Методы оценки недвижимости

Налоговые ставки

Законом устанавливается и новая ставка налога на недвижимость в 2016 год. Введены три базовые ставки:

Ставка в 0,1 % от кадастровой оценки вводится на следующие объекты:

• Жилые помещения – квартиры, дома
• Незавершённое строительство жилых помещений, в том числе единых жилых комплексов
• Хозяйственные строения или постройки, с площадью, не превышающей 50 кв.м.
• Гаражи

Ставка в 2 % от оценки кадастра для следующих объектов:

• Торговые и административно-деловые центры
• Нежилые офисные помещения
• Объекты общепита и бытового обслуживания стоимостью выше 300,0 тыс. руб.
• Гостиничные комплексы, гостиницы

Ставка 0,5 % от кадастровой стоимости для всех остальных объектов недвижимости
Дифференциация установленных ставок может проводиться самостоятельно каждым муниципалитетом. При этом ставка регионом может быть понижена до нуля, а повышена не более чем в три раза. Узнать ставки по своему региону можно на официальном портале вашего налогового органа.

В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости налоговые ставки устанавливаются на основе умноженной на коэффициент-дефлятор суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, принадлежащих на праве собственности налогоплательщику (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов), расположенных в пределах одного муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), в следующих пределах:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов)	Ставка налога
До 300 000 рублей включительно	До 0,1 процента включительно
Свыше 300 000 до 500 000 рублей включительно	Свыше 0,1 до 0,3 процента включительно
Свыше 500 000 рублей	Свыше 0,3 до 2,0 процента включительно

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

1) кадастровой стоимости объекта налогообложения (суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, умноженной на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов);

2) вида объекта налогообложения;

3) места нахождения объекта налогообложения;

4) видов территориальных зон, в границах которых расположен объект налогообложения.

Методы оценки недвижимости

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости — непростая задача с учетом инерционности рынка недвижимости, существования уникальных объектов и необходимости учета многообразия факторов (таких как тип недвижимости и ее местоположение). В мировой практике выработано несколько подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Наиболее широко используются следующие:
— метод доходности (оценка стоимости недвижимости на основе годовой арендной платы), используемый в Великобритании в отношении коммерческой собственности, во Франции и в Швеции;
— методика рыночной стоимости (оценка стоимости недвижимости по предполагаемой продажной цене на рынке в типичных условиях), используемый в Италии, США и Японии.
Также в зарубежной практике известны методы, которые не являются достаточно распространенными и не используются самостоятельно:
— затратный метод (определение стоимости недвижимости по размеру расходов, которые могут быть понесены при строительстве объекта недвижимости, аналогичного по своим характеристикам объекту налогообложения, за вычетом начисленной суммы амортизации);
— нестоимостной метод (определение стоимости недвижимости по ее физическим характеристикам).

Итак, проведенный анализ центральных различий системы налогообложения недвижимости, существующей в России, и налога на недвижимость в зарубежных странах доказывает, что между действующей российской системой налогообложения недвижимости и принятой за рубежом, существуют принципиальная разница. Следовательно, для введения налога на недвижимость в России должны быть найдены решения практических проблем.
Наиболее очевидной и, пожалуй, самой обсуждаемой проблемой в этой сфере является отсутствие сформированного единого кадастра недвижимости с указанием рыночной оценки объектов недвижимости. Несомненно, процесс определения рыночной цены объектов недвижимости является необыкновенно трудоемким и в отсутствие стандартных методик в этой сфере может растянуться на длительное время.
Кроме того, на настоящий момент не найдено решения вопроса ни о ставках налога на недвижимость, ни о соответствующих понижающих и повышающих коэффициентах и объеме полномочий местных органов власти в их определении, ни о льготах по нему. Данный вопрос также представляется весьма сложным, особенно с учетом заявлений о том, что цель реформы системы налогообложения недвижимости в России — перераспределение налоговой нагрузки, а не повышение налогового бремени.
Наконец, не решен вопрос о необходимости распространения реформы системы налогообложения недвижимости на имущество, не относящееся к жилищному фонду.
Таким образом, представляется, что само решение о проведении реформы системы налогообложения недвижимости в России является весьма прогрессивным, ведь преимущества введения налога на недвижимость несомненны. Это и возможность обеспечить финансовую самостоятельность местных бюджетов, и относительная простота администрирования и контроля (ведь взимание единого налога на недвижимость объективно проще применения нескольких разноплановых налогов).
Кроме того, для обеспечения эффективной системы налогового регулирования недвижимого имущества, прозрачности и справедливости налога на недвижимость желательно изучать и воспринимать позитивный зарубежный опыт в сфере введения подобных налогов. В противном случае весьма вероятно, что процесс подготовки этой реформы в нашей стране растянется на долгие годы.

Расчитать стоимость земельного налога:

Тип:

Земельный участок

Кад. номер:

50:08:0040417:89

Кад. квартал:

50:08:0040417

Статус:

Ранее учтенный

Адрес:

обл. Московская, р-н Истринский, городское поселение Снегири, д. Ленино, ул. Живописная

Категория земель:

Земли населённых пунктов

Форма собственности:

Частная собственность

Кадастровая стоимость:

2 123 000,00 руб.

Налоговая ставка 0.1% так как относится к следующей категории:

«жилые дома, жилые помещения, единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, с кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно»

Размер льготы (%): 0

Сумма к оплате: 2123руб.