых помещений. Наймо­датель сам определяет правила и задает условия, на которых согласен сдать внаем принадлежащее ему жи­лое помещение, в свою очередь наниматель не может требовать от наймодателя по договору коммерческого найма каких-либо льготных условий.

Вот приблизительные условия, которые могут быть установлены в договоре коммерческого найма жилого помещения. Во-первых, в договоре необходимо опре­делить его предмет и. стороны. Предметом договора, конечно же, будет являться жилое помещение. Данное жилое помещение необходимо совершенно четко оп­ределить в договоре (охарактеризовать), назвать те его качества и свойства, которые точно смогут идентифи­цировать именно это жилое помещение, под совокуп­ность данных признаков не может подходить другое жилое помещение. Поэтому необходимо указать адрес места расположения жилого помещения, его площадь (полезную, жилую), количество комнат, этаж. Если есть какие-либо .особенности в условиях проживания в данной квартире, то их тоже нужно предусмотреть в предмете договора. Например, в квартире отсутствует горячее водоснабжение, а горячая вода нагревается в электрообогреваемом котле, это обязательно нужно предусмотреть. Данная информация будет в интересах как клиента-нанимателя, так и клиента-наймодателя. Поскольку наниматель впоследствии может предъя­вить претензии относительно того, что ему сдали квар­тиру без услуги горячего водоснабжения, и требовать уменьшения арендной платы.

В договоре коммерческого найма целесообразно предусмотреть и те права, которыми наделяется на­ниматель при найме данного жилого помещения. Как правило, это не только права пользования и владе­ния, но и распоряжения. Если у наймодателя есть особые требования к нанимателю при использовании им квартиры, то он также может включить их в текст договора (в пределах разумного). Например, наймодатель желает, чтобы его наниматель не включал громко музыку позже 20 часов.

В текст договора можно включить и всех лиц, ко­торые имеют право вселиться в данную квартиру вместе с нанимателем. Прежде всего, это касается членов его семьи.

В качестве прав и обязанностей сторон по догово­ру можно предусмотреть те же права, что предусмотрены и для договоров социального найма. Но по же­ланию наймодателя, он может и «ужесточить» ответ­ственность за нарушение нанимателем условий дого­вора, предусмотрев дополнительные основания для выселения нанимателя и членов его семьи. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не пре­вышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помеще­ние, в котором проведен текущий ремонт, за исклю­чением случаев, когда жилое помещение предостав­ляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищ­ном фонде (акт должен содержать только дату его со­ставления, реквизиты и стороны договора социаль­ного найма, по которому передается жилое помеще­ние, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудова­ния, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о при­ годности жилого помещения для проживания, подпи­си сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми поме­щениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое по­мещение, санитарно-техническое и иное оборудова­ние, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возмож­ные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствую­щую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помеще­ние, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жи­лого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого поме­щения, выполняемому Нанимателем за свой счет, от­носятся следующие работы: побелка, окраска и ок­лейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подо­конников, оконных переплетов с внутренней сторо­ны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горяче­го водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неис­правностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или обо­рудования в нем либо связано с производством капи­тального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) пере­ планировку жилого помещения без получения соот­ветствующего согласования, предусмотренного жи­лищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в ус­тановленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответ­ствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в разме­ре, установленном ЖК РФ, что не освобождает На­нимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капи­тального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не мо­гут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освобо­дить в установленные сроки и сдать по акту Наймо­дателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находя­щееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое по­мещение работников Наймодателя или уполномочен­ных им лиц, представителей органов государствен­ного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящего­ся в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ в случае расторжения договора, а для ликвида­ции аварий — в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении ос­нований и условий, дающих право пользования жи­лым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору со­циального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого по­мещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполне­нии Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквар­тирном доме, санитарно-технического и иного обо­рудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать умень­шения платы за жилое помещение либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквар­тирном доме, либо возмещения убытков, причинен­ных ненадлежащим исполнением или неисполнени­ем указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время прове­дения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое по­мещение маневренного фонда, отвечающее санитар­ным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструк­ции) осуществляется за счет средств Наймодателя;