Тема 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот означает изменение правового статуса объекта недвижимого имущества. При переводе жилого помещения в нежилое перестают действовать нормы, установленные жилищным законодательством и начинают действовать нормы гражданского законодательства. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение невозможен:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

- если переводимое жилое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания собственника или иного гражданина;

- если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами других лиц.

При переводе квартиры в многоквартирном доме допускается только в случае, если такая квартира находится на первом этаже или выше, но помещение, расположенное под переводимой квартирой, не является жилым.

Особое внимание следует обратить на порядок перевода, органы, которые вправе решать вопросы о переводе, перечень необходимых документов. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, осуществляется органами местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопрос о том, каким органом будет приниматься решение. Данный вопрос должен регулироваться нормативными актами органов местного самоуправления. Для решения вопроса о переводе собственник или иное уполномоченное лицо должно обратиться в соответствующий орган по месту нахождения переводимого жилого помещения. К необходимым для перевода документам относятся: заявление о переводе, правоустанавливающие документы, план переводимого помещения с техническим паспортом, поэтажный план дома, проект переустройства и перепланировки переводимого помещения. Перечень документов, установленный ст. 23 ЖК РФ, является исчерпывающим. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней. О результатах решения заявитель должен быть оповещен не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия. Если перевод связан с последующей перепланировкой, переустройством переводимого помещения, то завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения определено ст. 25 ЖК РФ.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт. Следует обратить внимание на то, что нередко органы местного самоуправления допускают ошибки, смешивая понятия «переустройство» и «перепланировка». Для переустройства и перепланировки законом предусмотрены следующие требования:

- получение разрешения на переустройство (перепланировку);

- проведение работ таким образом, чтобы не привести к порче жилого помещения, как своего, так и соседей. Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения соответствующего жилого помещения и представить следующие документы:

- заявление;

- правоустанавливающие документы;

- проект переустройства (перепланировки);

- технический паспорт жилого помещения;

- письменное согласие всех членов семьи, в том числе и временно отсутствующих;

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки). Решение о согласовании должно быть принято не позднее чем через 45 дней и в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения заявитель уведомляется о результатах решения. Решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) должно содержать основания для отказа со ссылкой на конкретные нарушения ст.27 ЖК РФ.

Правовые акты субъектов РФ по вопросам перепланировки (переустройства) принятые, до введения в действие ЖК РФ могут применяться постольку, поскольку они не противоречат федеральному законодательству. При самовольном переустройстве (перепланировке) жилого помещения в нарушение требований ст.26 ЖК РФ лицо несет предусмотренную законом ответственность. Административная ответственность предусмотрена КоАП РФ за нарушение правил пользования жилым помещением, за порчу жилых помещений, оборудования. Помимо административной ответственности виновное лицо может быть привлечено еще к дополнительной обязанности имущественного характера привести соответствующее помещение в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан, либо не создает угрозу их жизни или здоровью.