Кошторисна документація в інвестиційній сфері.
*******
*1.Інвестиційне проектування – це розробка комплексу технічної документації, яка містить техніко-економічне обґрунтування (креслення, пояснювальні записки, бізнес-план та інші необхідні документи) проектів. Це надзвичайно важливий і відповідальний етап в інвестиційному процесі, бо розробка проекту, або проектування є одним з найважливіших ланцюжків з ланки здійснення капітального будівництва, що пов’язує науку з виробництвом. Від якості технологічного обґрунтування та рівня проектних рішень залежить ефективність інвестицій, кошторисна вартість будівництва об’єкта інвестування та строки його здійснення.
У процесі інвестиційного проектування вирішуються основні питання будівництва майбутнього об’єкта для того, щоб він відповідав найкращим експлуатаційним вимогам, а його реалізація була економічною – тобто здійснювалась у мінімальні строки з найменшими витратами праці, матеріальних та грошових коштів.
Весь процес проектування можна розподілити на три етапи:
1) передпроектні роботи, до яких входять збір і підготовка вихідних даних та проведення наукових досліджень, необхідних для розробки проектів;
2) вишукування, переважно, пов’язані з передплановими роботами, вибором та відведенням території піл будівництво;
3) проектування об’єктів.
До передпроектних робіт, які можуть виконуватись до початку процесу проектування для визначення принципових об’ємно-просторових та містобудівних рішень належать:
♦ розробка попередніх концептуальних архітектурних пропозицій (фор-ескізи);
♦ розробка пропозицій щодо розміщення об’єктів будівництва на земельних ділянках (обґрунтування місця розміщення, необхідної території та умов будівництва);
♦ опрацювання інженерної характеристики об’єкта та складання опитувальних листів;
♦ складання завдання на інженерні вишукування;
♦ складання завдання на проектування;
♦ обміри та обстеження будівель, які підлягають реконструкції, переоснащенню, розширенню, переплануванню або надбудові;
♦ інші види робіт, необхідні для початку процесу проектування.
Проектні роботи – це роботи, пов’язані зі створенням проектної документації для будівництва – текстових та графічні матеріалів, затверджених в установленому порядку, якими визначаються містобудівні, об’ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні та технологічні рішення, а також кошториси об'єкта будівництва.
Проектні та вишукувальні роботи виконуються на підставі договорів (контрактів), укладених між замовниками та проектувальниками. Договір можна укладати на виконання передпроектних робіт, комплекс проектних робіт, вишукувальних робіт, окремих стадій та розділів проекту: Не допускається розроблення проектної документації без інженерних вишукувань на нових земельних ділянках, а при реконструкції об’єктів – без уточнення раніше виконаних інженерних вишукувань.
Своєчасна розробка проектно-кошторисної документації суттєво прискорює інвестиційний процес. Проект будівництва, реконструкції або технічного переозброєння звичайно складається з комплексу технічної документації (креслень, технологічних, конструктивних та економічних обґрунтувань) і кошторисної документації.
Проектування – це надзвичайно важливий і відповідальний етап в інвестиційному процесі, оскільки прийняті в проекті технологічні, планувальні та конструктивні рішення дуже важко скоригувати, коли вже розпочато будівництво. Самі витрати на проект незначні, але коли інвестиції у виробництво обладнання та виготовлення конструктивних елементів споруд вже спрямовані, то помилки, допущені при розробці проекту, коштують надто дорого.
Проектно-кошторисній документації звичайно передує розробка інвестиційного проекту, проте з метою прискорення інвестиційного процесу передпроектні дослідження, стадія проектування і навіть будівництва часто суміщаються. Будівельники, як правило, вимагають від замовника при готовому технічному проекті робочу документацію на перший рік будівництва. Разом з тим проект повинен обґрунтовуватись за допомогою найновітніших науково-технічних досягнень, які можуть з’явитися після завершення проектування. Тому проектувальники повинні закладати в проект такі об’ємно-планувальні і конструктивні рішення, які б давали змогу швидко реконструювати і технічно переозброювати виробництво.
Класичний проект має три складові: технологічну, будівельну і техніко-економічну.
Технологічна частина складається зі схеми виробництва (технологічно взаємопов’язаних одиниць обладнання), технологічних етапів і переділів виготовлюваної продукції, обсягів виробництва та якісних показників.
Будівельна частина визначає стандартні вимоги до об’ємно-планувальних і конструктивних рішень. Об’ємно-планувальні рішення передбачають розміщення основних і підсобних приміщень, цехів, розміри їх площі та обсягу; конструктивні рішення — використання найбільш придатних за визначеними параметрами будівельних матеріалів, конструкцій і деталей.
Техніко-економічна частина включає передпроектні дослідження і техніко-економічні обґрунтування, розрахунки економічних показників ефективності й доцільності проекту. Проект розробляється на підставі завдання на проектування та іншої передпроектної документації, що надається замовником проектно-дослідницькій організації (генеральному проектувальнику). У разі згоди останнього виконувати проектні роботи між ними укладається договір на розробку проектно-кошторисної документації.
Керуючись вимогами і параметрами завдання на проектування, проектна фірма проводить економічні та інженерні дослідження. Економічні дослідження здійснюються з метою перевірки доцільності проекту: вивчається забезпечення виробництва сировиною, транспортними засобами, робочою силою, аналізуються можливості використання місцевих будівельних матеріалів та існуючої виробничо-технічної бази будівництва.
Інженерні дослідження виконуються з метою перевірки обґрунтованості будівництва на обраному майданчику, тобто вивчаються топографічні, геологічні, гідрогеологічні, гідрометричні, метеорологічні та інші умови виконання будівельно-монтажних робіт. Результатом є визначення площі будівництва, обсягів земляних робіт, вибір типів фундаментів і наземних конструкцій окремих будівель і споруд, вибір джерел забезпечення будівництва та експлуатації підприємства енергією, водою, комунікаційними мережами та іншими об’єктами виробничої інфраструктури.
В Україні традиційно весь комплекс інженерних та економічних досліджень проводиться генеральним проектувальником із залученням спеціалізованих науково-дослідних, дослідно-конструкторських і геолого-розвідувальних фірм згідно з укладеними договорами. Керівництво цими дослідженнями здійснює головний інженер (архітектор) проекту. Такий метод проектування склався ще за часів Радянського Союзу відповідно до галузевої схеми управління народним господарством.
За сучасних умов в Україні доцільно створювати проектно-дослідницькі компанії, які виконують проектні роботи самостійно або із залученням невеликої кількості субпідрядних проектувальників. Такі компанії завдання на проектування повинні одержувати в результаті перемог на тендерах (підрядних торгах).
Після проведення інженерних й економічних досліджень, і затвердження майданчика під забудову та його розмітку в натурі генпроектувальник одержує архітектурно-планувальне завдання і технічні умови на проектування, що, по суті, є початком розробки проектно-кошторисної документації.
Проектування об’єктів здійснюється на підставі вихідних даних, до складу яких входять:
1) архітектурно-планувальне завдання (АПЗ);
2) технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта (ТУ);
3) завдання на проектування;
4) інші вихідні дані.
Замовлення на проектування об’єкта проектувальник одержує безпосередньо через замовника або за підсумками архітектурного конкурсу чи торгів (тендерів), порядок проведення яких встановлений законодавством.
Основними складовими проектної документації є:
♦ ескізний проект;
♦ техніко-економічне обґрунтування (ТЕО) або техніко-економічний розрахунок (ТЕР);
♦ проект;
♦ робочий проект;
♦ робоча документація.
Ескізний проект розробляється для принципового визначення вимог до містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних та функціональних рішень об’єкта, підтвердження можливості створення об’єкта цивільного призначення. У його складі для обґрунтування прийнятих рішень за завданням замовника можуть додатково виконуватися інженерно-технічні розробки, схеми інженерного забезпечення об’єкта, розрахунки кошторисної вартості та обґрунтування ефективності інвестицій, у разі проектування об’єкта у кварталі існуючої забудови - містобудівне обґрунтування розміщення об’єкта.
Техніко-економічне обґрунтування (ТЕО) розробляється для об’єктів виробничого призначення, які потребують детального обґрунтування відповідних рішень та визначення варіантів і доцільності будівництва об’єкта.
Техніко-економічні розрахунки (ТЕР) застосовується для технічно нескладних об’єктів виробничого призначення та виконується у скороченому обсязі, порівняно з ТЕО відповідно до характеру об’єкта та вимог завдання.
ТЕО або ТЕР розробляються на підставі завдання на проектування та вихідних даних, які обґрунтовують потужність виробництва, номенклатуру та якість продукції, якщо вони не задані директивно, кооперацію виробництва, забезпечення сировиною, матеріалами, напівфабрикатами, паливом, електро- та теплоенергією, водою і трудовими ресурсами, у т. ч. вибір конкретної ділянки для будівництва, розрахункову вартість будівництва та інші техніко-економічні показники.
ТЕО після погодження, схвалення при тристадійному проектуванні або затвердження ТЕР при двостадійному проектуванні за встановленим порядком є підставою для розробки наступної стадії проектування.
Для об’єктивної характеристики проектних рішень, які приймаються на відповідних стадіях проектування, розраховується система техніко- економічних показників. Головні з них - вартісні, які дозволяють комплексно оцінювати економічну ефективність технологічної та будівельної частин проекту загалом. Друга група показників - натуральні, більшість з яких - додаткові. Також зустрічається поділ усіх техніко-економічних показників проектів на загальні, що характеризують ефективність проекту загалом, і такі, що стосуються окремих частин проекту. Загальні показники поділяються на будівельні та експлуатаційні.
Інвестиційне проектування може здійснюватись у дві чи одну стадію.
Двостадійне проектування включає розробку проекту зі зведеним кошторисом і розробку робочої документації з кошторисами. Такий варіант застосовується при будівництві великих і складних промислових підприємств, нових кварталів забудови міст, великих селищ, окремих будівель і споруд зі складними або новітніми об’ємно-планувальними, конструктивними та архітектурними рішеннями. При одностадійному проектуванні розробляється один документ — робочий проект зі зведеним кошторисом, який застосовується для технічно та архітектурно нескладних будівель і споруд.
При двостадійному проектуванні на першій стадії розробляються: ситуаційний план розміщення підприємства та генеральний план будівництва; технологічна схема виробництва і загальна схема управління підприємством; схема комплексу технічних засобів та автоматизації технологічних процесів; план земельної ділянки та недеталізовані рішення планів, фасадів, розрізів окремих нетипових будівель і споруд; плани і профілі трас інженерних мереж; житлово-цивільне будівництво, якщо воно належить до підприємства; проект організації будівництва; кошторисна документація; паспорт проекту і пояснювальна записка. Документи, що опрацьовуються на цій стадії, узгоджуються із зацікавленими організаціями і контрольними інспекціями (санітарною, протипожежною та ін.) і затверджуються відповідними органами залежно від відомчої належності проекту і форми власності інвестора.
На другій стадії розробляють документацію для будівництва окремих будівель і споруд: перелік фізичних обсягів будівельно-монтажних робіт і потреб у матеріалах, конструкціях і деталях для їх виконання; перелік необхідного технологічного та інженерного обладнання; локальні та об’єктні кошториси; робочі креслення (плани і розділи будівель); паспорти окремих будівель і споруд.
Одностадійний робочий проект має дещо менший обсяг, ніж двостадійний, що значно скорочує строки його розробки і зменшує вартість проектно-дослідницьких робіт.
На кожній стадії проектування розраховуються показники (вартісні і натуральні), які всебічно характеризують проект. Система цих техніко-економічних показників включає: загальні, що характеризують проект в цілому, і окремі, що характеризують певні частини проекту: економічну, будівельну, технологічну.
Загальні, або головні, показники складають дві групи: будівельні та експлуатаційні.
Будівельні показники оцінюють економічність прийнятих архітектурно-будівельних, планувальних і конструктивних рішень. Головні з них: обсяг інвестицій (кошторисна вартість підприємства загалом); обсяг будівельно-монтажних робіт та його структура за витратами; витрати головних будівельних конструкцій у розрахунку на одиницю кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт; трудомісткість монтажу окремих будівель і споруд; коефіцієнти використання території забудови, робоча, корисна площа і об’єм будівель та ін.
Будівельні показники, що характеризують жилі будівлі, їх квартали або мікрорайони, — це кошторисна вартість будівництва, в тому числі будівельно-монтажних робіт: загальна і житлова площа; середня вартість 1 м2 загальної і житлової площі; об’ємно-планувальні коефіцієнти; показники економічності генерального плану кварталу, що характеризують питому вагу забудови і використання території будівельного майданчика, та ін.
Експлуатаційні техніко-економічні показники характеризують: номенклатуру та обсяг продукції; виробничу потужність кожного її виду; собівартість і рентабельність одиниці виробленої продукції; чисельність працюючих, продуктивність праці і режим роботи підприємства; технічні характеристики обладнання й рівень його використання; експлуатаційні витрати всіх видів ресурсів на виробництво одиниці продукції тощо.
Після завершення двостадійного або одностадійного проектування інвестор (замовник) організовує експертизу проектно-кошторисної документації, яка проводиться з метою контролю за якістю проектування, обґрунтованістю прийнятих рішень і вартістю будівництва. Інвестор може здійснювати експертизу самостійно або із залученням інжинірингової фірми. Розроблений проект підлягає контролю також з боку уповноважених державою органів з метою визначення відповідності державним нормам і стандартам у галузі будівництва, архітектури, екології, санітарії, протипожежної безпеки тощо. За результатами всебічної експертизи замовник і генеральний проектувальник вносять зміни до проектно-кошторисної документації, після чого вона підлягає затвердженню за встановленим порядком.
За умов державного інвестування можливе тристадійне проектування, коли за рахунок держбюджету фінансуються також передінвестиційні дослідження — техніко-економічні обґрунтування (ТЕО), техніко-економічні розрахунки (ТЕР) та ескізні проекти (ЕП), які є складовими інвестиційних проектів або бізнес-планів інвестиційних проектів. Останні, як правило, розробляються не за рахунок інвестиційного проекту і тому не мають відношення до будівельного проектування і кошторисної вартості. У даному випадку структура розподілу коштів по стадіях проектування має такий вигляд.
Розподіл коштів по стадіях проектування (%)
| Види проектування | ТЕО (ТЕР, ЕП) | Проект | Робоча документація |
| Тристадійне | 10—15 | 15—25 | 60—75 |
| Двостадійне: 1 варіант | 10—15 | 85—90 | |
| 2 варіант | 25 | 75 | |
| Одностадійне | 100 |
Отже, одностадійне проектування передбачає розробку робочого проекту із зведеним кошторисом і застосовується для будов і споруд технічно і архітектурно нескладних. Проектування у дві стадії включає розробку проекту із зведеним кошторисом і розробку документації з кошторисами і застосовується для великих і складних промпідприємств, нових кварталів, окремих будов і споруд із складними конструктивними і технічними рішеннями. При тристадійному проектуванні першою стадією є передінвестиційні дослідження – техніко-економічне обґрунтування, техніко-економічні розрахунки та ескізні проекти. На другій стадії розробляється проект із зведеним кошторисом, а на третій робоча документація з кошторисами. Таке проектування використовується за умов державного фінансування, коли за рахунок державного бюджету фінансуються передінвестиційні дослідження.
Вартість проектно-дослідницьких робіт складається з: матеріальних витрат на виробництво; заробітної плати працівників; поточних витрат; інших витрат; нарахувань і відрахувань, передбачених чинним законодавством; планових нагромаджень.
Контракти на проектно-дослідницькі роботи можуть укладатися на весь обсяг робіт (генеральний контракт) або на окремі стадії («Проект», «Робочий проект», «Робоча документація»).
*******
*2.У ринковій економіці ціна є найпоширенішою економічною категорією: вона – грошовий вираз вартості товарів, послуг, ресурсів. За допомогою ціни вимірюються економічні показники обсягів виробництва і споживання, основних та оборотних фондів тощо. Роль ціни за умов ринку різко відрізняється від її ролі при централізованому плануванні народного господарства. У першому випадку вона виступає всезагальним регулятором процесу суспільного відтворення, вплив якого на діяльність господарюючих суб’єктів доповнюється іншими регуляторами, які застосовує держава (податками, відсотковими ставками, валютним курсом, дотаціями). Вартісна ціна обсягів виробництва і підтримка економічного порядку в ході коливань ринкової кон’юнктури здійснюється за допомогою системи ринкових цін. Рух даних цін під впливом співвідношення попиту і пропозиції є основою, вихідним моментом дії ринкового механізму щодо регулювання суспільного відтворення.
У ринковій економіці діють різні види цін залежно від сфери обігу й видів реалізованої продукції чи послуг. Так, у відносинах між підприємствами-виробниками і підприємствами-споживачами, а також між підприємствами-виробниками та оптово-збутовими організаціями використовуються ціни оптового обігу. Це, перш за все, оптові ціни, за якими реалізується промислова продукція. Продукцію сільського господарства держава придбаває за закупівельними цінами. У будівництві для розрахунків за споруджені об’єкти застосовується ціна, яка визначається на основі кошторисної вартості будівництва. Товари народного споживання для населення реалізуються за роздрібними цінами. Розрахунки за послуги транспорту, комунально-побутового господарства здійснюються за особливими цінами – тарифами.
Вченими-економістами запропоновано класифікацію цін, згідно з якою вони поділяються на: ринкові (світова, монопольна, картельна пропозиції і попиту), ціни для покупців (споживча, оптова, роздрібна, довідкова), ціни виробника (прейскурантна, контрактна, розрахункова), а також ціни статистичні (середньостатистична, експортна, імпортна, поточна).
Теоретичні передумови організації ціноутворення ґрунтуються на положенні, що ціна повинна забезпечити всім працюючим підприємствам можливість відшкодування витрат на виробництво продукції, виконання робіт або надання послуг, тобто можливість розрахунків за використані трудові, матеріальні і технічні ресурси, а також гарантувати прибуток, достатній для сплати відсотків за банківський кредит, розрахунків з державним і місцевим бюджетом, сплати дивідендів акціонерам і, нарешті, інвестування розвитку. Це – загальні положення щодо ціноутворення у всіх галузях економіки, які працюють за ринкових умов.
Інвестиційна сфера з точки зору ціноутворення має певні особливості. По-перше, для визначення вартості будівництва використовується дворівнева система цін, яка включає базисну кошторисну вартість будівництва і вартість будівництва, що встановлюється на стадії укладання підрядного контракту. Базисна кошторисна вартість визначається на стадії розробки проектно-кошторисної документації за кошторисними нормами і цінами. Вартість будівництва, яка обчислюється у процесі укладання підрядного договору (договірна ціна), враховує додаткові витрати замовника і підрядника, спричинені лібералізацією цін за ринкових умов. Отже, ціна на будівельну продукцію у недержавному секторі затверджується замовником (інвестором).
По-друге, в будівництві можуть визначатися ціни споживчої одиниці продукції (вартість 1 м2 житлової, виробничої або загальної площі), вартість одного ліжко-місця для лікарень, санаторіїв; вартість одного посадочного місця для кафе, ресторанів, кінотеатрів тощо. Ці ціни мають важливе значення при продажу будівельної продукції.
По-третє, ціни на будівельну продукцію визначаються індивідуальним кошторисом. І навіть об’єкти, споруджені за типовим проектом, мають різну кошторисну вартість за рахунок місцевих відмінностей: вартість земельного майданчика, обсяг земельних робіт і нульового циклу, витрат на спорудження елементів виробничої та соціальної інфраструктури тощо.
По-четверте, ціни в будівництві виконують планово-облікові функції, є підстава для укладання договорів і розрахунків за виконані роботи і надані послуги, а також для складання звітів.
По-п’яте, дуже значною особливістю ціноутворення в інвестуванні є метод нормування поточних витрат і планових нагромаджень, тобто накладні витрати визначаються за затвердженими нормами у відсотках до прямих витрат, а планові нагромадження – у відсотках до кошторисної собівартості робіт (суми прямих і накладних витрат). Перелічені особливості ціноутворення мають суттєві вади, які впливають на якість кошторисів.
В Україні ціноутворення в інвестиційній сфері регулюється Порядком визначення вартості будівництва, що здійснюється на території України, який є складовою частиною державних будівельних норм (ДБН). Цей порядок носить обов’язковий характер:
v для інвестицій, які фінансуються за рахунок держбюджету, держкредиту, держпідприємств, а також місцевих бюджетів;
v для визначення базисної кошторисної вартості для будівництва, що фінансується інвесторами всіх форм власності;
v для визначення всіх вартісних показників, в т.ч. і тих, які формуються понад базисну кошторисну вартість, для інвестицій джерелом яких являються змішані кошти і доля державних інвестицій перевищує 25%.
Цим порядком встановлюються правила визначення вартості нового будівництва, реконструкції і технічного переозброєння підприємств, будівель і споруд всіх галузей економіки України для всіх учасників інвестиційного процесу незалежно від форм власності і відомчої належності. Поширюється він на підрядний, господарський і змішаний способи будівництва, має обов’язковий характер для інвестицій, які фінансуються за рахунок державного бюджету, державного кредиту, для державних підприємств і бюджетів всіх рівнів, а також при визначенні базисної кошторисної вартості для будівель, які фінансуються інвесторами недержавних форм. При визначенні договірних цін порядок має рекомендаційний характер.
Ціни в інвестиційній діяльності можуть визначатися залежно від того, чи є вони:
Ø ринковими (явними) або тіньовими (неявними);
Ø абсолютними або відносними;
Ø поточними чи постійними.
Ринкові або явні ціни – це ціни, які представлені на ринку, незалежно від того, визначаються вони попитом та пропозицією та урядом, іншими словами, це ціни - за якими фірма буде купувати собі необхідні ресурси та продавати продукцію. Тіньові або неявні ціни – це викривлені під дією певних чинників (попиту, пропозиції) ринкові ціни. Абсолютні цінивиражають вартість одного продукту в абсолютній кількості грошей, а відносні ціни – виражають її через вартість іншого продукту. Поточні ціни змінюються з часом в результаті інфляції. Якщо інфляція сильно впливає на вартість ресурсів, то вона впливатиме і на ціну продукції. Навіть незначна інфляція має враховуватися в інвестиційних розрахунках, бо вона впливатиме на вартість проекту уже на перших фазах його реалізації (будівництві та введенні в експлуатацію), а це, своєю чергою, призведе до необхідності залучення додаткових коштів. Якщо ж ціни на перелік необхідних ресурсів залишаються відносно стабільними протягом певного періоду часу, то в розрахунках використовують постійні ціни.
Система ціноутворення в інвестиційній сфері формується відповідності до загальної та єдиної цінової політики України та характеризується такими ознаками:
• застосуванням, переважно, вільних (ринкових) тарифів майже на всю продукцію виробничо-технічного призначення та послуги, які використовуються в капітальному будівництві;
• можливістю використання вільних (договірних) цін на будівельну продукцію;
• надання рівних прав учасникам інвестиційного процесу при формуванні договірних цін на будівельну продукцію;
• використання підрядних торгів як пріоритетного методу формування договірних цін;
• наявністю рекомендаційного характеру загальних положень ціноутворення.
Основою складу вартості будівництва є договірна ціна – це вартість підрядних робіт, за яку підрядна організація, визначена виконавцем робіт, згодна виконати об’єкт замовлення.
Договірна ціна на будівництво об’єкта формується претендентом на виконання робіт (генпідрядником) із залученням субпідрядних організацій і погоджується із замовником. У результаті спільного рішення оформляється протокол погодження договірної ціни на будівельну продукцію, який є невід’ємною частиною контракту.
До складу договірної ціни включаються:
ü базисна кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт;
ü інші витрати, що входять до базисної кошторисної вартості будівництва (збільшення прямих і поточних витрат і планових нагромаджень, витрати на перевезення та відрядження робітників-будівельників);
ü частина резерву коштів на непередбачені роботи і витрати;
ü базисна кошторисна вартість пусконалагоджувальних робіт;
ü витрати, доплати і знижки, що встановлюються в процесі переговорів або торгів (тендерів).
Договірні ціни можуть встановлюватись твердими, динамічними та періодичними.
Тверді (остаточні) договірні ціни, зазвичай, встановлюються для будівництва тривалістю до 1,5 років. Вони враховують майбутнє коливання цін і не коригуються стосовно фактичного рівня інфляції. Тверді договірні ціни встановлюються незмінними на весь обсяг будівництва і не уточнюються, за винятком випадків, якщо:
а) замовник змінює в процесі будівництва проектні рішення, що викликає зміну обсягів робіт та вартісних показників;
б) в процесі будівництва в проектній документації та інвесторських кошторисах виявлені безперечні помилки, які не були виявлені на стадії тендерної пропозиції та складання договірної ціни, а підрядник не є виконавцем проектно-кошторисної документації;
в) виникають обставини непереборної сили — надзвичайні обставини та події, які не можуть бути передбачені сторонами під час укладання договору (контракту).
Динамічні (відкриті) договірні ціни встановлюються відкритими та можуть уточнюватися протягом всього строку будівництва. Вони мають, як правило, незмінну частину витрат (базисну кошторисну вартість). Ця частка коригується в процесі будівництва відповідно до фактичного рівня інфляції.
Періодичні договірні ціни встановлюються відкритими і мають елементи як динамічної, так і твердої договірних цін. Особливість такої ціни полягає в тому, що на обсяги робіт, які плануються на визначений період, зазвичай, цс річний план, встановлюється тверда договірна ціна (фіксована частина ціни). Формування та застосування фіксованої частини періодичної договірної ціни провадиться за правилами як для твердої договірної ціни.
По закінченні періоду, в якому діяла тверда ціна в складі періодичної договірної ціни, вартість залишків робіт може уточнюватися з подальшим встановленням твердої ціни на весь залишок або його частину.
Договірні ціни враховують усі витрати підрядної організації та замовника і обумовлюються при укладанні договорів, прогнозуванні вартості підрядних робіт, розрахунках між замовником і підрядником (субпідрядником) за виконані роботи. Узгоджуються договірні ціни на переговорах між учасниками інвестиційного процесу або на тендерних торгах.
Після погодження договірної ціни складається контракт на виконання робіт. У контракті зазначається документ, покладений в основу визначення вартісних показників; позначається вид договірної ціни: тверда, динамічна або періодична; порядок та терміни уточнення договірної ціни; умови фінансування та розрахунків за обсяги виконаних робіт; гарантії замовника та підрядника тощо.
*******
*3. Розробка і затвердження цін на будівельну продукцію мають свої особливості. Зокрема, ціни розраховуються у вигляді базисної кошторисної вартості на основі кошторисних норм на будівельні роботи, монтаж устаткування, а потім у складі проекту затверджуються відповідними органами замовників (інвесторів). Таким чином, ціною окремого будівельного об’єкта є кошторисна вартість. Тобто, основним документом, що визначає ціну будівництва окремого об’єкту являється кошторис.
Кошторис – це сукупність нормативних документів, що визначає вартість робіт по спорудженню окремого об’єкта і матеріально-технічні та трудові затрати для цього.
В залежності від економічних особливостей і затрат в загальній кошторисній вартості виділяються три групи відповідно до технологічної структури інвестицій:
- затрати на будівельно-монтажні роботи;
- затрати на придбання технологічного і інших видів обладнання, необхідних для подальшої експлуатації об’єкта;
- інші затрати і роботи, пов’язані з підготовкою і проведенням будівництва.
У відповідності з практикою кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт складається із прямих, накладних витрат і планових нагромаджень (нормативний прибуток). Сума прямих і накладних витрат утворює кошторисну собівартість робіт. До прямих витрат відносяться: кошторисна вартість матеріалів, конструкцій і деталей, основна заробітна плата робітників, затрати по експлуатації будівельних машин і механізмів. Накладні витрати на відміну від прямих не пов’язані безпосередньо із технологічним процесом будівельного виробництва, а передбачені для його обслуговування.
До прямих витрат належать: кошторисна вартість будівельних матеріалів, конструкцій і деталей, основна заробітна плата працюючих, витрати до експлуатації будівельних машин і механізмів. У складі кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт прямі витрати становлять у середньому 75-80%.
Накладні витрати, на відміну від прямих, не пов’язані безпосередньо з технологічним процесом будівельного виробництва, а призначаються для його обслуговування — організації, управління, інженерної підготовки та забезпечення інших умов. Накладні витрати поділяються на чотири групи:
1) адміністративно-господарські — основна і додаткова заробітна плата керівників, спеціалістів і службовців; відрахування на утримання вищої організації; витрати на відрядження; інші витрати (поштово-телеграфні, канцелярські, утримання приміщень);
2) витрати по обслуговуванню всіх працюючих — додаткова заробітна плата працюючих; витрати на санітарно-побутове обслуговування, охорону праці і техніку безпеки; внески на соціальне страхування; відрахування профспілкам на фізичну культуру та культурно-масову роботу;
3) витрати на організацію робіт на будівельних майданчиках — утримання сторожової та пожежної охорони; витрати на проектування технології та організації робіт; утримання виробничого інвентаря (поточний ремонт, знос тимчасових нетитульних будівель і споруд тощо); амортизацію і поточний ремонт устаткування навчальних комбінатів і лабораторій по випробуванню матеріалів і виробів; витрати на науково-дослідну роботу, а також підготовку об’єктів до здачі в експлуатацію;
4) інші накладні витрати — виконання важливих завдань, утримання редакцій багатотиражних газет та ін.
Традиційно накладні витрати нормуються двома способами: на будівельні роботи — у відсотках від прямих витрат; на монтажні — у відсотках від основної заробітної плати працюючих.
Планові нагромадження відповідно до ДБН передбачаються в кошторисах на будівництво об’єктів у розмірі 30 % від суми прямих і накладних витрат. Вони разом з економією від зниження собівартості будівельно-монтажних робіт складають загальний прибуток від здачі будівельної продукції замовникам.
Для визначення кошторисної вартості реальних інвестиційних проектів складаються слідуючі кошторисні документи:
- локальні і об’єктні кошторисні розрахунки;
- кошториси на проектно-дослідницькі роботи;
- зведений кошторисний розрахунок;
- відомість базисної кошторисної вартості будівництва об’єктів, що входять у пусковий комплекс;
- відомість базисної кошторисної вартості об’єктів і робіт по охороні навколишнього середовища.
Розробляються ці документи на основі державних будівельних норм. Крім того, враховуючи інфляційні процеси, для перерахунку ведених кошторисів щорічно встановлюються підвищуючі індекси і коефіцієнти.
В локальних кошторисах на будівельні роботи на основі їх фізичних об’ємів і розцінок спочатку розраховуються прямі витрати, на суму прямих витрат нараховуються накладні витрати, а на суму прямих і накладних витрат нараховуються планові нагромадження.
В об’єктних кошторисах визначається розмір усіх затрат на будівництво конкретного об’єкта. Вони включають вартість усіх видів будівельних і монтажних робіт, затрат на придбання обладнання, інших додаткових затрат. Об’єктний кошторис являється ціною будівельної продукції, на основі якої здійснюються розрахунки між замовником та підрядною організацією.
Зведений кошторис складається на будівництво цілих підприємств. Розробка зведеного кошторису виконується на основі складених пооб’єктних кошторисів. У зведеному кошторисі передбачаються кошти на компенсацію затрат, пов’язаних з ринковими умовами. Ці кошти визначаються у складі договірних цін і відображаються в таких кошторисах як «Договірна ціна на будівництво» і «Вартість будівництва».
Зведений кошторис складається з двох частин:
1) базисна кошторисна вартість з урахуванням резерву коштів на передбачувані роботи і витрати;
2) кошти на компенсацію витрат, пов’язаних з ринковими умовами здійснення будівництва, в тому числі обов’язкові відрахування, збори і платежі, резервний фонд замовника і резервний компенсаційний фонд замовника.
Необхідні прямі витрати визначаються нормами витрат матеріалів, конструкцій і деталей, нормами витрат праці, нормами використання будівельних машин і механізмів.
Крім того, при визначенні кошторисної вартості слід враховувати витрати, пов’язані з обслуговуванням процесу будівельного виробництва, забезпеченням його обіговими коштами. З цією метою застосовують норми і нормативи, що затверджуються Кабінетом Міністрів України: норми амортизаційних відрахувань по будівельних машинах і механізмах; норми накладних витрат; норми заготівельно-складських витрат; норми націнок постачальницько-збутових організацій; норматив планових нагромаджень.
У складі кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт прямі витрати становлять у середньому 62—67 %. Їх частка коливається залежно від галузі господарства, а в житловому будівництві — залежно від регіонів міст, зон будівництва і видів будинків.
Для перерахунку зведених кошторисів у ціни поточного року встановлені підвищуючі індекси і коефіцієнти:
ü індекси для визначення кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт;
ü індекси для визначення базисної кошторисної вартості устаткування, меблів та інвентаря;
ü коефіцієнти для визначення надбавок, що враховують збільшення прямих і накладних витрат і планових нагромаджень понад ті, що враховані у базисній кошторисній вартості будівельно-монтажних робіт.
Розрахунки між замовниками і підрядниками за виконані роботи здійснюються по договірним цінам. Договірні ціни враховують усі витрати підрядної організації та замовника і обумовлюються при укладанні договорів, прогнозуванні вартості підрядних робіт, розрахунках між замовником і підрядником (субпідрядником) за виконані роботи. Узгоджуються договірні ціни на переговорах між учасниками інвестиційного процесу або на тендерних торгах.
В цілому обсяг інвестицій (вартість будівництва) підприємств, будинків і споруд визначається замовником. Вартість будівництва включає:
· договірну ціну, що складається з вартості робіт, які підлягають виконанню генеральним підрядником за контрактом;
· частину базисної кошторисної вартості будівництва, що належить до діяльності замовника;
· базисну кошторисну вартість пусконалагоджувальних робіт;
· додаткові витрати замовника, спричинені формуванням ринкових відносин;
· обов’язкові відрахування, збори і платежі, передбачені чинним законодавством;
· податок на додану вартість;
· премію за введення в дію виробничих потужностей та об’єктів будівництва;
· додаткові витрати на розвиток матеріально-технічної бази будівельної організації, якщо вони передбачені будівельним контрактом.
За підсумками розрахунку вартості будівництва показуються зворотні суми, тобто кошти, що повертаються замовнику після введення об’єкта в експлуатацію.
Тема № 10.