ІІ. Визначення площі основи і об'ємів будівель та споруд

І. Загальні вказівки

1. Цей Порядок передбачає визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд під час оцінки об'єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі садибного типу, що належать на праві власності фізичним та юридичним особам у міській і сільській місцевостях України, відповідно до Збірника укрупнених показників вартості відтворення функціональних об'єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд (далі - Збірник).

2. Оцінці підлягають: малоповерхові (до 4 поверхів) житлові, дачні і літні садові будинки з усіма надбудовами і прибудовами; господарсько-побутові будівлі (сараї, гаражі, літні кухні, теплиці, погреби, убиральні та ін.); споруди (огородження, ворота, хвіртки, дворові покриття, підпірні стінки, колодязі, ґанки та ін.), а також окремі елементи будівель.

3. Збірник складається:

а) Із Загальної частини в складі таких підрозділів:

1. Терміни та визначення.

2. Єдиний класифікатор житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання.

3. Загальна характеристика основних конструктивних елементів, інженерного обладнання та оздоблення будинків.

4. Графіки залежності питомої ваги інженерного обладнання в загальній вартості малоповерхових житлових будинків від їх будівельного об'єму.

5. Приклади визначення вартості відтворення (заміщення) будинків.

б) З розділів, що містять укрупнені показники вартості відтворення та інші характеристики функціональних аналогів, їх конструктивних елементів та видів робіт:

1. Житлові та дачні будинки.

2. Підвали, погреби та плавальні басейни.

3. Надбудови.

4. Прибудови.

5. Садові будинки.

6. Господарсько-побутові будівлі.

7. Елементи будівель і окремі споруди.

8. Усереднені показники вартості відтворення конструктивних елементів і видів робіт за розрахунком на відповідну одиницю виміру.

Збірник укладено з урахуванням Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту України від 17.08.2000 №507.

4. Нумерація ряду функціональних аналогів об'єктів будівництва (далі - об'єкти-аналоги) у Збірнику подвійна: у дужках зазначена нумерація, що була прийнята в "Сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости для оценки строений и сооружений, принадлежащих гражданам городской местности Украинской ССР", затвердженому постановою Ради Міністрів УРСР від 01.04.82 №163 (далі - Збірник 1982). Для типів будівель чи споруд, яких не було в зазначеному Збірнику, нумерація - однозначна.

5. Збірник містить укрупнені показники вартості відтворення будинків, будівель та споруд, а також усереднені показники вартості конструктивних елементів і видів робіт на відповідну одиницю виміру, що розраховані, виходячи з державних будівельних норм та цін, тарифів і податків, діючих за станом на 01.01.2003.

Показники Збірника визначені з передумови дотримання вимог будівельних норм і правил створення будівельної продукції і забезпечення нормативних термінів служби житлових будинків (підрозділ 2 Загальної частини Збірника).

Укрупнені показники не враховують: підготовлення території будівництва; благоустрій; зовнішні інженерні мережі та споруди.

6. Укрупнені показники вартості враховують:

- вартість прямих витрат на будівельні і монтажні роботи, які складаються з вартості трудових, матеріальних і технічних ресурсів і включають усі основні й допоміжні технологічні операції при здійсненні будівництва;

- кошти на покриття загальновиробничих і адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій;

- кошторисний прибуток (прибуток підрядника);

- кошти на будівництво і розбирання тимчасових будівель і споруд та на додаткові витрати будівельно-монтажних організацій при виконанні будівельних і монтажних робіт у зимовий час;

- кошти на покриття витрат замовника, авторський нагляд, виконання проектно-вишукувальних робіт;

- комунальний податок;

- податок на додану вартість.

Укрупнені показники Збірника враховують підрядний спосіб виконання будівельних і монтажних робіт. При здійсненні робіт господарським способом укрупнені показники вартості будинків, будівель та споруд зменшуються на 12%.

7. Укрупнені показники вартості відтворення чи вартості заміщення житлових та дачних будинків чи їх частин визначаються, виходячи з таких показників:

- об'єм будівлі (V);

- відношення периметра будівлі до площі основи (P/S);

- розрахункова висота поверху (H);

- матеріал основних конструктивних елементів;

- наявність інженерного обладнання та внутрішнього благоустрою, зовнішнього і внутрішнього оздоблення будинку.

8. В описі об'єктів-аналогів житлових та дачних будинків, підвалів, надбудов і прибудов використовуються такі характеристики та поняття:

а) об'єм будівлі, у тому числі його структурних елементів (підвал, мансарда), - V в куб. м;

б) периметр будівлі P в м, який визначається за зовнішнім обміром стін на рівні першого поверху вище цоколю будівлі; при обчисленні периметра враховуються також відсутні стіни будівлі;

в) площа основи будівлі S в кв.м, під якою розглядається площа в межах зовнішнього обміру її горизонтального перетину на рівні першого поверху вище цоколю;

г) відношення периметра до площі основи будівлі P/S, що характеризує насиченість будівлі зовнішніми капітальними стінами, яка має вплив на вартість 1 куб. м будівлі;

ґ) розрахункова висота будівлі H в м, що визначається шляхом

б ділення об'єму будівлі V на площу її основи S;

д) приведена кількість поверхів - n, що характеризується відношенням сумарної площі всіх поповерхових перетинів, у тому числі підвального і мансардного поверхів під частиною і над частиною будинку, до площі основи будівлі S;

е) розрахункова чи середня висота поверху будівлі H, яка характеризує насиченість будівлі елементами перекриттів і обчислюється шляхом ділення розрахункової висоти будівлі H на

б приведене число поверхів - n.

Системне врахування означених характеристик забезпечує можливість визначення будівельної вартості будь-яких малоповерхових будівель на основі таблиць їх будівельних об'ємів і вартості одиничного показника (1 куб. м) у спільних координатах P/S і H.

9. Визначення об'єму будинків-типорозмірів об'єкта-аналога для оцінки житлових та дачних будинків з їх прибудовами і надбудовами, підвалів, прибудов та надбудов здійснюється в залежності від числових значень відношення периметра будівлі (P) до площі основи будівлі (S) і розрахункової висоти поверху будинку (H) за таблицями величин будівельних об'ємів будинків-типорозмірів, що розроблені для кожного об'єкта-аналога.

Означені таблиці складені в координатах P/S і H.

Укрупнений показник вартості відтворення 1 куб. м об'єму типорозміру будівлі визначається також у залежності від P/S і H за відповідною таблицею для цього об'єкта-аналога.

При проміжних числових значеннях P/S і H величини об'ємів та вартість 1 куб. м будинків-типорозмірів розраховуються шляхом інтерполяції.

У разі, якщо числові значення P/S і H виходять за межі, зазначені в таблицях, наприклад при оцінці невеликих за площею будинків, здійснюється екстраполяція об'ємів та вартості, виходячи за межі таблиць, але не більше ніж на 15%.

10. Характеристики будівель і споруд складені у вигляді таблиць, до яких входять такі показники:

а) загальна характеристика будівлі чи споруди: кількість поверхів, наявність підвалів, мансард і інших вбудованих та прибудованих приміщень, що передбачені проектом об'єкта-аналога для житлових, садових та дачних будинків; інші можливі характерні ознаки для інших будівель і споруд;

б) об'єм (V), периметр (P), площа основи будівлі (S), відношення периметра до площі (P/S), приведене число поверхів (n), розрахункова висота поверху (H) чи будинку (H) - для житлових

б будинків; об'єм, висота, площа чи інші параметри - для інших будівель і споруд;

в) характеристика основних конструктивних елементів, оздоблення та інженерного обладнання будівель і їх питома вага в загальній вартості будівлі (у відсотках);

г) величини будівельних об'ємів об'єктів-типорозмірів будівель, таблиці з яких складені в координатах P/S і H для об'єктів-аналогів житлових та дачних будинків, окремих підвалів і прибудов;

ґ) вартості відтворення 1 куб. м будівельного об'єму об'єктів-типорозмірів житлових та дачних будинків, їх надбудов, окремих підвалів і прибудов, таблиці яких складені в тих самих координатах P/S і H, що прийняті для будівельних об'ємів відповідних об'єктів-типорозмірів аналогів, і вартості відтворення одиниці виміру (1 куб. м, 1 кв. м, 1 м. п. чи штуки) для інших будівель і споруд (у залежності від їх основних характеристик);

д) необхідні примітки, поправочні коефіцієнти, надбавки та зменшення, що застосовуються у разі наявності чи відсутності в оцінюваній будівлі того чи іншого виду інженерного обладнання чи благоустрою, відхилення від аналога, перехід від одного матеріалу і конструкції до інших.

11. Оцінка господарсько-побутових будівель, погребів, басейнів, окремих прибудов і літніх садових будинків провадиться в залежності від їх об'єму чи площі основи без використання відношення P/S і H.

12. Визначення вартості відтворення чи заміщення проводиться шляхом оцінки кожної будівлі чи споруди за відповідним типом (аналогом) Збірника.

Тип (аналог) для оцінки підбирається з урахуванням поверховості і відповідних об'ємно-планувальних характеристик об'єктів, використаних матеріалів стін, а при можливості й інших конструктивних особливостей будівлі чи споруди.

При збігу технічних характеристик об'єкта-аналога і об'єкта оцінки будівельна вартість останнього визначається шляхом множення вартості одиниці виміру прийнятого аналога на кількість куб. м, кв. м чи м. п., установлених при обмірюванні об'єкта, що оцінюється.

13. Порядок розміщення типів житлових та дачних будинків у Збірнику відповідає такій послідовності:

першими (36 позицій) розміщені типи житлових будинків, що побудовані до 60-70 років минулого століття. Це - одноповерхові та двоповерхові об'єкти, перенесені в Збірник зі Збірника 1982, але з актуалізованими вартісними показниками та додатковими даними;

далі (10 позицій) наведені аналоги житлових будинків, побудованих в 80 - 90 роки минулого століття. Ці типи будинків мають більш складні об'ємно-планувальні рішення, включаючи мансарди та підвальні поверхи, у тому числі під частиною будівлі, закриті веранди, гаражі тощо. Кожний такий житловий будинок являє собою єдиний комплекс. Під час оцінки до них не можуть бути використані спрощені методи формалізованого їх опису та вибору для них об'єктів-аналогів;

потім (5 позицій) представлені сучасні житлові будинки (котеджі), характерні ще складнішими об'ємно-планувальними рішеннями та використанням нових будівельних матеріалів;

останніми (12 позицій) представлені житлові будинки з кошторисними вартісними показниками, які можуть використовуватись безпосередньо як об'єкти-аналоги при оцінці ідентичних або подібних об'єктів та як довідковий матеріал для визначення вартості відтворення окремих елементів будинків.

Приклади, наведені в підрозділі 5 Загальної частини Збірника, пояснюють практичне використання вказаних типів житлових будинків для оцінки вартості відтворення чи заміщення реальних об'єктів на базі двох методів: спрощеного, максимально наближеного до того, що використовувався у Збірнику 1982 (приклад № 1), та загального, що орієнтований насамперед на оцінку об'єктів зі складними об'ємно-планувальними рішеннями і разом з тим може використовуватись для усіх типів малоповерхових житлових будинків (приклад № 2).

Аналоги спарених будинків (половини будинків), що включені до Збірника, мають зменшені обсяги окремих видів робіт, тому їх слід використовувати лише для оцінки окремих блоків спарених будинків.

14. Для оцінки вартості відтворення чи заміщення малоповерхових житлових будинків з простою конфігурацією в плані слід використовувати спрощений метод з використанням об'єктів-аналогів першої групи (п.13), що мають подвійну нумерацію (п.4).

При використанні спрощеного методу необхідно враховувати таке.

Тип (аналог) для об'єкта, що оцінюється, підбирається з урахуванням кількості його поверхів, об'єму, матеріалу стін, а при можливості й інших конструктивних особливостей будинків (будівель). При цьому відхилення об'єму оцінюваного об'єкта від об'ємів відповідних об'ємів-типорозмірів потенційних аналогів не повинно перевищувати 15%, у тому числі відносно даних, одержаних шляхом екстраполяції (п.9).

Питома вага вартості відтворення фундаментів з цоколем у загальній вартості об'єктів-аналогів визначена з урахуванням вартості земляних робіт, вимощення, підпідлогових каналів та інших робіт, пов'язаних з нульовим циклом, з розрахунку, що глибина закладання фундаментів - 0,5 м і висота цоколя - 0,5 м (за винятком тих випадків, де ці показники зазначені).

При влаштуванні фундаменту та (чи) цоколю з відхиленнями від зазначених величин слід до їх питомої ваги вносити поправку в розмірі 10% на кожні повні 10 см зміни глибини закладання фундаменту чи висоти цоколю.

Укрупнені показники вартості відтворення 1 куб. м прибудов складені для умов відсутності в них однієї стіни, вартість якої враховується у вартості основного будинку. Для інших умов зведення оцінюваної прибудови поправка до питомої ваги її стін визначається з урахуванням пропорції збільшення (зменшення) периметра об'єкта оцінки у порівнянні з об'єктом-аналогом.

Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів житлових, садових і дачних будинків, їх прибудов і надбудов* з подвійною нумерацією складені з урахуванням вартості простого внутрішнього і зовнішнього оздоблення, що входить до вартості основних конструктивних елементів. При виконанні оцінки вартості будівель з підвищеною якістю оздоблення з використанням таких об'єктів-аналогів до їх показників вартості відтворення 1 куб. м будівельного об'єму слід застосовувати такі поправочні коефіцієнти:
_______________ * Укрупнені показники вартості 1 куб. м об'єктів-аналогів з однозначною нумерацією (п.4) враховують вартість поліпшеного чи переважно поліпшеного (75% і вище) оздоблення, тому при використанні цих показників для оцінки вартості будинків з простим оздобленням до їх значень слід застосовувати понижувальний коефіцієнт 0,98.
- при поліпшеному оздобленні - 1,02;
- при високоякісному оздобленні - 1,05.
Поняття термінів: "просте", "поліпшене" та "високоякісне" оздоблення за складом робіт, технологією їх виконання, архітектурними деталями і матеріалами, що застосовуються при оздобленні, відповідають положенням Державних будівельних норм України - ДБН Д.2.2-15-99.

15. Укрупнені показники вартості відтворення будинків і будівель цього Збірника розраховані для будівництва в районах із сейсмічністю не вище 6 балів. Для оцінки будинків та будівель (окрім дерев'яних) в окремих територіальних зонах Криму, Одеської та Закарпатської областей, що належать до сейсмічних районів, до їх показників вартості відтворення 1 куб. м будівельного об'єму необхідно застосовувати такі поправочні коефіцієнти:

---------------------------------------------------| Поправочні коефіцієнти | Сейсмічність у балах || |-----------------------|| | 6 | 7 | 8 ||-------------------------+-----+--------+--------||для цегляних та | 1,0 | 1,030 | 1,065 ||прирівнених до них | | | ||будинків і будівель | | | ||-------------------------+-----+--------+--------||для панельних будівель | 1,0 | 1,022 | 1,047 |---------------------------------------------------

Населені пункти Криму, Одеської та Закарпатської областей, що належать до районів із сейсмічністю 7-8 балів, наведені в будівельних нормах і правилах - СНиП II-7-81 "Строительство в сейсмических районах", уведених в дію наказом Держкоммістобудування України від 6 серпня 1997 року N 134.

При оцінці холодних прибудов та господарських будівель коефіцієнти на сейсмічність не використовуються.

ІІ. Визначення площі основи і об'ємів будівель та споруд

16. Площа основи будівлі визначається шляхом множення її довжини на ширину, значення яких використовуються при обчисленні периметра будівлі; при цьому довжина і ширина будівлі приймаються за зовнішнім обміром її горизонтального перетину на рівні першого поверху вище цоколю, включаючи шар штукатурки чи облицювання.

Площа основи окремого блока спареного будинку визначається як площа його горизонтального перетину на рівні першого поверху вище цоколю, утворена зовнішнім обміром трьох зовнішніх стін і вісевою лінією внутрішньої стіни будинку, що розмежовує будинок на блоки.

У тих випадках, коли будівля в плані являє собою складну геометричну фігуру, останню при вимірі слід розбити на прості геометричні фігури (прямокутники, трикутники і т.ін.), а площу основи визначати як суму площ цих фігур. Площа основи будівлі (чи її частини), розташованої на стовпах, визначається як горизонтальна проекція перетину будівлі (її частини) на рівні підлоги нижнього перекриття поверху, що спирається безпосередньо на стовпи. При цьому площа під будинком (його частиною), розташованим на стовпах, а також проїзди під ним до площі будинку не зараховуються.

Площа відкритого навісу визначається як горизонтальна проекція його покрівлі.

17. Будівельний об'єм житлового будинку визначається сумою будівельних об'ємів вище позначки +- 0,00 (надземна частина) та нижче цієї позначки (підземна частина). За позначку +- 0,00 приймається, як правило, рівень поверхні чистої підлоги (далі - чиста підлога) першого поверху будинку.

Будівельний об'єм надземної та підземної частин будинку визначається в межах обмежувальних поверхонь з уключенням огороджувальних конструкцій, світлових ліхтарів, куполів тощо, починаючи з позначки рівня чистої підлоги кожної з частин будинку, без урахування виступних архітектурних деталей та конструктивних елементів, підпільних каналів, портиків, терас, відкритих балконів, об'єму проїздів і простору під будинком на опорах*.

_______________ * Див. СНиП 2.08.01-89 Приложение 2, п.7.

В об'єм будівлі також не включаються: об'єми відкритих входів у підвали, приямків, ґанків та горищ, що використовуються з технічною метою.

Надземна та підземна частини будівель можуть бути розділені на об'ємні блоки з вертикальним або горизонтальним поділом у залежності від окреслення, конфігурації чи конструктивних рішень їх об'ємних складових.

Якщо загальний об'єм будівлі визначається як сума об'ємів окремих її частин (об'ємних блоків) з різною конструкцією та (чи) висотою, то стіна, що їх розділяє, відноситься до тієї частини, яка має відповідну конструкцію і (чи) висоту стін. Об'єм стіни спареного (зблокованого) будинку, що розмежовує будинок на окремі суміжні блоки, розподіляється між означеними блоками будинку порівну.

18. Об'єм основної частини будинку (об'ємного блока без надбудов і прибудов) визначається добутком площі її основи на висоту (узяту за середнім розміром); при цьому висота означеної частини будівлі (об'ємного блока) обраховується від рівня спланованої поверхні землі чи вимощення до верхньої лінії карниза.

Об'єм прибудови визначається аналогічно підрахунку об'єму основної частини будинку.

Прибудови одного й того самого призначення, з одного і того самого матеріалу, і зведені в той самий період, що й основний будинок, розглядаються як окремі його блоки, об'єм яких в подальшому включається до основного об'єму будинку. Об'єм прибудов, що не відповідають цим вимогам, в тому числі тамбурів, закритих веранд до основного об'єму будинку не включаються, а враховуються окремо.

Об'єм мансард, мезонінів визначається шляхом множення площі їх горизонтального перетину, обчисленої по зовнішньому обміру стін на рівні чистої підлоги, на висоту від рівня чистої підлоги мансарди чи мезоніну до верху утеплювача (засипки) їх горищного перекриття. У разі криволінійного окреслення перекриття над мансардою чи мезоніном, приймається їх середня висота.

До загального об'єму будинків включаються об'єми еркерів (закритих балконів), переходів і інших частин будинків, що збільшують їх корисний об'єм. При цьому висота еркерів і переходів визначається як відстань від нижньої площини еркера (переходу) до верху перекриття над еркером (або переходом).

Лоджії та ніші в зовнішніх стінах не вилучаються з об'єму будинку.

Об'єм будівлі без горищного перекриття визначається добутком площі її основи на середню висоту будівлі від рівня землі (для заглиблених будівель - від рівня чистої підлоги) до верхнього обрису покрівлі.

Висота будівлі, зведеної на стовпах чи палях, визначається від низу перекриття першого поверху до верхньої лінії карниза.

19. Об'єм підвалу чи цокольного поверху визначається шляхом множення площі їх горизонтального перетину за зовнішнім обміром цоколю на висоту, обмірювану від рівня чистої підлоги підвалу (цокольного поверху) до рівня чистої підлоги першого поверху (верху перекриття над ним).

Об'єм цокольної частини визначається шляхом множення площі горизонтального перетину за зовнішнім обміром цоколю на висоту, що вимірюється від рівня чистої підлоги першого поверху (позначки +- 0.00) до рівня спланованої поверхні землі чи вимощення. При розташуванні будівлі на рельєфі (крутих схилах) або східчастій конструкції цоколю за висоту цокольної частини цієї будівлі приймається середнє її значень, узятих за окремими оцінками у характерних місцях.

У тих випадках, коли підвал (підвальний поверх) займає частину цокольного простору або коли відмітка рівня чистої підлоги мансардного поверху нижче відмітки верху карниза будівлі, об'єм будівлі визначається як сума об'єму основної її частини та об'ємів підвального і мансардного поверхів, зменшена на об'єми, що є для них спільними.

Розглянемо такий випадок на прикладі. Нехай підлягає оцінці житловий будинок з мансардою та підвалом під частиною будівлі. Нехай підлягає оцінці житловий будинок з мансардою та підвалом під частиною будівлі.

При обстеженні будинку визначені: площа основи S = 64 кв.м, висота від рівня спланованої поверхні землі до верху карнизу H _б= 5 м, площа перетину підвалу по зовнішньому обводу стін S _п = 28 кв.м, висота підвалу від рівня чистої підлоги підвалу до рівня чистої підлоги першого поверху будинку H _п = 2,5 м, площа перетину мансарди по зовнішньому обміру стін S _м = 32 кв.м, висота мансарди від рівня чистої підлоги до верху утеплювача горищного перекриття H _м = 2,8 м.

Будівельний об'єм будинку визначений за формулою

V = S x H + S x H + S x H = б п п м м = 64 x 5 + 28 x 2,5 + 32 x 2,8 = = 320 + 70 + 89,6 = 479,6 куб.м.

Але у зв'язку з тим, що рівень чистої підлоги будинку вищий за рівень землі на 0,8 м, а рівень чистої підлоги мансарди нижчий рівня верху карниза на 0,7 м, тобто і мансарда, і підвал входять частинами своїх об'ємів в об'єм основної частини будинку, що дорівнює S * H _б, застосування приведеної вище формули для визначення величини будівельного об'єму будинку в даному випадку приводить до подвійного врахування в його об'ємі певної частини об'ємів мансарди та підвалу, які потрібно із загального об'єму виключити.

Тому величина будівельного об'єму даного будинку буде дорівнювати:

V = V - S x 0,8 - S x 0,7 = ф п м = 479,6 - 28 x 0,8 - 32 x 0,7 = = 479,6 - 22,4 - 22,4 = 434,8 куб.м.

20. Об'єми господарських будівель визначаються аналогічно до підрахунку об'ємів житлових будинків садибного типу.

Об'єми будівель зі спрощеними об'ємно-планувальними рішеннями (коробчатого типу, без прибудов і надбудов, з рівними значеннями площі основи і площі забудови, без підвальних приміщень тощо) з горищним перекриттям визначаються шляхом множення площі їх основи на загальну висоту, яка рахується від рівня спланованої поверхні землі чи вимощення до верхньої лінії карниза. Висота таких будівель без горищного перекриття визначається як її середнє значення від рівня спланованої поверхні землі чи вимощення до верхнього обрису покрівлі.